СВ-Принт

Бизнес-план строительства бизнес-центра (с фин. расчетами)

Готовый бизнес-план строительства бизнес-центра в г. Москве

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проектирования и строительства бизнес-центров различных площадей и классов.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования любых источников финансирования, в том числе зарубежных, поэтому применяется как для внутренних целей, так и для представления в российские и зарубежные банки, инвесторам, партнерам, органам власти.

По бизнес-плану в 2010 г. построен бизнес-центр «Калибр» общей площадью 62 500 кв. м в г. Москве

Концепция бизнес-центра

Готовый бизнес-план разрабатывался на основе нескольких заказных бизнес-планов в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Программная среда: Word-2007 (текст), Excel-2007 (фин. модель).

Дата фин. расчетов: 10.09.2018.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.

Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства БЦ для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.

По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка площадью **** кв. м и строительство современного бизнес-центра класса «В» общей площадью 12 500 кв. м для предоставления офисных площадей в аренду фирмам и организациям, а также для оказания сопутствующих бизнес-услуг.

Предполагается, что здание будет состоять из 5 этажей площадью по 2500 кв. м каждый при высоте потолков 3,5 м.

Общая численность сотрудников компаний-арендаторов оценивается в *** чел.

Планируется плоскостной паркинг на *** машиномест, без подземного уровня.

Инфраструктура бизнес-центра:

• стойка ресепшн при входной группе,
• кафетерий / столовая,
• конференц-зал,
• салон красоты,
• а также вендинг и банкоматы.

Структура площадей бизнес-центра.

Параметры выручки бизнес-центра.

Категория	руб. / кв. м / месяц	кв. м	руб. / кв. м / год	выручка, руб. / месяц
«Якорные» арендаторы	****	****	****	****
Прочие арендаторы	****	****	****	****
Доп. услуги				****
Итого:				*** млн. руб.

Дополнительные услуги арендаторам: клининг, маркетинговая поддержка, аренда вывески, услуги управляющей компании.

Стоимость строительства бизнес-центра

Объем необходимых инвестиций в проект «под ключ» оценивается в 302 200 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

Кредит не капитализируется.

По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

Готовый бизнес-план позволит определиться со стратегией развития проекта:

1. строительство и продажа,
2. строительство и сдача 100% в аренду,
3. строительство и частичная аренда и продажа площадей.

Маркетинговый обзор отрасли

В I полугодии 2018 г. в эксплуатацию было введено *** тыс. м2 качественных офисных площадей, что в 2 раза больше аналогичного показателя 2017 г. При этом почти 95% от общего объема нового строительства было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 г. Все введенные в эксплуатацию офисные площади соответствуют классу В.

В I полугодии 2018 г. продолжила развитие тенденция конца 2017 г. по увеличению спроса на блоки площадью 10–20 тыс. м2 со стороны крупных компаний, которые стараются оптимизировать занимаемые офисные площади и консолидировать их в рамках одного бизнес-центра.

Ключевые параметры проекта:

Итого 141 страница, 35 таблиц, 21 график, 12 диаграмм и 1 рисунок.

Модификация бизнес-плана

Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:

Проектирование и сопровождение

Стоимость производства строительно-монтажных работ устанавливается индивидуально и зависит от сложности работ, расположения здания, площади здания, материалов строительства, сроков строительства и т.д.

Поэтому для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства.

Услуга предоставляется совместно с рекомендуемой нами проектной и строительной организацией или с подрядчиком по выбору заказчика.

Купить готовый, получить консультацию или заказать разработку бизнес-плана строительства бизнес-центра:+7 (495) 617-39-02

Как построить небольшой бизнес-центр (бизнес-план)

Сегодня, в материале расскажем, как построить бизнес-центр и приведём подробный бизнес-план строительства небольшого бизнес-центра.

Это современное направление строительства, которое быстро окупает затраты и способно приносить хорошую прибыль. Главное — тщательно оценить каждый пункт и свои возможности.

Предназначение

Смысл возведения здания заключается в том, что вы предоставляете небольшим компаниям возможность обзавестись собственным офисом. Для этого им предлагаются две возможности.

Покупка

Компания покупает помещение в вашем центре, получая его в свое пользование окончательно. Вариант хорош тогда, когда необходимо сразу получить крупную сумму денег. Учтите, что в этом случае доход будет разовым.

Аренда

Сдача офисов в аренду повышает рентабельность плана бизнеса центров для бизнеса. Ежемесячно вы будете получать не такую крупную сумму, как за продажу. Но прибыль будет постоянной и уже со временем превысит ту, которую вы бы получили от продажи. Это более предпочтительный вариант, который и должен стать основным.

Офисная площадь

Для небольших городов нет смысла возводить высокоэтажные здания. Навряд ли здесь наберется столько предпринимателей, да и затраты будут весьма солидными. Поэтому внимание стоит обратить на постройки среднего размера.

Количество этажей

В нашем случае мы будем строить средний по размерам центр на 4 этажа. Во-первых, это позволит избежать внесения в проект дополнительных коммуникаций типа лифта. Во-вторых, из-за исторической ценности во многих маленьких городах запрещено возводить высокоэтажные здания в центре города.

Общая площадь

Общая площадь будет менее 1000 квадратных метров. Площадь каждого этажа будет составлять 200 метров квадратных. Итого площадь будет равняться 800 метров квадратных.

Количество и площадь офисов

Оптимальным вариантом станет деление этажа на 5 офисов, каждому из которых будет отведено 40 квадратных метров. Итого бизнес-план центра бизнеса будет сдавать в аренду 20 офисов.

Кстати, при желании вы можете уменьшить площадь офисов при помощи перегородок. Но это уже по просьбе компаний, которым столько пространства ни к чему и средств на аренду не имеется.

Земля под постройку

Место для здания стоит выбирать максимально близко к центру города, или его деловому сектору. В этом случае и стоимость аренды будет выше, и спрос куда больше. Для согласования облика здания (если речь идет о все тех же маленьких городах с историческими центрами) и для приобретения земли придется обратиться в муниципалитет. Там вам могут землю предоставить в аренду сроком лет на 50, или купить. Оцените целесообразность обоих предложений и выберите наиболее выгодное.

Финансовый план

Это самый важный пункт, ведь здесь будут названы все затраты на строительство. Впрочем цифры усредненные, конкретно они будут зависеть от материалов для строительства, вашего региона и даже времени года. Итак, в среднем строительство обойдется в 8-10 миллионов. Если население города меньше 50 тысяч человек, то можно обойтись и в сумму около 6 миллионов рублей. Распределение будет происходить следующим образом.

Материалы

Вы удивитесь, но на материалы уйдет куда меньше средств, чем вы могли себе представить. В среднем из обозначенной выше суммы на них уйдет 40%.

Зарплата рабочим

Не сложно догадаться, что на оплату труда пойдут оставшиеся 60%. Вообще труд строителей хорошо оплачивается, и экономить на них не стоит. От их стараний будет зависеть качество здания, а, значит, и безопасность находящихся в нем людей.

Стоимость аренды

Арендная плата будет зависеть от средней цены вашего города. Так же стоит учитывать расположение центра. В среднем в бизнес-плане центра бизнеса в пункте арендной платы стоит установить цифру размером 500-700 рублей. Возможно, эта цена будет и выше. Об этом в следующем пункте.

Анализ рынка

Перед постройкой в обязательном порядке вы должны провести анализ рынка. Если в выбранном вами городе уже существуют подобные центры, вы должны стать привлекательней для клиентов во всех смыслах. Составьте список потенциальных клиентов, изучите их потребности.

Обязательно проанализируйте тенденции выбранного направления и оцените дальнейшее перспективы рынка офисной недвижимости. Постарайтесь раскрыть секрет успеха конкурентов, выявите их методики работы. Но не стоит их все повторять, вы должны создать нечто принципиально отличное, что выделит вас из всех и приведет к успеху.

Вообще анализ рынка стоит доверить специалистам, которые как раз занимаются подобными исследованиями. Не поскупитесь заплатить определенную сумму, от этого вложения будет зависеть ваша прибыль в дальнейшем.

Окупаемость

Это один из главных пунктов, который интересует предпринимателей. Нет смысла затевать проект, вкладывать в него время и средства, если тот в конечном результате окажется провальным. Итак, какую прибыль принесет нам бизнес-центр?

Расчет прибыли от арендной платы за год

Итак, изначально мы указали, что на четырех этажах расположится 20 офисов. Площадь каждого — 40 квадратных метров. В общей сложности мы имеем 800 квадратных метров, с которых ежемесячно будем получать арендную плату. Её для наших расчетов возьмем по минимуму — 500 рублей за квадратный метр.

800*500=400000

Итого за 1 месяц при учете полной сдачи офисов в аренду мы будем получать 400 тысяч рублей. За год эта сумма будет составлять 4,8 миллионов рублей. Вывод — за 2 года постройка бизнес-центра окупит себя полностью.

Подведем итог

Подводя итог можно сказать, что бизнес-план бизнес центра является высокорентабельным предприятием и при наличии средств и возможности его реализация себя оправдывает. Поэтому если мысль о возведении подобного центра уже приходила в вашу голову, смело говорите ей «да»!

Расчет строительства торгово-развлекательного комплекса на 7000 кв.м общих площадей

Цена: 280 000 000 ₽ 4.2 Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)

Состав помещений в торгово-развлекательном комплексе:

• Кино концертный зал на 1000 кв.м.
• Мультиплекс на пять минизалов.
• Ресторан на 50 посадочных мест.
• Каток с искусственным покрытием.
• Выставочная художественная галерея.
• Зал для проведения детских праздников.
• Комплекс предприятий фаст фут.
• Магазины по продаже сувениров и произведений художественных промыслов.

Проект строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.мПроект строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м

• Расчет выполнен для здания из легких металлических конструкций.
• В расчете не учтены работы по монтажу наружных сетей, благоустройству и покупке и монтажу технологического оборудования.
• Расчет выполнен с учетом цен на строительные материалы на период III квартала 2018 года.
• Рекомендуемая общая площадь развлекательного назначения – 7000 кв.м.
• Рекомендуемая подземная парковка – на 100 парковочных мест.
• Рекомендуемая площадь участка – 5000 кв.м.
• Рекомендуемая этажность здания – 3 этажа надземных, один этаж подземный.

Расчет строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м под ключ:

Цена: 280 000 000 ₽

1. Производство проектно сметной документации – 4’000’000 руб.
2. Инженерно геологические изыскания – 300’000 руб.
3. Получение технических условий – 200’000 руб.
4. Экспертиза проекта – 500’000 руб.
5. Получение разрешения на строительство – 500’000 руб.
6. Производство строительно монтажных работ подземной парковки из расчета 25’000 руб. за 1 кв.м общих площадей.
7. Производство строительно монтажных работ из расчета 30’000 руб за 1 кв.м, включая монтаж внутренних коммуникаций, системы пожаротушения и внутренней отделки.
8. Сдача объекта в эксплуатацию – 1’500’000 руб.
9. Включение объекта в единый реестр регистрации собственности – 500’000 руб.

Общая стоимость строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м под ключ:

4000000 + 300000 + 200000 + 500000 + 500000 + (30000 х 7000) + (2500 25000) + 1500000 + 500000 = 280’000’000 руб.

Себестоимость одного квадратного метра = 40’000 руб.

Срок строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м под ключ – 24 месяца

* фото на картинке просто для примера — заказывайте свой вариант — все зависит от Вас и Вашего воображения!

А вот участки под такое или аналогичное строительство офисного здания:

Земельный участок 0,46 Га Гусинобродский Тракт Октябрьский район

Цена:16 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-2 Площадь (кв. м.): 4599 Форма собственности: аренда ID: 531

Земельный участок 1,20 Га ул. Северный проезд Кировский район

Цена:17 900 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-2 Площадь (кв. м.): 12073 Форма собственности: собственность ID: 232

Земельный участок 0,26 Га ул. Станционная Ленинский район

Цена:25 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-2 Площадь (кв. м.): 2572 Форма собственности: аренда ID: 694

Земельный участок 0,32 Га ул. Выборная Октябрьский район

Цена:22 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 3219 Форма собственности: аренда ID: 699

Земельный участок 38,55 Га агрофирма Иня Плотниковский сельсовет Новосибирский район

Цена:18 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ГР-1 Площадь (кв. м.): 385500 Форма собственности: аренда ID: 45300

Земельный участок 0,18 Га ул. Никитина Октябрьский район

Цена:17 900 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 1716 Форма собственности: аренда ID: 47171

Автор проекта: Мария Труханская

Основные цели

Основная цель бизнес-плана бизнес-центра — это постройка и сдача в аренду/продажа подходящих, удобных и оборудованных помещений под офис и торговые площадки. Сопутствующие цели:

1. Создание центра, приносящего стабильную прибыль;
2. Организация арендных помещений, для удовлетворения рынка спроса;
3. Предоставление возможности открытия собственных офисов малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям.

Расчетная площадь для строительства будет зависеть от региона проживания, количества населения в городе, нуждаемости рынка в арендных помещениях и т.д. Эти все факторы необходимо учесть при составлении бизнес-плана. Источник денежных средств на проект — личные сбережения, кредит, взятый в банке, привлечение заинтересованных в прибыли инвесторов. Стоимость бизнес-комплекса — 250÷300 млн. рублей. Окупаемость— 2÷3 года постоянной работы. Для организации данного бизнеса наиболее предпочтительно иметь собственные наличные средства, хотя бы частично, что позволит избежать больших ежемесячных расходов на выплату кредита банку и значительно сэкономить на процентной ставке. Поэтому личные сбережения и привлечение инвесторов — предпочтительный вариант капиталовложения. При оформлении кредита на строительство в банке, следует учесть расходы на ежемесячную плату и выплату процентов по кредиту, на страхование жизни, строительства и т.п.

Основные шаги в реализации бизнес-плана

Основные шаги в реализации данного плана приведены в таблице 1. Таблица 1 — Шаги выполнения бизнес-плана

Шаг выполнения	Время выполнения
Заключение необходимых договоров (с инвестором, с банком на получение кредита)	30 дней
Зачисление и получение средств на расчетный счет	30 дней
Оформление необходимых регистрационных документов (постановка на учет в администрации, налоговом органе и т.п.)	60-120 дней
Аренда/покупка подходящей по площади и расположению территории	60 дней
Оформление документации	180 дней
Строительство	от 1 года
Монтаж оборудования и мебели	от 6 месяцев
Подбор квалифицированного персонала	30 дней
Проведение маркетинговых компаний	от 30 дней до 1 года

Общая концепция

Главное назначение бизнес-центра — это создание комфортных помещений для сдачи в аренду/продажи офисов предприятиям малого бизнеса. Сосредоточение в одном месте большого количества предпринимателей, позволяет им увеличить объем продаж на 10÷15%. Территорию для постройки такого центра необходимо подыскивать ближе к центру, где проходит вся финансовая и деловая деятельность жизни города. Благодаря удачно выбранному местоположению, можно получить постоянный поток клиентуры и помещения, сдаваемые в аренду, не будут пустовать, что крайне важно, для получения стабильного и растущего дохода для арендатора. Найти пустующую территорию для строительства в центре города по недорогой цене — довольно непростая задача. Зачастую бизнес-комплексы строятся ближе к окраине, что при грамотно организованной рекламной компании не мешает им становиться центром торговли и местом, пользующимся спросом у покупателей. Территорию можно и взять в аренду на долгий срок 30÷50 лет, что позволит сократить дополнительные расходы на приобретение земельного участка.

Успешная сдача в аренду/продажа помещений зависит от нескольких факторов, приведенных ниже:

• рядом основная транспортная магистраль города;
• наличие основных коммуникаций высокого качества (вентиляция, кондиционирование, работающие лифты, эскалаторы и т.д.);
• безлимитный высокоскоростной интернет, включая Wi-Fi;
• качественно выполненная отделка помещений;
• наличие системы безопасности (пожарная и охранная сигнализации) и квалифицированного персонала, обеспечивающего круглосуточную охрану здания.

Постройка многоэтажного здания (более 3-х этажей) потребует дополнительного оформления разрешительных документов и, следовательно, вызовет увеличение расходов. Возрастут расходы и на строительные, отделочные материалы, оборудование и т.п. Более рентабельное здание — это 2÷3 этажа, площадью около 600÷750 м2, разбитом на офисные помещения по 20÷50 м2. Архитектура самого здания и его внутренняя планировка должна быть согласно утвержденному проекту бизнес-плана. Для выбора подходящего по строению комплекса, необходимо рассмотреть несколько вариантов, разработанных архитекторами и дизайнерами с большим опытом работы и хорошими рекомендациями. На данном этапе строительства не стоит экономить, так как в будущем от этого будет зависеть доход от сдачи в аренду/продажи. В проекты могут быть представлены:

1. Помещения для офисов;
2. Помещения под торговые площадки;
3. Заведения общепита;
4. Конференц-зал;
5. Помещения для отдыха.

Еще одним важным моментом при составлении проекта — резервирование места под автомобильную парковку. Какой она будет подземной, в отдельно стоящем здании или стандартной, выбор за организатором бизнеса. Построив парковочные места для автомобилей можно резко выделиться на фоне конкурентов, так как в динамично развивающихся городах, парковка редкость. Стоит заложить в план расходов и этот дополнительный пункт. Проект по постройке бизнес-центра должен быть тщательно проработан и просчитан. Если здание будет обычным (стандартным), то оно не вызовет интерес у клиентов.

Бизнес-центр должен привлекать взгляд прохожих выделять из толпы серых обыденных зданий своей новизной, оригинальными фасадами, окнами, применением качественных современных материалов, быть необычным по архитектуре. На рынке существует много компаний, при найме которых можно построить бизнес-центр, отвечающий всем нормам и стандартам строительства, эстетическим требованиям, отличающийся уникальностью и современностью. Следует проанализировать их опыт в строительстве комплексов подобного рода. Не стоит экономить на строительной компании и выборе подрядчика! В таблице 2 приведены примерные строительные расходы на 2-х этажное здание, без учета расходов на заработную плату рабочих. Таблица 2 — Ориентировочные строительные расходы

Расходы	Цена, млн.руб
Материалы для стройки	3
Аренда спецтехники	5
Проведение коммуникационных систем	1
Оформление документов	0,5
Аренда территории, за год	0,2
Итого:	9,7

Необходимо к этим расходам прибавить еще 20÷30% на непредвиденные обстоятельства. По рекомендации специалистов, не нужно экономить на строительных материалах и работах. Чем квалифицированнее будет бригада строителей, тем лучше и качественнее будет построено здание. От всех этих факторов будет зависеть плата за аренду помещений и вследствие чего получаемый доход. Стоит учесть, что чем необычен проект, тем больше в него придется вложиться. Яркий фасад, с нестандартной формой, окна, выполненные под индивидуальный заказ, внутренняя отделка из качественных материалов все это потребует дополнительных вложений, которые следует учесть при составлении бизнес-плана. Необходимо просчитать на спрос стоит ли оснащать мебелью помещения. Этот вопрос подлежит тщательной проработке, так как можно вложиться в дорогую качественную мебель, а она не подойдет к общему стилю арендовавшего/купившего офис.

Исследование рынка

Перед постройкой здания для бизнес-центра необходимо внести расходы на проведение исследований рынка. В каждом городе, независимо от численности его населения, есть подобные центры, которые могут стать конкурентами в этой отрасли бизнеса. Поэтому стоит провести статистическое изучение таких объектов, проанализировать их, найти сильные и слабые стороны в работе. В самом начале функционирования нового комплекса, необходимо предоставлять скидки заинтересованным клиентам, постараться угадывать их пожелания и предпочтения. Необходимо, выработать собственную стратегию привлечения потока постоянных клиентов, отличную от конкурентов. Только работая с каждым из них по индивидуальной программе, можно побороть конкуренцию в данном виде бизнеса. Перед началом строительства, необходимо исследовать рынок на помещения какого класса (A, B, C) наиболее высокий спрос у бизнесменов. От этого будет зависеть стоимость отделки офисов и, следовательно, вложения будут ниже или больше. Только тщательно проанализировав рынок можно сократить расходы на простой пустых помещений. Если нанимать специалистов для данной статистической работы, то следует заложить в план расходов дополнительные 50000÷60000 рублей. Благодаря использованию в строительстве качественных материалов, работе квалифицированного персонала, оригинальности построенного здания в центре можно быстро войти в этот рынок и обогнать конкурентов. Для увеличения потока постоянных клиентов не следует пренебрегать рекламой. Благодаря грамотно проведенной рекламной компании можно сдать в аренду или продать офисные помещения до сдачи в эксплуатацию комплекса.

Инструментами рекламы могут стать:

• Реклама в местных газетах, журналах и т.п.;
• Реклама около строящегося объекта;
• Реклама на баннерах вдоль дорог;
• Реклама на собственном сайте в интернете;
• Реклама на местном радио и телевидении.

Рекламировать бизнес-центр необходимо начать во время его строительства. Как показывает практика, все площади сдаются в аренду до срока сдачи самого здания.

Финансовые расходы

При постройке бизнес-центра, оборудовании его и сдачи площадей в аренду, в бизнес-плане следует учесть расходы на налоги (на прибыль, на имущество, подоходный, НДС и др.). Данный масштабный проект потребует найма квалифицированного персонала, поэтому следует учесть расходы на оплату их труда, не следует на этом этапе экономить. Для дополнительной безопасности здание рекомендуется застраховать. Поэтому перед назначением арендной/предпродажной цены необходимо тщательно подсчитать все затраты, чтобы арендная цена смогла покрыть их все, но в то же время не была слишком завышенной. При высокой стоимости офисов, многие из них будут пустовать, в результате чего бизнес-комплекс будет нерентабельным. В таблице 3 приведены примеры стоимости арендных помещений в крупных города России. Таблица 3 —Стоимость аренды помещений в городах России

Города России	Классы, руб./м2, в месяц
А	В	С
Москва	5000÷50000	2000÷20000	1500÷10000
Санкт-Петербург	4500÷45000	1500÷18000	1000÷10000
Казань	3500÷35000	1500÷15000	1000÷10000

На отбор подходящего персонала с опытом работы следует отвести дополнительное время не менее 2 месяцев.

Риски

Существуют риски, такие как нестабильность экономической ситуации в стране, поэтому следует все застраховать, и постараться уменьшить их воздействие на развитие бизнеса. Организатор строительства бизнес-центра должен взять под тщательный контроль саму стройку, подрядные организации и нанятый персонал. Только постоянный контроль позволит избежать срывов сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию, переделок после некачественных отделочных работ и т.д.

В заключении

Открытие бизнес-центров — это высокодоходный бизнес, который первоначально потребует не малых финансовых вложений, физических и моральных сил, огромного багажа знаний и переработку большого объема информации, но в дальнейшем гарантирует стабильно растущий доход, при умелом ведении бизнеса. В настоящее время бизнес на открытии подобных центров актуален и экономически востребован на рынках крупных городов. В городах с небольшой численностью населения данный вид бизнеса потребует проведение большой исследовательской работы по изучению рынка.

Примеры бизнес-планов, предлагаемые у нас, вы можете скачать бесплатно в форматах Word и Excel, а также PDF:

• Скачать бесплатно бизнес-план бизнес центра

Поделитесь бизнес-планом

Что стоит бизнес-центр построить

Девелопмент офисных помещений, по мнению экспертов, лучший вариант вложений в коммерческую недвижимость. Стоимость строительства бизнес-центров класса А с учетом стоимости земли и всех обременений редко превышает $2000 за квадратный метр. При этом продать их можно за $3500-5000 за кв. м.

«Офисы имеют наилучшую (в плане сроков) окупаемость по сравнению с гостиницами или складами»,- говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова вспоминает, что до 1998 года офисный объект можно было «отбить» за три года. Тогда аппетиты городских властей были куда как скромнее, а арендные ставки почти столь же высоки.

«Сегодня оптимальный средний срок окупаемости проекта — пять-семь лет»,- говорит Елена Земцова. Михаил Гец считает, что при ставке аренды в $600-850 за квадратный метр в год, срок окупаемости бизнес-центра класса А составляет четыре-шесть лет.

$1000-1500 на расходы

По словам Михаила Геца, показатели себестоимости при возведении бизнес-центров классов А и В в Москве отличаются незначительно. В классе А она может доходить и до $1500 за квадратный метр, а в классе В редко превышает $1000 за квадратный метр. Эта цифра включает стоимость аренды земли, затраты на различные административные согласования, непосредственно строительно-монтажные работы, проведение инженерии.

Отделочные работы увеличивают расходы еще примерно на 20%. В классе В они стоят $150-200 за квадратный метр, в классе А стоимость отделки ограничена только честолюбием и здравым смыслом собственника (впрочем, как правило, дизайнерский ремонт обходится не дороже $300 за квадратный метр). «Довеском» к себестоимости офиса более высокого класса могут быть также, например, затраты на оборудование систем централизованного кондиционирования или собственной артезианской скважины. По словам Михаила Геца, наличие в бизнес-центре торговой части не оказывает существенного влияния на изменение себестоимости по сравнению с «цельноофисным» зданием.

Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul’s Yard, добавляет, что на стоимость строительных работ существенно влияют также условия возведения подземного паркинга.

На себестоимость значительно влияют возможности прокладки необходимых коммуникаций. Чем хуже развита окружающая инженерная инфраструктура, тем более затратными будут расходы на прокладку дополнительных сетей. «Также большие расходы на прокладку коммуникаций нужно предусмотреть при возведении крупных объектов, для которых существующие мощности локальной инженерии чаще всего оказываются малы»,- говорит Александр Шарапов, президент компании Becar Commercial Property.

Наконец, Елена Земцова обращает внимание на фактор генподрядчика. Как правило, для иностранных компаний характерна более высокая стоимость работ, поскольку у них затраты на заработную плату составляют 30-50% от всех затрат на строительство. Для сравнения: у отечественных компаний этот показатель не превышает 15%.

$7-16 млн за землю

Однако самая значительная статья в расходах застройщиков не собственно строительные расходы, а стоимость земли. Елена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, напоминает, что девелопер сегодня, в отличие от прошлых лет, может просчитать затраты на землю. «В настоящее время все участки в Москве распределяются по конкурсу или на аукционе»,- дополняет она.

В результате, внутри Бульварного кольца стоимость выкупа прав аренды (при этом надо еще приплюсовать обременения городу, увеличивающих стоимость земли на 40%) составляет $9-16 млн за гектар. По периметру Третьего транспортного кольца эта цифра уменьшается, но до $7-9 млн.

Елена Земцова утверждает, что очень многие девелоперы сегодня уходят из центра Москвы как раз по этой причине: выкуп доли города становится очень накладным.

Александр Шарапов добавляет, что в Москве земля выдается в долгосрочную аренду на 49 лет, как правило, с обременением, которое в офисном сегменте составляет 40%.

Поэтому, например, за пределами Третьего транспортного кольца возведение офисного здания класса В с нулевого этапа (когда уже есть сам проект и все разрешения по нему) обойдется примерно в $1100-1200 за квадратный метр, говорит Александр Шарапов. При прочих равных условиях, но в пределах Садового кольца аналогичный объект подорожает как минимум до $2000 за квадратный метр.