СВ-Принт

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

• по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
• в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Обратите внимание!

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

• уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
• 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
• в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
• заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

• договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
• документ заверяется у нотариуса;
• передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
• регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

• заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
• соглашение о выделе в натуре или решение суда;
• удостоверения личности каждой из сторон сделки;
• правоустанавливающие документы сторон;
• если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
• доверенность при отсутствии одного из участников;
• паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

• доля незначительная;
• реальный выдел невозможен;
• владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
• не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

• если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
• уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
• договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

• перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
• перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

• документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
• подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

• возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
• при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

• сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
• ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
• продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
• несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Как продать долю в квартире

О чем еще нужно знать при продаже доли

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Если один из собственников несовершеннолетний

Как продать долю ребенка в квартире? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Если квартира куплена в ипотеку

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Если вы находитесь в браке

Если владелец состоит в браке, ему нужно получить согласие на продажу от супруга. Это касается только имущества, купленного в браке на совместно нажитые средства. Согласие оформляют в письменной форме. Чаще всего его нужно нотариально заверить.

Без согласия супруга Росреестр может отказать вам в регистрации сделки. Даже если право собственности переоформят, супруг в дальнейшем может обратиться в суд и признать сделку оспоримой.

Разрешение супруга не нужно на продажу имущества, купленного до брака или приобретенного по безвозмездной сделке.

Если доля оформлена в совместную собственность супругов, согласие второго супруга на продажу не нужно. Дело в том, что оба будут участвовать в сделке купли-продажи и подписывать договор.

Если супруг владеет другой долей в квартире, тогда процедура стандартна: вы просто высылаете уведомление с предложением купить долю в недвижимости. Письменный отказ будет равнозначен согласию на продажу. Росреестр зарегистрирует сделку без запроса дополнительный документов.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Продажа доли квартиры второму собственнику — оптимальное решение, которое потребует меньшего срока для оформления сделки. Если владелец другой доли соглашается выкупить вашу, не нужно ждать 30 дней. Можете сразу пойти к нотариусу, оформить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Если два собственника согласились купить долю

Допустим, вы владеете ½ квартиры. Но еще есть две доли — два человека имеют по ¼. Вы выслали им уведомление о продаже, и оба согласны купить вашу долю недвижимости.

Как продать половину квартиры, если собственников два, и оба ответили согласием? Что делать в этом случае? У вас есть три варианта действий:

💡 организовать собрание всех собственников долей и мирно договориться;

💡 продать долю тому, кто первым выразил согласие на покупку, но при этом второй собственник может оспорить решение;

💡 разделить свою долю между обоими собственниками, тогда у них будет по ½ квартиры;

💡 самостоятельно решить, кому из собственников продать свою долю.

На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае придется искать компромисс между всеми собственниками.

Продажа части доли

Бывает, что нужно продать часть доли. Например, вы владеете ½ квартиры площадью 150 м² и хотите продать имущество, но сохранить право прописки и собственности на недвижимость. Тогда можно разбить свою долю на более мелкие и продать их покупателю. Например, продать ему ¼ и остаться с ¼, либо продать 4/10, а оставить себе 1/10

Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.

В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.

• Долевая собственность жилья
• Идеальная доля — что это в праве собственности
• Как продать свою долю в общей квартире
• Право на покупку доли собственниками
• Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками
  • Использование завышенной цены купли-продажи
  • Использование договора займа
• Запрет купли-продажи доли квартиры
• Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры
• Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности
• Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу
• Налог с продажи доли в квартире
• Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Долевая собственность жилья

Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:

• При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
• При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
• Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.

Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об «идеальных долях».

Идеальная доля — что это в праве собственности

Физический смысл понятия «идеальная доля» — это доля в праве собственности на квартиру.

Это не доля квартиры, это доля собственности. Идеальная она потому, что в реальности ее невозможно показать, увидеть и потрогать. В собственности владельцев долей находится не фактическая доля квартиры, как, например, комната, а лишь доля собственности, как вид права собственности на данную квартиру.

Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.

В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.

Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия «идеальная доля».

Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.

Как продать свою долю в общей квартире

Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.

При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.

Это преимущественное право действует так: отдельный собственник, решив продать свою долю, обязан предложить свою долю в первую очередь своим сособственникам.

При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.

При этом менять условия и цену собственник уже не имеет права и должен продавать долю на тех же условиях, которые он предлагал своим собственником.

Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.

Право на покупку доли собственниками

Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.

Для этого можно или передать предложение в 2-х экземплярах с росписью о получении на втором, или же воспользоваться услугой почты России «Заказное или ценное письмо с уведомлением о вручении».

Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.

В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.

Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками

Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие. Но что же можно сделать?

Использование договора дарения

Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.

Вы вправе подарить вашу долю, запретить вам дарение никто из совладельцев не имеет права. Но, как всегда, возможны варианты.

Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу. Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.

Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.

Использование завышенной цены купли-продажи

Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю. На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.

Конечно, при увеличении цены на продажу соразмерно вырастет и налог с продажи доли, поскольку налог высчитывается из суммы, прописанной в договоре.

Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход. Это нужно выяснять дополнительно.

Использование договора займа

Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.

Говоря проще, вы берете у покупателя взаймы сумму, равную стоимости вашей доли под залог вашей доли. И не возвращаете займ или пропускаете срок платежа по займу. Доля уходит в счет уплаты по залогу заимодавцу.

Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли. Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.

Запрет купли-продажи доли квартиры

Да, есть. Вообще в Гражданском праве РФ существует так называемая «цессия» — это уступка права или доли в праве собственности. Цессия применяется в делении долей среди учредителей юр.

Лица (ООО). Однако такой вид сделок не разрешен при продаже или уступке доли в квартире.

Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры

В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.

И даже в этом случае существуют ограничения. Так, отнимать у должника единственное жилье по закону не допускается, поэтому если у должника есть только это жилье, его продать не смогут.

Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:

• Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
• И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.

Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности

Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.

При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:

• • С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
  • Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.

Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю. Для покупателя такой вариант очень неудобен.

Второй же вариант со всех сторон более удобен и выгоден. Пошлина платится только один раз, не нужно маневрировать между разными владельцами.

Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.

Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.

Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу

Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?

В этой ситуации решающее право голоса будет у владельца наибольшей доли и, соответственно, если доля противника будет больше всех, то сделать в этой ситуации что-либо будет невозможно.

Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.

Налог с продажи доли в квартире

По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.

Однако это правило действует только тогда, когда вы продаете свою недвижимость, которая была у вас в собственности менее 3 лет. Если же вы владели квартирой дольше трех лет, налог вы не платите. Срок три года считается от даты в вашем Свидетельстве о праве собственности.

Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.

Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля. Один договор купли-продажи – один объект.

То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.

Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.

В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.

Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.

Комнаты и доли

Комнаты и доли квартиры

Как мы говорили в разделе «собственность индивидуальная и общая», собственность бывает индивидуальной, когда весь объект, целиком находится в собственности одного собственника, а бывает общей, когда объект находится в общей собственности нескольких сособственников.

Каждому из сособственников принадлежит, при этом, доля общей собственности.

Доли идеальные и реальные.

Различают доли «идеальные» и «реальные». Идеальные доли — не соответствуют документально ни одной из комнат.

Пример: есть 2-комнатная квартира. Одна комната которой — 10 кв.м., а вторая — 20 кв.м. Ясно, что одна комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности 2-х людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры. Такая 1/2 доля квартиры — является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть на местности. Где доля, принадлежащая одному участнику долевой собственности? Где доля, принадлежащая другому участнику долевой собственности?

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной и в другой комнате, без согласия другого участника долевой собственности.

Реальная доля не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально. То есть, если в том же примере одному из участников долевой собственности принадлежала бы одна комната, например, комната номер 1, площадью 10 кв.м., а другому участнику долевой собственности принадлежала бы комната номер 2, площадью 20 кв.м., то такие доли были бы реальные: они — выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом, каждый из участников долевой собственности имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Продажа доли в собственной квартире , как избежать ошибок и не потерять все

Сегодня проехал по Нахимовскому проспекту и увидел знакомую вывеску «Содружество» и вспомнил , как я почти два месяца общался с этими , мелкими уголовниками от недвижимости, думаю это достаточно интересный опыт и стоит и поделиться с моими читателями, только Господь ведает , как наша жизнь сложится в дальнейшем,может кому пригодится.

В 2013 году дела моей конторы стали идти все хуже и хуже.

Пришлось отпустить зарплатников , оставил пару человек , перебрался в крошечный офис, но погоду это не сделало.

Все сыпалось , долги поджимали , вылезли всякие пакостники , причем вылезли одновременно. Вызовы и проверки из налоговой , вызовы в ОБЭП , короче все плохо.

Подергался еще месяц и закрылся , со всеми рассчитался и , и ,что дальше делать ,как жить понятия не имею.

Фирму закрыл, надо жить дальше

У денег , сколько бы их у вас не было есть удивительное свойство- кончаться, а у человека также есть удивительное свойство сокращать свои расходы не так стремительно ,как падают доходы.

Удивительный жизненный принцип , если у кого-то деньги есть ,то у кого-то их нет. Попробовал работать по старинке риэлтором, нашел нормальную контору с адекватным начальником, вроде пошло потихоньку, но меня раздражало все , многое делалось , не так как я делал бы я, знаю со своим уставом не лезь в чужой монастырь но, но , но на работу ходил , как на каторгу, все вызывало отвращение, но чего то заработал.

У многих моих знакомых любой труд физический и умственный вызывает отвращение, наверно я такой же.

По статистике , после закрытия своего бизнеса , которым занимался человек не менее пяти лет , 50 % начинают пить и часто не останавливаются до самого конца, у меня период запоев был пройден , несколькими годами ранее, Слава Богу.

Потом в новой конторе все зависло, структура оказалась на грани разорения. Пришлось искать новое место. Недостатка в приглашении на работу риэлтором нет.

Самостоятельно работать не хотелось , точнее не было сил , нарабатывать клиентуру я не мог, был полный упадок сил.

То, что получилось в 36 лет за пару месяцев, раскрутиться на голом месте. В пятьдесят , я не мог повторить не было внутреннего симула , было отвращение к недвижимости и к клиентам, думаю изнутри перегорел…

Скорее сказалась многолетняя усталость. Как где-то читал , в малом бизнесе важно вовремя соскочить , чтоб деньги остались на подумать и раскрутку новой темы. Хотел работу поближе к дому , сходил на несколько собеседований, все очень тоскливо, кругом одни дебилы…

Попалось объявление с приглашением опытных риэлторов в контору Содружество, вроде рядом.

Дают рекламу на привлечение клиентов по телевизору, звонки есть говорят. Пошел к ним , тогда они сидели на станции метро Спортивная.

Маленький трехэтажный особнячок , в центре Москвы, очень уютный . На первом этаже кухня, переговорная , санузел на втором рабочая зона, а наверху сидел директор с секретаршей , своим и туалетом и ванной.

На первый взгляд , все чинно и благородно , как везде. В первый рабочий день пришел пораньше , сижу че то в компе изучаю, рабочая зона , на американский манер , один общий зал.

Заходят двое , я не оборачиваюсь, мужчинка и девушка, начинают обсуждать какую то сделку. Все слова , сплошной мат , наигрезнейший.

Я дядя взрослый , не красна девица и в Советской армии служил, в 90 не раз на стрелки ездил с бандитами вел терки , общался с сидельцами-зеками, жизнь научила меня к матерным словам относится очень осторожно и внимательно, помнить ,что в определенных наших общественных кругах, за грязное выражение или посылание кого-то «на» или «в» ,можно легко получить удар ржавой отверткой в живот или в глаз.

Я видел и знал владельца палаток на Солнцевском рынке , который отдал все за свой язык и свою дурость.

Когда при мне матерятся без причины , я делаю только один вывод — передо мной — ДЕБИЛ , пол значения не имеет, с этими особями дел не имею.

Оказалось этот придурок-матершинник начальник отдела номер раз. Я конечно не стал делать ему замечания и учить жизни, она , жизнь сама научит.

Еще хочу добавить по поводу неуместного мата , когда я в начале 90-х пытался заняться фермерством, в деревне в которой я планировал обосноваться был местный хулиган , который мешал всем жить, пока не поменялся участковый.

Старый был его одноклассник и такой же придурок , судя по всему вместе воровали.

Новый участковый, майор , готовился на дембель — пенсию, ему нужен был на вверенной территории порядок и тишина, Валерика , придурка звали Валера, очень быстро закрыл, ненадолго , на год, зато быстро.

Валеру я видел и брезговал им за то , что когда я заходил в магазин с дочерью или женой , и там была эта скотина, она подчеркнуто начинала громко, грязно материться, причем местными жителями деревни это не осуждалось , для большей части их это была норма общения.

У многих, деревенских детишек , первое слово было не мама , а ….., сами додумайте. Подчеркиваю , для большинства деревенских это была норма. Поэтому когда слышу вытье наших почвенников о загубленных деревнях хочется узнать , а ты дружок , хотя бы три месяца жил в обычной нашей деревне, это не:

Гой ты, Русь, моя родная,

Хаты — в ризах образа…

Не видать конца и края —

Только синь сосет глаза.

Глубинка ,Костромская деревня в самом начале 90-х это на 70 % злобные , похотливые и тупые атеисты, инцест -почти норма, сожительствлвали с детьми почти в открытую.

А Валерика посадили , за то что он наехал на священника , ходил ,вытрясал с него деньги.

Денег на приходе не водилось потому , как прихода, почти не было.

Местные на Пасху перли в церковь в шапках, не вынимая сигарет из зо рта, ужратые в усмерть с тупым ржанием.

Это , как иллюстрация запредельного оскотинивания сельчан.Я это видел, как сейчас не знаю, надеюсь все изменилось.

Валерик , в первый же день , в камере не стал менять привычный способ общения с окружающими и на третий день его опустили, опустили ,отпетушили и загнали под шконку. Там же чалился его земляк , которого освободили и который сразу раструбил новость , крутой пацан , через три дня стал петухом , на мой взгляд ,очень поучительно, говорит о силе слова…

Поэтому я подчеркиваю с матерными выражениями с незнакомыми людьми, будьте предельно осторожны, мат опасен для вашей жизни.

Вернемся в офис «Содружества»

Мне нужно было поговорить с начальством , было одно предложение , я поднялся наверх, милая секретарша , вздохнула:

— Наверно шеф вас не сможет принять сегодня.

— Почему ?

-Потому…

Она приоткрыла дверь , шеф лежал в кресле без штанов , в кабинете было наблеванно, воняло мочой и перегаром , катались бутылки.

-Это уже вторая неделя… — сказала красивая секретарша,

-Всего доброго я ухожу и вам советую. И она ушла.

Я в принципе , не очень расстроился, ну запил , мужик , бывает, кто без греха.

Забегая вперед , он не запил , это было его нормальное состояние, за 2 месяца , что я у них проболтался , нормальным я видел его только два раза, когда он ехал на допрос к следователю, условно нормальным, с синдромом тяжкого похмелья и фляжкой в кармане.

Оставим , шефа отсыпаться

Пришел , второй начальник отдела ,моего возраста, стал вводить в курс работы.

Компания Содружество была риэлторской структурой , занимались вторичным рынком жилья, все мне знакомо, но ,но,но у них была вторая и пожалуй главная фишка , они занимались долями.

Для меня это был темный лес, с долями я не имел дел вообще, не вникал , имел естественно представление , что это , но в тему не вникал.

Надо пояснить , что такое “ ДОЛИ” , откуда они берутся и в чем их опасность. Лучше всего это пояснить на примере, реальная ситуация , подобных по стране тысячи. У матери однокомнатная квартира, у нее две дочери. У одной все хорошо , муж двое детей , квартира, дача , машина , у второй один сын-балбес , живет с ним в комнате в коммуналке, с работой проблемы и соответственно с деньгами.

Мать умирает , завещания не оставляет.

Через полгода обе дочери становятся собственниками, получают по ½ доли в квартире , вступив в наследство по закону.

Мать полагала,что они после ее смерти квартиру продадут ,а деньги поделят поровну.

Но та которая живет в коммуналке , заезжает в материну квартиру и живет, сестру не пускает, на том основании , что у той и так все есть.

Конфликт интересов, ситуация не разрешима. Сестра, которую не пускают приходит с полицией и свидетельством о собственности.

Их пускают , полиция уходит, она посидит пару часиков , пытается уговорить сестру продать квартиру , та не в какую , ей это не надо, сын вырос , площадь нужна.

Так повторяется раз, два , три , все возвращается на круги своя.

Одна сестра живет в квартире , вторая осталась в дураках, через несколько лет безуспешной борьбы , она приходит к решению , с паршивой овцы хоть шерсти клок и выставляет свою долю на продажу.

Вы скажите , у сестры живущей в квартире ,есть приоритетное право выкупа доли. Да, право есть , а денег нет, потому , что сестра продает свою долю за 2 миллиона рублей, что конечно нереально.

Захватчица согласна купить долю сестры за 300 000 рублей, ей уже рассказали и научили , добрые друзья, мол куда денутся ,купят. Но квартира , однокомнатная стоит , 5 000 000 рублей минимум и сестра , совершенно справедливо хочет получить свои законные 2 500 000 рублей, но за такие деньги ее долю никто не покупает.

Ситуация тупиковая , наконец , та которую не пускают промучившись много лет, готова продать свое право собственности за бесценок, лишь бы наср…ть сестре.

Она обращается в такую фирму , где я собрался работать, те покупают у нее ее долю за 300 000 рубликов, а как же приоритетное право выкупа второй сестры, ведь такая сделка незаконна, совершенно верно незаконна , но незаконна купля-продажа, переход права оформляют через дарение, абсолютно законно.

Тот момент , что такую сделку можно оспорить , верен , но опять же , очень трудно доказать , что сделка “мнимая”.

Нормальные нотариусы , от таких сделок бегают как ошпаренные, да и зачем тратиться, проводят ее в простой письменной форме (ППФ).

Риэлторская фирма , становится владельцем ½ в квартире, оформлена ,как правило на физическое , подставное лицо.

Как развиваются события дальше

Невежливая сестра, в квартиру их не пускают ,но они заходят с полицией. Полиция уходит , онb остаются. Заезжает обычно двое , а то и трое, один собственник, может быть и двое и трое, он уже и прописался на завоеванной площади, и пара его кентов , может быть жена с братом или ребенком.

В однокомнатной квартире не уступчивой сестры поселились три рожи, на законных основаниях.

Она вызывает полицию , полицейские приезжают, собственник номер 2 , заявляет это мои гости, до 23-00 могут у меня находиться, вот мой паспорт с регистрацией по данному адресу. У полиции вопросов нет , все законно ППС уезжает.

Сестра вызывает наряд по нескольку раз в день , истерит через некоторое время патрульная машина перестает приезжать, полиция очень не любит такие ситуации, они и рады помочь ,но не могут.

Сколько выдержит упрямая сестра неделю , месяц не больше. Она согласна уехать в область и на доплату , но тут обычно условия диктуют аферисты, она получит квартиру в области за 1,5 миллиона и доплату на переезд тысяч двести.

Чистый доход «Содружества», за минусом оплаты работы подселенцев , 3 миллиона рублей , на вложенные 300 000.

Это законная , полу криминальная схема , полиция в курсе , но ничего не может сделать.

В таких делах очень мало кто соглашается участвовать, но подобных структур в у нас в стране более ,чем хватает.

Сверхприбыли манят, 1000% прибыли и проходимцев ничто не остановит.

Тем более ,что все относительно безопасно, все сойдет с рук, главное аккуратно, без побоев и угроз. С сестрами и однушкой это реальная история которую я наблюдал пока работал , точнее вникал в специфику работы Содружества.

Конечно в жизни все проходит у них не так гладко, частенько ситуация выходит из-под контроля. Меня конечно не посвящали, но «обоссаного директора» Содружества , вызывали на допросы регулярно по два-три раза в неделю, как раз тогда он и просыхал немного.

В оккупированной квартире на подселившегося прохвоста , бабуля вылили кастрюлю кипятка, и старушку в суде почти оправдали, дали условно год, а у того весь пах обварен, но это справедливо , такие не должны оставлять потомство.

Так , что бизнес только на первый взгляд так выгоден и безопасен. Есть бригады , специализирующиеся на заездах в квартиру.

Одному такому специалисту , дед у которого отжимали квартиру , молотком черепушку проломил, железку в голову вставили, деда посадили по 113 статье УК РФ(тяжкие телесные повреждения в состоянии аффекта) на 1,5 года, аферисты квартиру так и не получили. Собственник — дед сидит и шлет им малявы с кукишами и обещаниями , как выйдет, повторить.

Директор потому и не просыхал , что дело проклятое и мерзкое, те кто этим промышляют , не понимают ,что получают родовое проклятие на своих детей, да и эти деньги встают поперек глотки.

Дети садятся на наркоту , вешаются, выходят полетать с 17 го этажа.

Рецепт ,как уберечься от этих любителей долей один , договариваться между собой по хорошему, находить компромисс.Никогда не обращаться к ним и не общаться с ними.

Я из конторы Содружество ушел, когда разобрался ,что к чему. Думал их директора и учредителей посадили, ан нет, опять открылись на Нахимовском проспекте, освободились наверно, сайт тот же , даже фальшивые отзывы теже.

Не буду их рекламировать их сайт, держитесь от них и подобных им подальше и близких предупредите.