Договор аренды предприятия

Содержание

Договор аренды предприятий

Понятие договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:

  • земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
  • в порядке, предусмотренном договором, — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
  • права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
  • иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
  • права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:

  • первого рода — предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).
  • второго рода — действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).

Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Действия арендатора заключаются в принятии, надлежащем пользовании арендованным имуществом, внесении арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия. Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 — 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (ст. 69 — 73). (законы не проверены)

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):

1) права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):

  • на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);
  • права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.

2) права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):

  • полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Формально договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК). В случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Существенные условия договора аренды предприятия:

  • предмет договора;
  • условия о размере арендной платы;
  • условия о сроке аренды предприятия.

Предмет договора аренды предприятия

ГК РФ (§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК), однако арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия и возможные только при условии полной инвентаризации предприятия — предоставить во владение и пользование арендатора:

  • не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также
  • имущественные права, связанные с предприятием.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Другое дело, что, в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду (в то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при отсутствии указанных документов).

Условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды предприятия относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия.

По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК). Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным. Правила определения цены товаров, работ, услуг, установленные на случай отсутствия соответствующего условия в гражданско — правовом договоре (п. 3 ст. 424 ГК), не подлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой предприятий.

Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий (§ 5 гл. 34 ГК), так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

Замечание

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя.

Уступка арендатору прав требований арендодателя, перевод долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия

Характерная особенность договора аренды предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора аренды и отличающая его от других видов аренды, в том числе от договора аренды зданий и сооружений, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой — переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

В ГК (§ 5 гл. 34) отсутствуют какие-либо специальные правила, которые бы регулировали порядок и условия уступки арендодателем прав требований арендатору по договорам и иным обязательствам, связанным с деятельностью предприятия. Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382 — 386, 388 — 390 ГК).

Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение 3 месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). С заявлением в регистрирующие органы о государственной регистрации договора аренды предприятия могут обратиться как арендодатель, так и арендатор (п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.).

Как и в случае с арендой зданий и сооружений, государственной регистрации подлежит сам договор аренды предприятия, а не некое право аренды.

Подробнее

Если исходить из того, что государственной регистрации подлежит не договор аренды, а принадлежащее арендатору право аренды соответствующего предприятия, мы столкнемся с необходимостью применения к указанным правоотношениям нормы, содержащейся в п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации. Согласно данной норме зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объекта. Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество земельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

С точки зрения технической государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица. Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III Единого государственного реестра вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия.

По окончании срока аренды предприятия либо прекращении обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил).

Особенности исполнения договора аренды предприятия

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия требует от арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Подготовка предприятия к передаче арендатору и составление проекта передаточного акта требуют от арендодателя проведения инвентаризации всех материальных ценностей, входящих в состав предприятия, а также составления баланса, отражающего активы (включая права требования к дебиторам) и пассивы (в том числе долги по обязательствам) данного предприятия. Проект передаточного акта должен составляться арендодателем на основе результатов инвентаризации предприятия и сведений, содержащихся в балансе. Кроме того, проект передаточного акта должен включать расшифровку кредиторской и дебиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия. В частности, арендодатель обязан составить перечень всех кредиторов, указать размер задолженности либо объем неисполненных (неденежных) обязательств, а также внести в проект передаточного акта перечень должников арендодателя по обязательствам, связанным с предприятием, в отношении которых предполагается совершить уступку прав требований арендатору.

Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды предприятия на стороне арендатора предполагает прежде всего пользование арендованным предприятием в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие («предприятие на ходу»), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок использования арендатором имущества сданного ему в аренду предприятия (ст. 660 ГК), обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле ограничением названных правомочий арендатора является запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

В случае нарушения арендатором установленных законом или договором ограничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, подлежат применению общие положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГК о возмещении убытков), а также о способах защиты субъективных гражданских прав (ст. 12 ГК). В частности, в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом, по иску арендодателя соответствующая сделка может быть признана недействительной, а отчужденное имущество будет возвращено в состав арендованного предприятия.

Кроме того, если нарушение арендатором условий договора носит существенный характер, арендодатель не лишен права потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического перевооружения и т.п., то арендатор волен их совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК).

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличительная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК). И в данном случае законодатель счел возможным сформулировать применительно к договору аренды предприятия специальное правило, которое исключает действие одного из общих положений об аренде, предусматривающих, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК). И здесь воля законодателя направлена на то, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия.

Учитывая специфику договора аренды предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки.

Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК).

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

1. Для договора аренды предприятия установлена простая письменная форма. Собственно договор составляется на одном материальном носителе (в виде одного экземпляра документа), в котором должны быть указаны предмет договора — предприятие в целом как имущественный комплекс, условия права и обязанности сторон, реквизиты и подписи сторон. Также из материалов судебной практики следует, что в таком договоре вследствие специальных требований, предъявляемых к форме этого договора, именно в данном документе должны содержаться все индивидуализирующие признаки имущественного комплекса, включая технические характеристики здания, сооружения, техники и оборудования, с указанием их местонахождения, а также в обязательном порядке земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Договор аренды независимо от его срока подлежит государственной регистрации. До проведения процедуры государственной регистрации такой договор считается незаключенным, так как отсутствует государственное удостоверение факта такого заключения.

На практике несоблюдение письменной формы договора аренды, а также условия о его государственной регистрации может повлечь признание такого договора незаключенным. Так, например, ООО «Тюменьстройиндустрия» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Альтаир-99» о признании договора аренды производственной базы незаключенным. Однако судебные органы отказали в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что посчитали недоказанными утверждения истца по основному иску о том, что спорное имущество передавалось в аренду ответчику, поскольку доказательств такой передачи истец арбитражному суду не представил. А также установили, что в договоре аренды не указано место расположения производственной базы, которую истец намерен был передать в аренду ответчику, а также отсутствует государственная регистрация договора аренды производственной базы (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2010 по делу N А70-8644/2009).

В случае если договор аренды будет заключен в устной форме, он будет являться недействительным и, соответственно, не повлечет правовых последствий, предусмотренных гражданским законодательством.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Судебная практика:

— Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2009 по делу N А65-22916/2008;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2010 по делу N А70-8644/2009;

— Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 N 16АП-53/13;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 N 18АП-4765/2012;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу N А78-7919/2009;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2010 по делу N А78-4076/2009;

— Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2003 N Ф09-3686/03-ГК;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 N 13АП-2373/2008.

Договор аренды предприятия

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ №

г. «» г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

1.2. В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных в приложениях № , являющихся неотъемлемой частью настоящего договора:

  • земельный участок;
  • здания;
  • сооружения;
  • оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
  • запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
  • права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием;
  • права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить его права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей производится в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

1.3. Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие не подлежат передаче Арендатору. Включение в состав передаваемого по настоящему договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых Арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает Арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.4. Арендодатель до передачи предприятия Арендатору письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду*.

1.5. Настоящий договор заключается на срок года.

1.6. Размер арендной платы составляет: рублей в месяц.

1.7. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

  • за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта;
  • передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в подпункте 1.2. настоящего договора в следующий срок: по передаточному акту.

2.2. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора**.

2.3. Арендатор обязуется:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;
  • нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;
  • подготовить предприятие к передаче Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта;
  • возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

2.4. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:

  • продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов);
  • вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

3.1. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения.

3.2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством России, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ними.

4.2. Настоящий договор составлен в экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

5. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Образец договора аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, заключаемый между юридическими лицами.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельностиг. «» 2020 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатору (в аренду, имущественный наем) предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Характеристика (описание) предприятия: .

1.2. В состав передаваемого в аренду имущественного комплекса (предприятия) входят и передаются Арендатору земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, перечень и описание (характеристики) которых приведены в приложении 3 к настоящему договору аренды, являющемуся его неотъемлемой частью.

1.3. Арендодатель обязуется одновременно с передачей основных средств арендуемого предприятия передать Арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, которые поименованы и характеристики которых (по количеству, объему, ассортименту, качеству, стоимости и т.п.) приведены сторонами договора в приложении 4, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата Арендатором получаемых по договору оборотных средств осуществляется через расчет арендной платы, т.е. их стоимость включается сторонами в общие платежи по аренде предприятия.

1.4. Также Арендодателем передаются Арендатору права пользования землей, водой и другими природными ресурсами на условиях, которые ранее были предоставлены Арендодателю (документы передаются Арендатору), а также права пользования зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя (желательно точное описание и перечень их указать в тексте договора), связанные с передаваемым в аренду предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (эмблема, фирменное обозначение, товарный знак и др.), и другие исключительные права. Арендатору уступает Арендодатель свои права требования, а также переводит на него долги, относящиеся к передаваемому в аренду предприятию (все передаваемое от Арендодателя к Арендатору по данному договору, в т.ч. права и обязанности, должно быть подробно описано и изложено в документе, подтверждающем сдачу-приемку предприятия сторонами договора, при необходимости с приложением надлежащих бухгалтерских документов).

1.5. На момент заключения настоящего договора предприятие (имущественный комплекс), сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора.

1.6. Арендодатель обязан передать вместе с предприятием, передаваемым Арендатору в аренду, все относящиеся к нему документы (технические паспорта, инструкции по эксплуатации и др.).

1.7. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду предприятия, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра предприятия или проверки его при заключении договора или передаче предприятия Арендатору во исполнение условий настоящего договора аренды.

1.8. Арендатор не вправе претендовать на права Арендодателя, полученные последним на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, и указанные права не могут быть переданы Арендатору, если иное в период срока действия настоящего договора не будет установлено законом или иными правовыми актами.

1.9. Арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, если в состав передаваемого в аренду предприятия будут включены обязательства, исполнение которых Арендатором невозможно ввиду отсутствия у него разрешения (лицензии) на право занятия соответствующей деятельностью.

1.10. Арендатор обязуется нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию имущества арендованного предприятия.

1.11. Арендатор в течение всего срока действия настоящего договора аренды предприятия должен поддерживать последнее в надлежащем техническом и эксплуатационном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт арендованного предприятия (входящего в его состав имущества).

1.12. В пределах осуществления по условиям настоящего договора аренды коммерческой эксплуатации арендованного предприятия Арендатор вправе без согласия на то Арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами коммерческие и иные договоры, если условия их не противоречат целям использования арендуемого имущества по настоящему договору и назначению в соответствии с его конструктивными особенностями и эксплуатационными данными.

1.13. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования предприятия не в соответствии с условиями договора аренды (имущественного найма) или назначением арендованного предприятия.

1.14. На момент передачи предприятия Арендодатель обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам, электроэнергии, телефонной связи, налогам и др. (данные платежи могут быть зачтены в суммы первых платежей по аренде предприятия).

1.15. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.

1.16. Настоящий договор аренды предприятия подлежит обязательной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по оформлению договора и его регистрации стороны несут поровну.

2. ПЕРЕДАЧА ПРЕДПРИЯТИЯ И ПЕРЕХОД РИСКА СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ИМУЩЕСТВА В СОСТАВЕ ПЕРЕДАВАЕМОГО В АРЕНДУ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1. Передача Арендодателем предприятия Арендатору осуществляется по передаточному акту, в котором сторонами договора должны быть отражены следующие данные:

  • о составе предприятия;
  • об уведомлении кредиторов об аренде предприятия;
  • сведения о выявленных недостатках переданного в составе предприятия имущества;
  • перечень имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены Арендодателем ввиду утраты (отсутствия) данного имущества;
  • данные по финансовым вопросам и др.

2.2. Стороны договора определили, что Арендодатель осуществляет подготовку предприятия к передаче его Арендатору, в том числе составление и представление на подписание передаточного акта. Указанные действия осуществляются Арендодателем своими силами и за свой счет.

2.3. Передаются Арендатору вместе со сдаваемым в аренду в составе предприятия оборудованием (имуществом) его принадлежности и относящиеся к нему документы: технические паспорта, инструкции по эксплуатации (пользованию), сертификаты качества, пригодности, свидетельства электробезопасности и т.п.

2.4. Предприятие, полагают стороны договора, будет считаться переданным от Арендодателя Арендатору с момента подписания передаточного акта обеими сторонами договора. С этого момента на Арендатора переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного Арендатору в составе предприятия.

2.5. По истечении срока действия договора аренды предприятия (если договор не был пролонгирован) или при прекращении действия договора по иным основаниям имущественный комплекс должен быть возвращен Арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст. 656, 657 и 659 ГК РФ. Арендатор обязуется при этом подготовить предприятие к передаче Арендодателю, составить передаточный акт и представить его на подписание. Названные действия Арендатора осуществляются его силами и за его счет. Иное может быть установлено сторонами договора.

3. ИНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА

3.1. Стоимость передаваемого в аренду (наем) предприятия и включаемого в его состав и передаваемого в соответствии с этим Арендатору имущества указаны в приложениях 3 и 4, которые являются неотъемлемыми частями настоящего договора.

3.2. Сторонами договора рассмотрены следующие документы, подготовленные в связи с длительной арендой предприятия:

  • акт инвентаризации, составленный в соответствии с установленными правилами;
  • бухгалтерский баланс предприятия;
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
  • перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

3.3. Имущество, права и обязанности, указанные в документах, поименованных в п.3.2 данного договора, подлежат передаче Арендодателем Арендатору.

3.4. После передачи предприятия Арендатору во исполнение условий настоящего договора Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав передаваемого предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора.

3.5. Стороны договора отметили, что Арендодателем по настоящему договору исполнено требование закона о письменном уведомлении о сдаче в аренду предприятия кредиторов по обязательствам, включенным в состав передаваемого в аренду предприятия.

4. ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ АРЕНДОВАННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

4.1. Арендатор вправе без согласия на то Арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, являющиеся составной частью имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит иных положений настоящего договора аренды предприятия. Указанное не применяется в отношении земли, воды и других природных ресурсов.

4.2. Арендатор вправе без согласия на то Арендодателя вносить изменения в состав арендованного предприятия, как имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее стоимость арендованного имущественного комплекса.

4.3. Арендатор, осуществивший неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет права на возмещение ему стоимости затрат на такие улучшения независимо от наличия разрешения (согласия) Арендодателя на осуществление таких улучшений имущества.

4.4. Арендодатель освобождается от обязанности возместить Арендатору стоимость затрат на улучшение арендованного имущества, если докажет, что затраты Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

5. ВОПРОСЫ СТРАХОВАНИЯ

5.1. На момент передачи арендованного предприятия Арендатору оно является застрахованным (указать, от каких рисков, срок страхования, иные данные по усмотрению сторон договора). Арендатор обязуется нести расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

5.2. По окончании срока действия договора страхования имущественного комплекса (предприятия), заключенного Арендодателем, Арендатор обязуется вновь застраховать арендованное предприятие на срок и на условиях, согласованных с Арендодателем. На весь срок действия договора аренды предприятия Арендатор принимает на себя бремя уплаты платежей по страхованию предприятия как арендованного имущественного комплекса (имущества).

6. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

6.1. Стороны настоящего договора установили, что стоимость пользования предприятием, переданным в аренду (имущественный наем) Арендатору, за полный срок его аренды (60 месяцев) составляет – рублей, исходя из следующего: .

6.2. Указанная сумма арендной платы по договору аренды Арендатором выплачивается ежемесячно равными долями в твердой (фиксированной) сумме платежа – рублей.

6.3. Оплата аренды осуществляется Арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет Арендодателя. Указанные платежи должны осуществляться Арендатором до числа каждого календарного месяца.

6.4. Размер (стоимость) арендной платы, при наличии в том необходимости и объективных реальностей, может в период срока действия договора изменяться по соглашению сторон в сроки, которые могут быть дополнительно определены сторонами договора аренды, но не чаще одного раза в год.

6.5. Арендатор вправе требовать от Арендодателя уменьшения платы за аренду в соответствующем размере (пропорции), если в силу обстоятельств, на которые он не может повлиять и за результат наступления которых не может быть ответственен, условия использования арендованного имущества, предусмотренные настоящим договором аренды, или состояние находящегося в аренде имущества существенно ухудшились.

6.6. Продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования им имущества, полученного в аренду в соответствии с условиями настоящего договора аренды, являются собственностью Арендатора.

6.7. Арендодатель обязан возвратить Арендатору соответствующую часть уже полученной им арендной платы при досрочном возврате Арендатором имущества, переданного ему в аренду. При этом возвращаемая сумма должна исчисляться со дня, следующего за днем фактического возврата имущества, находившегося в пользовании у Арендатора.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ФОРС-МАЖОР

7.1. Сторона договора, имущественные интересы или деловая репутация которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).

7.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

7.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

7.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы стороны настоящего договора отнесли такие: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии извержение вулкана, сель, оползень, цунами и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, исключающих для человека нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления; забастовки, организованные в установленном законом порядке, и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.

7.5. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

8.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между сторонами (юридическими лицами) – участниками коммерческих, финансовых и иных отношений делового оборота.

9. ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СТОРОН

9.1. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

10. ИЗМЕНЕНИЕ И/ИЛИ ДОПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.

10.2. Если стороны договора не достигли согласия о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда только при наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.

10.3. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.

10.4. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.

11. ПРОДЛЕНИЕ СРОКА ДЕЙСТВИЯ (ПРОЛОНГАЦИЯ) ДОГОВОРА

11.1. При наличии в том необходимости и коммерческой целесообразности стороны настоящего договора аренды вправе рассматривать вопрос о продлении срока действия (пролонгации) договора на определенный обоюдным решением период времени (срок) или на неопределенный срок (по выбору сторон договора) на тех же или иных, определенных сторонами, условиях аренды имущества.

11.2. Если за дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования имущества, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 36-и месячный срок и так далее.

11.3. Стороны настоящего договора, если сочтут необходимым, рассмотрят и согласуют дополнительно иной, против указанного выше, порядок продления срока действия (пролонгации) договора аренды.

12. ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

12.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

12.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

12.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды предприятия может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущественный комплекс;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

12.4. По требованию Арендатора договор аренды предприятия может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением его;
  2. переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендованное имущество в целом или многие отдельные позиции (единицы) его в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

12.5. Договор может быть расторгнут сторонами его или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору.

12.6. В случаях расторжения договора по соглашению сторон (см. п.12.1. договора) договор прекращает свое действие по истечении дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжении заключенного между ними договора аренды имущества.

12.7. Последствия расторжения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон его или судом по требованию любой из сторон договора аренды.

13. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ

13.1. Настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) со дня его государственной регистрации в установленном порядке, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.

13.2. Настоящий договор действует в течение 60-и месяцев (до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает свое действие «»2020 года.

13.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора аренды предприятия.

14. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

15. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________ Арендатор _________________

Составьте структуру содержания договора аренды.

⇐ ПредыдущаяСтр 15 из 15

Содержание договора аренды — это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Обязанности арендодателя достаточно традиционны.

1. Преамбула

2. Предмет договора

3. Обязанности сторон

4. Расчеты

5. Ответственность сторон

6. Срок действия договора

7. Порядок разрешения споров

8. Заключительные положения

9. Юридические адреса сторон и банковские реквизиты, подписи сторон

Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим требованиям:

Арендатору принадлежит право пользования, но не право собственности. Это основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения.

Арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование за оговоренную плату.

Арендодатель сохраняет право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования и т.д.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем. Такой вид договора с правом выкупа арендованного имущества относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Стороны договора аренды

Арендодатель — лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор — лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды договоров аренды:

договор субаренды

договор аренды квартиры

договор аренды нежилого помещения

договор аренды автомобиля

договор аренды транспортного средства

договор аренды жилого помещения

договор аренды оборудования

договор аренды земельного участка

договор аренды гаража

договор финансовой аренды (лизинг)

договор аренды предприятия

договор аренды имущества

договор аренды с правом выкупа

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

· предоставления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

ДЛЯ ЛЮБОГО ДОГОВОРА ПРИМЕРНАЯ СТРУКТУРА И ОПИСАНИЕ РАЗДЕЛОВ,

Структура может быть весьма примитивной, а может быть весьма сложной (куча разделов, поделенных на параграфы, разбитые на статьи с пунктами и подпунктами).

Базовая (универсальная) структура такова:

1. Преамбула

2. Предмет договора

3. Права и обязанности сторон

4. Цены и порядок расчетов

5. Ответственность сторон

6. Срок действия договора

7. Прочие условия

8. Реквизиты и подписи сторон

Любой договор условно можно разделить на четыре части:

1. Преамбулу (или вводную часть).

2. Предмет договора.

3. Дополнительные условия договора.

4. Прочие условия договора.

1. Преамбула (или вводная часть)

Точное название договора дает понять, какие он определяет правоотношения. Однако необходимо помнить, что сущность договора вытекает не из названия, а из его содержания. Но, если название отсутствует, договор сначала следует прочитать, чтобы понять, о чем он, а уж затем разбираться с ним по существу.

2. Дата подписания договора. Она включает число, месяц и год подписания. Со всеми этими реквизитами связано правильное установление момента заключения договора и окончания срока его действия, а значит, и определенные юридические последствия.

3. Место подписания договора (город или населенный пункт). Указание на место совершения сделки — не простая формальность, оно имеет иногда большое юридическое значение. По законодательству того места, где совершается сделка, определяются: а) правоспособность и дееспособность лиц, заключивших сделку, б) форма сделки, в) обязательства, возникшие из сделки

4. Полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору («Заказчик», «Покупатель», «Арендатор» и пр.).

5. Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия на подписание договора.

2. Предмет договора

Данная часть договора содержит его существенные условия:

1. Предмет договора, т.е. о чем конкретно договариваются стороны.

2. Обязанности и права стороны по договору.

3. Обязанности и права второй стороны по договору.

4. Цена договора и порядок расчетов и др.

5. Срок выполнения сторонами своих обязательств.

Конкретное содержание этих условий зависит от вида договора и от конкретной ситуации его заключения.

3. Дополнительные условия договора

Настоящий раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые тем не менее существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон.

1. Срок действия договора.

Его необходимо указать, даже если названы сроки выполнения сторонами обязательств. Это обусловлено тем, что надлежит знать, когда договор прекращает свое действие и когда можно будет предъявить соответствующие требования к контрагенту.

2. Ответственность сторон.

Она обеспечивает исполнение обязанностей сторонами в случае нарушения условий договора одной из них. Обычно здесь определены различного рода санкции в виде пени, неустойки, штрафа, уплачиваемых контрагентом, не выполнившим своих обязательств в отношении одного из согласованных условий.

При составлении договора можно предложить следующую методику определения ответственности: против каждой обязанности стороны должна быть предусмотрена соответствующая ответственность, в основном в виде штрафной неустойки. Это означает, что убытки при ненадлежащем исполнении обязательств контрагента могут быть взысканы с него сверх неустойки. Помните, что если такой вид ответственности отсутствует, неустойка является зачетной и убытки с контрагента можно будет взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ).

3. Способы обеспечения обязательств

Российское гражданское законодательство предусматривает следующие основные способы обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ): неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток. Кроме этого, могут быть предусмотрены и другие способы, предусмотренные законом или договором.

4. Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке

5. Условия о конфиденциальности информации по договору.

6. Порядок разрешения споров между сторонами по договору.

Все споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в арбитражном суде. Однако стороны могут установить и иное положение, в частности, предусмотреть разбирательство споров не в арбитражном, а в третейском суде, создаваемом либо самими сторонами, либо в соответствии с регламентом какого-либо постоянно действующего третейского суда.

7. Особенности перемены лиц по договору.

В этом пункте можно предусмотреть, что уступка права требования по договору может быть осуществлена только с согласия должника

4. Прочие условия договора

Эти условия могут включать следующие вопросы:

1. Законодательство, регулирующее отношения сторон (особенно это важно для внешнеторговых контрактов).

2. Особенности согласований связи между сторонами.

Здесь для каждой стороны указываются:

а) лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора.

Это может формулироваться двумя способами: с персональным указанием полномочного лица (лиц) или с указанием должностей;

б) сроки связи между сторонами. Например: «… каждый вторник с ______ ч.»;

в) способы связи: телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием их номеров и иных данных.

3. Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора.

Данный пункт содержит положение, в соответствии с которым стороны устанавливают, что после подписания настоящего договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу.

4. Реквизиты сторон:

а) почтовые реквизиты;

б) местонахождение (адрес) предприятия;

в) банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО или данные РКЦ);

г) отгрузочные реквизиты (для железнодорожных отправок, для контейнеров, для мелких отправок).

Особое внимание уделите наличию и правильности сведений, касающихся банковских реквизитов вашего контрагента, так как без них вам очень трудно будет взыскать убытки.

5. Количество экземпляров договора.

6. Подписи сторон с приложением каждой организации (предприятия).