СВ-Принт

Износ и амортизация недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ — это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции различают физический и моральный износ (схема 1.20). При физическом износе (Иф) со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина Иф определяется по соотношению фактического (Гф) и нормативного сроков службы (Гн) при линейном способе начисления амортизации:

Моральный износ первого рода (Им1) можно рассчитать па основе балансовой (Сб) и восстановительной стоимости (Св) объекта:

Моральный износ второго рода (Им2) и конечном счете выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) и аналогичного нового (Дн):

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений — денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости (схема 1.21).

Схема 1.21. Оборот стоимости недвижимости

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный (равномерный) метод — начисление амортизации (А) равными долями но одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле

где На — норма амортизации, %; С||б — первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

• 2. Способ уменьшаемого остатка — начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).
• 3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе — число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе — сумма чисел лет срока службы объекта.
• 4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

Например, на объект недвижимости стоимостью 100 тыс. лен. ед. сроком использования 10 лет и годовой нормой амортизационных отчислений 10% сумма амортизационных отчислений за год составит:

В мировой практике используется еще кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит

Тогда нормы амортизации будут раины:

а) в 1-й год (осталось 100 лет срока службы объекта)

б) в 10-й год (осталось 90 лет срока жизни объекта)

и т.д.

В России с 2009 г. введен новый порядок определения амортизационных отчислений как собственного источника средств финансирования текущих и других затрат. С 01.01.2002 в соответствии с гл. 25 Н К РФ амортизируемое имущество в зависимости от срока использования распределяется на 10 амортизационных групп, по которым с 01.01.2009 установлены следующие нормы амортизации (п. 5 ст. 259.2 НК РФ):

Линейный метод начисления амортизации применяется к основным средствам, которые входят в восьмую — десятую амортизационные группы независимо от срока ввода их в эксплуатацию. Амортизация начисляется отдельно по каждому конкретному объекту в соответствии со сроком полезного использования (п. 8 ст. 258,»259.1 НК РФ).

По остальным амортизационным группам основных средств налогоплательщик может самостоятельно выбирать один из двух разрешенных методов начисления амортизации. При этом в соответствии с п. 1 ст. 259 НК РФ (в новой редакции) выбранный метод начисления амортизации по конкретной группе имущества может быть изменен не чаще одного раза в пять лет с начала очередного налогового периода. Сумма амортизации определяется ежемесячно как произведение первоначальной восстановительной стоимости и нормы амортизации.

При нелинейном методе сумма амортизации определяется ежемесячно как произведение остаточной стоимости и нормы амортизации. Норма амортизации берется не по каждому объекту, а в целом по амортизационной группе. Нормы амортизации при этом методе с 2009 г. не зависят от срока полезного использования конкретного объекта, так как они установлены теперь для каждой амортизационной группы. Расчеты амортизационных начислений нелинейным методом производятся по следующей формуле (п. 4 ст. 259.2 НК РФ):

где А — сумма начисленной за один месяц амортизации для соответствующей амортизационной группы (подгруппы); В — суммарный баланс соответствующей амортизационной группы (подгруппы); А — норма амортизации для соответствующей амортизационной группы (подгруппы).

Остаточная стоимость всех объектов амортизационной группы имущества определяется исходя из срока их полезного использования, установленного при введении данных объектов в эксплуатацию на 1-е число налогового периода, с начала которого установлено применение нелинейного метода.

Если в результате выбытия объекта суммарный баланс соответствующей группы станет нулевым, то такая амортизационная группа ликвидируется (п. 11 ст. 259.2 НК РФ). Если же суммарный баланс амортизационной группы (подгруппы) становится менее 20 ООО руб., его можно списать на внереализационные расходы текущего периода (п. 12 ст. 259.2 НК РФ).

Если срок полезного использования по какому-то объекту уже истек, организация может исключить его из состава амортизационной группы, но суммарный баланс при этом не изменяется и начисление амортизации продолжается (п. 13 ст. 259.2 ПК РФ).

Остаточная стоимость объектов амортизации при нелинейном методе определяется по формуле (п. 1 ст. 257 ПК РФ)

где 5″ — остаточная стоимость указанных объектов по истечении п месяцев после их включения в соответствующую амортизационную группу (подгруппу); 5- первоначальная (восстановительная) стоимость указанных объектов; п — число полных месяцев, прошедших со дня включения указанных объектов в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) до дня их исключения из состава этой группы (подгруппы), не считая периода, исчисленного в полных месяцах, в течение которого такие объекты не входили в состав амортизируемого имущества в соответствии с п. 3

Схема 1.22. Понятие износа при оценке недвижимости

ст. 256 НК РФ; к — норма амортизации (в том числе с учетом повышающего (понижающего) коэффициента), применяемая в отношении соответствующей амортизационной группы (подгруппы).

В 1998 г. введена норма, согласно которой по объектам основных средств (в том числе и недвижимым), полученным безвозмездно (по договорам дарения) и приобретенным за счет бюджетных ассигнований, амортизация не начисляется.

При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический, или внешний (схема 1.22).

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются па долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ — это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым. Например, если установка счетчиков расхода воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 руб., а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 руб., то устранимый функциональный износ составит сумму затрат — 10 000 руб. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток неустранимый функциональный износ 10 000 руб. (20 000 — 30 000).

Неустранимый функциональный износ — это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик. Например, если стоимость дома с бассейном, потребовавшим дополнительных затрат в сумме 50 000 руб., увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустранимый износ, обусловленный излишними потребительскими качествами, составит 20 000 руб. Или другой пример избыточного несоответствия: если на мощном фундаменте, рассчитанном на 20-этажное здание, существует 10-этажное строение, то излишние затраты — вычет из стоимости воспроизводства — и есть неустранимое функциональное устаревание. Физически и экономически неустранимы небольшие кухни (5-6 м2) в жилых домах, значительно снижающие стоимость квартир в них. Почти все «недостатки» и «излишества» в планировке и оформлении зданий практически неустранимы. Величина функционального износа определяется путем рыночных сопоставлений взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости, проданных на рынке несколько месяцев (недель) назад.

Внешний износ — это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой — нет.

Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости (см. схему 1.19). Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и сроком физической жизни имеет вид

Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости

Если экономический срок жизни дома Э(. = 60 лет, хронологический возраст Гх = 20 лет, а эффективный возраст Тэ = 30 лет, то износ

хотя хронологический возраст — только одна треть периода. В другом случае при лучших условиях эффективный возраст Т^= 12 лет, тогда износ

Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:

• o сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;
• o не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;
• o не предусматривается реконструкция объекта;
• o в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.

В связи с этим при обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.

В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. В крайнем случае может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (А = 100%), а износ составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

Объекты жилищного фонда, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, относятся к объектам налогообложения налогом на имущество организаций.
В ПБУ 6/01 приказом Минфина России от 12.12.05 № 147н «О внесении изменений в положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01″ были внесены изменения, в соответствии с которыми, в частности, из объектов, погашение стоимости которых посредством начисления амортизации не предусмотрено, исключены объекты жилищного фонда. При этом указанные изменения вступили в силу начиная с бухгалтерской отчетности 2006 года.
Таким образом, амортизация должна начисляться в отношении объектов жилфонда, принятых к бухучету в качестве объектов основных средств после 1 января 2006 года, а по объектам жилфонда, поставленным на баланс до указанной даты, организации продолжают начислять в конце года износ.
Кроме того, следует обратить внимание на внесенные приказом Минфина России от 12.12.05 № 147н в пункт 4 ПБУ 6/01 изменения, в соответствии с которыми критериями принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основных средств признаются:
— предназначение объекта для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— предназначение объекта для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— не предполагается последующая перепродажа данного объекта организацией;
— способность объекта приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Таким образом, перевод движимого имущества в состав основных средств и, как следствие, включение указанного имущества в состав налогооблагаемого налогом на имущество организаций осуществляется при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 4 ПБУ 6/01, т.е. когда объект приведен в состояние, пригодное для использования.
Письмо ФНС РФ от 2 ноября 2006 года № ШТ-6-21/1062@ на основании письма Минфина России от 20.09.2006 № 03-06-01-02/41.

Бухгалтерский и налоговый учет амортизации зданий, помещений, квартир – проводки, расчет отчислений, примеры

Здание – является недвижимым объектом, которое можно отнести к основным средствам. При этом устанавливается срок полезного использования для объекта недвижимости для проведения ежемесячных амортизационных отчислений.

В бухгалтерском и налоговом учете методика расчета амортизации помещений может отличаться.

Как рассчитать в бухгалтерском учете?

Амортизация здания – это перенос стоимости объекта недвижимости в расходы. Размер амортизационных отчислений зависит от срока полезного использования, который установлен для помещения.

Важно! В бухучете при определении СПИ нужно руководствоваться п.20 ПБУ 6/01.

Строгих требований и ограничений по продолжительности полезного срока нет, поэтому в каждом случае предприятие может самостоятельно провести анализ состояния сооружения или помещения, степень его износа, скорость устаревания, влияющие на это факторы, существующие ограничения.

Исходя из совокупности факторов, определяется период, на протяжении которого первоначальная стоимость помещения полностью перенесется в расходы, а недвижимость может быть списана как самортизированное основное средство.

При определении СПИ можно руководствоваться Классификацией ОС по амортизационным группам для целей налогового учета.

После того, как определен срок, на протяжении которого планируется использовать здание с необходимой отдачей, выбирается метод начисления амортизации, который будет использован на протяжении всего периода эксплуатации здания.

Амортизацию нужно рассчитывать по зданию обязательно, этого требует ПБУ 6/01. Поэтому даже в случае, когда СПИ у помещения свыше 30 лет, все равно нужно каждый месяц считать отчисления.

Методы расчета амортизационных отчислений:

1. Линейный – стоимость списывается равномерными частями в течение всего СПИ.
2. Способ уменьшаемого остатка – ускоренный нелинейный метод, при котором амортизация рассчитывается из остаточной стоимости и коэффициенту ускорения.
3. По сумме чисел лет СПИ – расчет ведется по первоначальной стоимости при суммировании числа лет срока службы.
4. Пропорционально производимой продукции.

В подавляющем большинстве случаев для зданий, нежилых и жилых помещений, сооружений выбирается линейный способ начисления амортизации.

Именно равномерное списание стоимости на протяжении всего длительность срока использования является целесообразным для объектов недвижимости.

Проводки

Расчет амортизационных отчислений нужно начать с месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету.

Один раз в месяц выполняется проводка по амортизации на сумму ежемесячных отчислений.

Проводки:

• Дт 20 Кт 02 – начислена амортизация по зданию, занятому в основном производстве;
• Дт 23 Кт 02 – начислена сумма отчислений по объекту недвижимости, занятому во вспомогательном производстве;
• Дт 25 Кт 02 – амортизационные отчисления по помещению общепроизводственного назначения;
• Дт 26 Кт 02 – отчисления по объекту общехозяйственного назначения.
• Дт 29 Кт 02 – амортизация по активу, используемому в обслуживающем производстве.

Линейный способ

Такой способ наиболее удобен и целесообразен для списания стоимости здания в расходы.

Определяющим фактором износа является время, а потому проще всего разбить всю стоимость на количество месяцев СПИ, относя ежемесячно полученную амортизацию в расходы.

Для помещения, здания, квартиры не актуален вопрос морального износа, а также производственные факторы, поэтому нелинейные методы на практике практически никогда не применяются.

Методика расчета линейным способом:

• Рассчитывается норма амортизации – ежемесячный процент отчислений.

Формула:

Годовая норма амортизации = 1/СПИ в месяцах * 100%.

• Рассчитывается сумма годовой амортизации.

Формула:

Годовая А. = Первоначальная стоимость здания * Норма.

• Определяется размер ежемесячных отчислений.

Формула:

Ежемесячная А. = Годовая А. / 12 мес.

Методика расчета в налоговом учете

В целях налогообложения методика определения срока полезного использования недвижимости другая.

Существуют строгие требования – необходимо выбрать для здания амортизационную группу в соответствии с Классификацией, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

В соответствии с установленной группой определяется полезный срок.

Для объектов недвижимости возможно отнесение к группе с 4-й по 10-ю в зависимости от типа здания, помещения, его назначения, особенностей конструкции, материала из которой сооружение изготовлено.

Наиболее длительный СПИ определяется для зданий, попадающих в 10 амортизационную группу.

Это капитальные строения, нежилые и жилые здания, многоквартирные дома.

Собственник объекта недвижимости вправе установить любой срок из предложенного диапазона лет для конкретной группы. Если это 10 группа, то полезный срок службы может составлять любую длительность свыше 30 лет.

В налоговом учете существует только 2 способа расчета амортизации:

1. Линейный — калькулятор расчета линейным способом;
2. Нелинейный ускоренный.

Для зданий, сооружение можно выбрать только линейный метод расчета, при котором амортизационные отчисления рассчитываются равномерно.

Порядок расчета линейным способом описан выше, он аналогичен установленному для бухгалтерского учета.

Примеры амортизационных отчислений недвижимости

Ниже рассмотрены два примера, в первом начисляется амортизация по нежилому помещению, расположенному в кирпичном здании, во втором рассматривается квартира, которую предприятие сдает в аренду своему работнику.

Срок полезного использования в обоих случаях составляет более 30 лет.

Для нежилого помещения со сроком службы свыше 30 лет

Исходные данные:

Организация купила нежилое помещения, которое располагается в кирпичном капитальном здании.

Помещение отнесено к 10 амортизационной группе, для него установлен СПИ = 31 год (372 мес.).

Недвижимость поставлена на учет как основное средство по стоимости 5 млн.руб.

Принято решение амортизацию начислять линейным методом.

Расчет:

Норма А. = 1 / 372 * 100% = 2,67%

Годовая А. = 5 000 000 * 2,67% = 133 500.

Ежемесячная А. = 133 500 / 12 = 11125.

Каждый месяц на протяжении 31 года организация будет списывать стоимость нежилого помещения в размере 11125 руб. с помощью проводки Дт 20 Кт 02.

Для квартиры при сдаче в аренду

Имеющаяся на балансе предприятия жилая квартира может быть использована для сдачи в аренду работникам организации за плату. В этом случае учитываться такой объект основных средств будет на счете 03.

Несмотря на то, что фактически квартирой будет пользоваться работник, жилой объект будет по-прежнему числиться на балансе предприятия, организация обязана по нему начислять ежемесячно амортизацию.

Для начисления в целях бухгалтерского учета можно выбрать линейный или один из трех нелинейных методов списания стоимости. Для налогового учета – можно выбрать либо линейный, либо нелинейный.

Самый удобный способ – это начислять амортизацию линейным методом как в бухучете, так и в целях налогообложения. В этом случае расхождения будут минимальны либо будут отсутствовать.

При передаче в аренду квартиры делается внутренняя проводка Дт 03.Имущество переданное в аренду Кт 03.Имущество для сдачи в аренду.

На сумму начисленной амортизации на момент сдачи квартиры в аренду выполняется проводка Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02. Амортизация по ОС в аренде.

Начисляемые амортизационные отчисления списываются в качестве прочего расхода проводкой Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде.

Когда квартира будет возвращена предприятию выполняются обратные проводки.

Исходные данные:

Предприятие приобрело за плату квартиру и поставило ее на баланс по стоимости 3 млн.руб.

Квартира расположена в многоквартирном доме и определена к 10 амортизационной группе, для нее установлен срок использования 35 лет (420 мес.) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете.

С апреля 2019 года квартира передается в аренду работнику организации, срок договора найма – 11 месяцев. Плата за проживание 10000 руб. Деньги работник оплачивается ежемесячно в кассу.

На апрель 2019 накопленная амортизация 150000.

Расчет и проводки:

Дт 03.Переданное имущество Кт 03.Имущество для сдачи в аренду на сумму 3 млн.руб.

Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 150 тыс.руб.

Норма А. = 1 / 420 * 100% = 2,38%.

Годовая А. = 3 000 000 * 2,38% = 71 400.

Ежемесячная А. = 71 400 / 12 = 5 950.

Ежемесячно выполняется проводка Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 5950.

Выводы

Недвижимость, имеющаяся в собственности предприятия, является амортизируемым имуществом, поэтому ежемесячно компания должна вести расчет отчислений.

Для бухгалтерского и налогового учета удобно использовать линейный метод расчет, при котором стоимость помещения равномерно списывается в течение всего установленного для него срока.

Расхождения для налогообложения и в бухучете будут минимальны, если установить одинаковый СПИ, основанный на амортизационный группе из Классификации ОС, а также одинаковый способ амортизационных отчислений.

Нежилые помещения на балансе юрлиц: как определить амортизационную группу объекта? Нюансы и расчёты

Что такое амортизационные отчисления?

Это ежемесячные переносы стоимости нежилого недвижимого имущества по частям в денежном выражении на особый счет, который так и называется «амортизация». По ст. 259 НК РФ эти отчисления должны делать все организации с учетом балансовой стоимости недвижимости, которая является их собственностью. Есть некоторые здания, к которым данный закон не относится, поскольку они попросту законсервированы.

Любое помещение по мере использования изнашивается и устаревает физически и морально.

Амортизация имеет следующие цели:

• направить перечисленные денежные средства на доработку имеющейся или покупку новой недвижимости по мере необходимости;
• распределять крупные расходы по частям на периоды, по принципу начисления;
• у инвесторов создается впечатление, что нет в компании крупных затрат и убытков, поскольку в конце срока эксплуатации не будет в отчете огромной цифры по списанию объекта, которая покажется убыточной суммой для инвесторов;
• снижается оплата налога на прибыль.

Все это позволяет снизить убытки владельца на обслуживание и последующее списание нежилого объекта.

Как определить, к какой амортизационной группе относится здание?

У всех Основных фондов, в том числе недвижимости, есть группа амортизации. Эта классификация отражается в документах ОС и ОКОФ. Для определения конкретной амортизационной группы, необходимо знать следующую информацию про нежилой объект собственности:

• Срок его полезного использования — необходим документ с датой ввода помещения в работу.
• Срок полезного действия — время, пока объект основного средства может служить целям деятельности налогоплательщика.

Согласно Классификатору нежилые недвижимые объекты и помещения относятся к 7 группе, если они:

• каркасные;
• глинно-битные;
• саманные;
• панельные;
• деревянно-металлические;
• контейнерные;
• из дерева.

Срок полезного действия — 15-20 лет включительно. К группе номер 8 с полезным сроком действия 20-25 лет относятся:

• помещения с облегченной каменной кладкой;
• брусчатые;
• рубленые;
• бревенчатые;
• с наличием кирпичных и деревянных столбов.

К 9 группе относятся преимущественно различные хранилища для фруктов и овощей со сроком полезного действия 25-30 лет. Они обычно сделаны из камня, с железобетонными колоннами, такими же перекрытиями.

Все остальные здания, более крепкой конструкции, относятся к 10 группе. Они должны иметь крепкую долговечную конструкцию, а материалы используемые при постройке — железобетон и металл.

Можно ли узнать срок износа объекта?

Сроки амортизации должен определить сам собственник, исходя из учета классификации основных средств.

Сам период амортизации определяется как количество лет использования конкретного объекта. Он зависит от множества факторов, поэтому все цифры в законодательстве являются приближенными значениями.

Чтобы примерно произвести расчеты периода эксплуатации нежилого помещения, необходимо знать такие параметры:

1. Срок службы основных конструктивных элементов помещения.
2. Как объект эксплуатируется. От этого зависит уровень износа здания.

Что касается конструктивных элементов объекта, то цифры для подсчета такие:

• полы из паркета — 50 лет;
• фундамент из бетона — 125 лет;
• кровельное керамическое покрытие — 80;
• деревянные перекрытия — 60;
• стены из кирпича — 125.

Это не все цифры, полный перечень можно найти в специальных документах.

После оценки технического состояния определяется степень износа здания:

Для уточнения срока амортизации зданий необходимо обращаться к Классификатору и учитывать Постановление Правительства от 01.01.2002 № 1, п. 1 ст. 258 НК РФ. Именно эти документы регулируют расчёт срока амортизации нежилых объектов.

Для определения процента износа помещения необходимо пригласить специалистов, которые проведут исследования.

Эта экспертиза включает в себя:

1. визуальный осмотр здания;
2. техническое обследование физического износа;
3. анализ проб и исследований в лаборатории;
4. проверка проектно-сметной документации и ее составление в случае перепланировки;
5. заключительный акт о состоянии помещения.

Затем производится оценка морального износа здания с учетом оценки рынка недвижимости на момент произведения расчетов. На основе всех данных определяется срок эксплуатации объекта.

Как рассчитать?

Существует несколько методов начисления амортизации в налоговом учете. Они имеют свои особенности и различия, но на первом этапе необходимо рассчитать первоначальную стоимость объекта.

Первоначальная стоимость объекта

Первоначальная стоимость здания рассчитывается из нескольких параметров. В первую очередь — сумма на приобретение или постройку данного объекта. К ней прибавляется сумма, которая потрачена на доведение нежилого помещения до нормального состояния, пригодного для необходимой эксплуатации.

В эту цифру не входят НДС и акцизы, кроме отдельных случаев исключения, которые прописаны в НК РФ. Если объект был получен безвозмездным путем, то его стоимость необходимо определить при помощи независимой экспертизы.

Есть отдельные случаи, когда первоначальная стоимость может измениться. К ним относятся:

• достройка и коренная модернизация помещения;
• частичный снос;
• реконструкция.

Методы начисления

Существует несколько способов расчета и начисления суммы амортизации в налоговых отчетах. Первый способ — уменьшаемого остатка. Для этого расчета нужно знать следующие данные:

1. Остаточную стоимость конкретного объекта на первое число месяца.
2. Норма амортизации.
3. Ускоряющий коэффициент.

Остаточную стоимость в таком случае делят на количество месяцев, которые остались до конца СПИ.

Формула расчета выглядит следующим образом:

А = (Р0 – Р1)*N, где:

• Р0 — стоимость помещения.
• Р1 — амортизация за предыдущий год.
• А — амортизация за текущий год.
• N — норма амортизации (это 100% деленное к количеству лет СПИ).

Пример: СПИ равен 25 годам. Значит норма амортизации в год — 4%. Стоимость нежилого объекта равна 28 млн рублей. Первый год амортизации равен 28 млн:25 = 1 млн 120 тысяч рублей. На следующий год сумма амортизации будет такая:

(28 млн-1 млн 120 тысяч) х 0.04= 1 млн 115 тысяч 520 руб. Такие начисления будут производиться ежегодно, пока стоимость здания полностью не спишется.

При линейном методе подсчета стоимость амортизации за прошлый год не учитывается. Формула в таком случае выглядит следующим образом: А = Р0 *N.

В итоге начисляется каждый год одна и та же цифра. В нашем случае это 28 млн х 0.04 =1 млн 120 тысяч.

Срок полезного использования

При определении СПИ зданий и помещений необходимо учитывать:

• сколько ожидается использование объекта в связи с его производительностью;
• ожидаемый износ в зависимости от режима использования сооружения;
• нормативно-правовые и прочие ограничения, накладываемые на объект.

Это все регламентируется п. 20 ПБУ 6/01. Также разрешено использовать Классификатор основных средств. СПИ устанавливается предприятием самостоятельно на основе данных, когда здание было введено в эксплуатацию. В качестве подтверждения нужно использовать документы, где указана данная дата.

Общие правила для учёта

Есть общие правила на которые необходимо ориентироваться бухгалтеру при начислении амортизации нежилого помещения и нежилого здания. К ним относятся:

• начисления происходят ежемесячно в размере 1/12 суммы от той, что посчитана на текущий год;
• в течение СПИ начисление амортизации не приостанавливается;
• начисление прекращается с первого числа следующего месяца за тем, когда была полностью погашена сумма стоимости основного средства или его снятия с бухучета компании.

Все подробно описано в инструкции №157 Н.

Отображение в бухгалтерском балансе

Амортизация по закону должна начисляться на кредит счета 02 (амортизация ОС).

По дебету амортизация может отражаться на счете 25 — общепроизводственные или счете 26 — общехозяйственные расчеты. Все зависит от конкретной цели использования. Например, на счете 25 фиксируются цеха и другие помещения, которые принимают участие в производстве. На счете 26 — офисы и помещения для управленцев.

Если ОС используется в создании нового ОС, то его амортизацию начислят в строку необоротных активов 1190. В бухгалтерском балансе амортизация учитывается в строке прочие расходы 2350 или в строке коммерческие расходы, если помещение регулярно сдают в аренду.

Дебет	Кредит	Операция
20,23	02	Начислена амортизация по ОС, которые участвуют в производстве.
25	02	Амортизация ОС, которые используются для общепроизводственных необходимостей.
26	02	Амортизация ОС для общехозяйственных нужд.
44	02	Амортизация ОС, которые участвуют в торговле.
02	01	Процесс списания накопленной амортизации по выбывшему объекту.
83	02	Увеличение суммы амортизации при дооценке нежилого помещения.
02	91/1	Уменьшение суммы при уценке нежилого здания.

Начисление амортизации помогает снизить убытки владельцев компании и акционеров из-за устаревания и негодности нежилого объекта. При этом важно учитывать срок полезного использования, а также стоимость помещения. СПИ можно рассчитать самостоятельно или обратиться к специальному Классификатору, где в зависимости от материала и конструкции здания указан его СПИ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.