СВ-Принт

Комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса РФ

1. Правовая конструкция предварительного договора заключается в следующем:

1) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор (о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг и т.п.);

2) предварительный договор призван определить порядок заключения основного договора, а также условия, которые должны быть реализованы сторонами для его заключения;

3) в предварительный договор включаются положения:

а) позволяющие установить предмет и условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;

б) о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. Однако если такой срок в предварительном договоре не будет определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора;

4) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

2. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. То есть сторона, которая намеревается заключить договор, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении стороны, которая уклоняется от его заключения, заключить договор.

При этом следует учесть, что:

1) требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора;

2) в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Так, при рассмотрении дела о взыскании неустойки в виде штрафа, установив факт несоблюдения ответчиком условий предварительного договора и учитывая отказ арендатора от подписания договоров аренды на согласованных в предварительном договоре условиях, суд обосновано пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в виде штрафа в размере 300000 руб. (положения п. 5.2 предварительного договора предусматривалось, что в случае отказа арендодателя заключить основной договор на условиях, установленных настоящим предварительным договором, арендодатель обязуется осуществить возврат арендатору денежных средств и выплатить арендатору штраф в размере 10 (десяти) % от суммы, указанной в п. 3.1 настоящего договора). Суд кассационной инстанции согласился с выводом о том, что доводы ответчика о его желании заключить основной договор на иных условиях, отличных от условий, предусмотренных предварительным договором, с учетом отсутствия согласия арендатора на изменение условий арендных отношений не могут являться основанием для освобождения арендодателя от ответственности, предусмотренной п. 5.2 предварительного договора. Кроме того, действия ответчика, связанные с направлением истцу подписанных проектов договора аренды совершены ответчиком за пределами срока действия предварительного договора и после полученного истцом отказа от заключения договора аренды от 30.07.2015, в связи с чем, также не могут являться такими основаниями (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2016 N Ф10-2359/2016 по делу N А35-7858/2015).

3. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор:

а) основной договор не будет заключен;

б) либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

О сходстве и отличиях предварительного договора с опционом на заключение договора см. комментарий к ст. 429.2 ГК РФ.

4. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 21.12.2011 N 1653-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузьмина Андрея Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (см. п. 4);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (см. п. 8);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. п. 14);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (см. п. 3);

— Определение ВС РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6 (о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2016 N Ф01-2320/2016 по делу N А43-24214/2015 (об обязании заключить договор аренды нежилого помещения);

— Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.05.2016 N Ф03-1538/2016 по делу N А73-14262/2015 (о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2016 N Ф04-1913/2016 по делу N А46-7327/2015 (о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве);

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.06.2016 N Ф05-6546/2016 по делу N А41-50632/15 (об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, согласованной в предварительном договоре);

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 по делу N А43-30990/2015 (о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения и взыскании обеспечительного взноса).

1. Предварительный договор призван определить порядок заключения основного договора, а также условия, которые должны быть реализованы сторонами для его заключения. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения, хотя не исключено использование иных форм данного договора. Предварительный его характер свидетельствует о необходимости документального выражения намерений сторон, в связи с чем наиболее востребована для него письменная форма.

Предварительный договор может быть выражен в виде:

— обмена офертой и акцептом;

— подписания единого документа.

Договор призван отразить предварительные договоренности и обязательства сторон, которые подлежат реализации до момента заключения основного договора:

— о предоставлении скидок;

— рассрочки платежа;

— о последующем обслуживании.

Предварительный и основной договор представляют собой комплекс актов, регламентирующих взаимные обязательства сторон, и реализуют их в совокупности. Нередко предварительный отражает ряд условий, реализуемых после заключения основного договора.

2. В случае отказа одной стороны от заключения основного договора вторая сторона вправе требовать его заключения в судебном порядке. Условия основного договора в таком случае базируются на договоренностях в рамках предварительного соглашения. Несоблюдение условий предварительного договора влечет за собой обязанность уклоняющейся стороны возместить контрагенту понесенные им убытки. Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусмотренного по нему исполнения.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;

— Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А35-1114/2013;

— Постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2014 N Ф09-2786/14 по делу N А07-13892/2013;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 N 09АП-15720/2014-ГК по делу N А40-143576/2013;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А54-1686/2013;

— Определение Арбитражного суда Московской области от 17.06.2014 по делу N А41-70014/13;

— решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 по делу N А32-5718/2014;

— решение Ставропольского районного суда Самарской области от 30.05.2014 по делу N 2-1051/2014.

Опцион на заключение договора продажи квартиры
3 / 1788

Код:

Статья 429.2. Опцион на заключение договора
1. В силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.
Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.
2. В случае, когда опционом на заключение договора срок для акцепта безотзывной оферты не установлен, этот срок считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или обычаев.
3. Если опционом на заключение договора не предусмотрено иное, платеж по нему не засчитывается в счет платежей по договору, заключаемому на основании безотзывной оферты, и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта.
4. Опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению.
Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.
5. Опцион на заключение договора заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению.
6. Опцион на заключение договора может быть включен в другое соглашение, если иное не вытекает из существа такого соглашения.
7. Права по опциону на заключение договора могут быть уступлены другому лицу, если иное не предусмотрено этим соглашением или не вытекает из его существа.
8. Особенности отдельных видов опционов на заключение договора могут быть установлены законом.

Договор опцион является специальным соглашением, с помощью которого приобретатель опциона может за указанный срок запустить исполнение финансовой сделки, а продавец обязан подтвердить операцию. Опционный контракт используется для проведения сделок по купле-продаже, аренде недвижимости и офисных помещений, поставке оборудования, договору на исполнение строительного подряда и т.д.

Виды опционных конструкций

Опцион на заключение договора — опционный договор, предоставляющий право покупки или продажи активов (товаров, валюты, акций, ценных бумаг, драгоценных металлов и т.д.) в заданный промежуток времени по указанной стоимости.

По периоду выполнения обязательств различают следующие виды бумаг:

• европейский — исполняется в завершающий отрезок срока;
• американский — может быть выполнен в любой промежуток времени до завершения действия контракта;
• квазиамериканский — тип документа может быть погашен собственником в заданные промежутки времени (от 1 и более отрезков).

Опционы подразделяются на следующие подвиды:

1. Опцион-колл (call) — документ дает приобретателю право на закупку базового актива по зафиксированной стоимости в указанный промежуток времени. Покупатель соглашения данного типа предполагает возникновение роста стоимости активов в будущем. Собственник бумаги может выкупить товары или ценные бумаги по зафиксированной цене, которая может быть ниже рыночной, по завершении срока деятельности опциона.
2. При решении вопроса, что такое опцион пут (put), учитывается право собственника на реализацию активов по указанной стоимости в заданный промежуток времени. Владелец договора пут может ждать снижения стоимости ниже указанной в контракте для продажи по ней основного актива в будущем.

Опционы по ГК РФ подразделяются в соответствии со статьями кодекса:

• 429.2;
• 429.3.

По требованиям закона и юридической практики в документ необходимо включить следующие сведения по образцу:

1. Названия предприятий, имена участников (ИНН либо ОГРН для юридических лиц либо паспортные сведения граждан и т. д.).
2. Предметом сделки является право на заключения соглашения в ограниченный срок в будущем (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Описывается предмет будущей сделки (п. 4 ст. 429.2 ГК РФ).
3. Период действия документа, при отсутствии регламента сроком годности бумаги обозначается 1 год (согласно п. 2 ст. 429.2 ГК РФ).
4. Правила и условия перевода премии либо указание на отсутствие взноса.
5. Правила оплаты по главному документу.
6. Допустимость переуступки прав выполнения соглашения.
7. Условия, при которых будет осуществлено право оферты. Право вносить либо не указывать условия имеют обе стороны.
8. Дополнительные условия сделки (разрешение на перепоручение бумаги, добавочные пункты в порядок выполнения финансовой операции и т.д.).
9. Реквизиты и подписи участников операции.

Опцион на заключение договора 429 2 ГК РФ

Согласно п.1 ст. 429.2 кодекса РФ опцион на оформление договора является соглашением 2 сторон. Один представитель с помощью безотзывной оферты предлагает возможность на заключение нескольких договоров по стандартам, установленных опционом. Другой участник имеет право на заключение соглашения посредством акцепта (согласие заключить сделку). Продавцом опциона является оферент, держателем (покупателем) — акцептант.

Конструкция данного типа предполагает необходимость оформления 2 документов (опцион и опционный договор). Бумаги содержат условия соглашения, оформляются по единому стандарту. Может быть выбрана письменная или электронная форма. При заверении основного опциона у нотариуса потребуется поставить подписи в его конторе и на договоре дополнительном.

Согласно п. 2 статьи закона, участники сделки могут определить период выполнения финансовой операции.

Однако если в бумагах не указан заданный срок, период деятельности документа ограничен 1 годом. Право на выполнение условий документа могут быть переданы другому лицу, если в бумаге не утвердят иные правила исполнения.

Опционный договор 429 3 ГК РФ

Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора 429.3 ГК РФ предполагает добавление специального пункта в договор, по которому один представитель может потребовать в заданный срок от другого участника выполнения оговоренных действий.

В опционном соглашении обязательны условия, прописанные в соответствии с типом документа. Для договора об аренде недвижимости необходимы данные о стоимости объекта и описание условий жилого или офисного пространства. Некоторые участники соглашения могут прописать право на детализацию описания некоторых пунктов (объемы поставок товаров, условия передачи продукции или ценных бумаг и т.д.).

По единому стандарту право требования исполнения условий приобретается после оплаты специальной премии.

Договоренность может предполагать безвозмездную сделку в следующих случаях:

• пункт с данным условием включен в текст бумаги;
• отсутствие платы предполагается характером и задачами документа (решение спорного вопроса для акционеров с равными правами);
• в ситуациях, когда премия не требуется (приобретение ценной документации по средней цене на рынке).

При работе с данным документом необходимо учитывать следующие юридические нюансы:

1. Если представитель не воспользовался правом на законное требование в указанный период, премия не будет возвращена. Однако в текст бумаги могут быть включены другие обстоятельства сделки.
2. В случае, когда требование может быть активировано только после указанных событий, документ подписывают под условием возможной отмены либо отлагательным. Отменительный пункт документа об опционе позволяет прекратить действие сделки при ненаступлении либо наступлении прописанных условий.
3. Отлагательный порядок позволяет отложить совершение сделки до оговоренных в соглашении последствий. Отлагательный документ позволяет держателю исполнить право после наступления описанных в сделке правил выполнения и ограничительных условий.

Сходства и различия

Экономические задачи документов сходны у разных конструкций опциона. Различия могут проявляться в механизме и способах выполнения финоперации.

На заключение договора и опционный договор распространяются следующие сходства:

1. Условия выполнения действий финансового соглашения исполняются не сразу после подписания, а откладываются на будущий срок.
2. Правила предполагают наличие специальной премии при исполнении условий.
3. Опционный премиальный взнос по стандартам не возвращают вне зависимости от хода сделки.
4. Разрешено заключение документа под условиями отмены либо с отлагательными условиями.
5. Предусматривается возможность уступки права исполнения бумаги другим лицам (оборотоспособность соглашения).

Отличия типа документа следующие:

• опцион предполагает право заключения и согласования бумаги, дополнительный договор — право требовать выполнения уже подписанного опциона;
• к опциону необходимо готовить дополнительное соглашение, для договора это не требуется.

Правила расторжения соглашения об опционе по юридическим стандартам следующие:

1. Специалисты рекомендуют прописать в бланке нюансы возможного расторжения документа, а также возможность возврата оплаченного опционного взноса.
2. Если порядок возврата взноса не прописан в соглашении, судебные инстанции обяжут оферента вернуть сумму при расторжении договора при наличии недобросовестного выполнения обязательств.
3. При отказе от соглашения оферента (при отсутствии необходимости в выполнении сделки) будут руководствоваться едиными стандартами для данного вида документации.

Правила выполнения уступки опционного документа следующие:

1. По законодательству предусмотрена возможность выполнять переуступку прав по данному документу (по п. 7 ст. 429.2 ГК РФ) даже при отсутствии специально прописанных пунктов в договоре.
2. Условия, обеспечивающие недопустимость передачи прав по опционному соглашению, требуется прописать в бумаге и заверить у нотариуса.
3. При отсутствии специального пункта в договоре может произойти ситуация, когда бумага подписывается с одним физическим или юридическим лицом, а право выполнения документа будет переуступлено другому лицу.
4. Порядок передачи прав опциона описывается в ст. 385 ГК РФ и предполагает необходимость уведомления о смене кредитора.

Опцион vs предварительный договор

Опцион предполагает отсрочку исполнения соглашения и сходен с предварительным договором по юридическим характеристикам. Однако документ, который подписывается как предварительный, является примером и только предполагает возможность составления и подписания бумаги в будущем.

Чтобы мочь воспользоваться правом, физическому или юридическому лицу потребуются дополнительные согласования, утверждения условий 2 сторонами. Согласно правилам опциона, бумага автоматически вступает в законную силу.

Конструкция опциона позволяет структурировать порядок совершения бизнес-сделок и других финансовых операций. Преимущество вида соглашения заключается в возможности прописать риски сделки, включить в бумагу ограничительные пункты. Специалисты рекомендуют оформлять документацию с участием опытных юристов и заверять бланки у нотариуса.