Незавершенка в строительстве

(+) Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы» — К-т сч. 98 «Доходы будущих периодов»

Договор на строительство зданий, сооружений, и отдельных видов и комплексов подрядных работ устанавливает обязательства сторон по осуществлению

(+) нового строительства

(+) реконструкции

(+) расширения

(+) технического перевооружения

Порядок заключения договора на капитальное строительство включает …

(+) форму расчетов

(+) стоимость строительства

(+) дату начала и окончания строительства

(+) объем строительства

(+) наименование застройщика

Под незавершенным строительством понимают затраты застройщика по …

(+) строительству объектов с начала возведения до ввода их в эксплуатацию

Под завершенным строительством понимают затраты застройщика по …

(+) введенному в эксплуатацию объекту строительства

Под незавершенным производством понимают затраты …

(+) подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполняемым согласно договору

Под инвентарной стоимостью объекта понимаются затраты по его возведению с начала строительства и до ввода в эксплуатацию у …

(+) застройщика

Застройщик при выполнении договоров на строительство формирует информацию по объектам учета по показателям …

(+) незавершенное строительство

(+) завершенное строительство

(+) авансы, выданные подрядчиком

(+) финансовый результат деятельности

Подрядчик при выполнении договоров на строительство формирует информацию по объектам учета по показателям …

(+) затраты по выполнению работ по объектам учета

(+) незавершенное строительство в разрезе объектов учета

(+) финансовый результат по работам, выполненным по договору

(+) авансы, полученные от застройщика

671. Расчеты между застройщиком и подрядчиком могут осуществляться …

(+) в форме авансов

(+) после завершения всех работ за объект в целом

Договорная стоимость объекта может рассчитываться на …

(+) основе стоимости (цены), определяемой исходя из проекта с учетом оговорок в договоре о порядке ее изменения

(+) условиях возмещения фактической стоимости строительства в сумме принимаемых затрат в текущих ценах с учетом согласованной прибыли

Затраты застройщика включают расходы …

(+) по вводу объекта в эксплуатацию

(+) ожидаемые обязательства, которые будут осуществляться после окончания строительства

(+) по возведению объекта

Затраты подрядчика включают расходы …

(+) по образованию резервов на покрытие предвидимых потерь

(+) фактически произведенные и связанные с осуществлением подрядных работ по вводу объекта в эксплуатацию

(+) согласованные с застройщиком при заключении договора, как ожидаемые неизбежные

Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством объекта, образуется в виде разницы между …

(+) лимитом средств и фактическими затратами на его содержание

Метод определения финансового результата подрядчика зависит от …

(+) формы определения дохода

677. Доход у подрядчика может определяться по …

(+) отдельным выполненным работам

(+) объекту строительства

При определении дохода у подрядчика по мере выполнения отдельных работ применяется метод …

(+) «Доход по стоимости работ по мере их готовности»

При определении дохода у подрядчика после завершения всех работ применяется метод …

(+) «Доход по стоимости объекта строительства»

680. При использовании метода «Доход по стоимости работ по мере их готовности» финансовый результат за определенный отчетный период подрядчик определяет в виде разницы между …

(+) объемом выполненных работ и приходящихся на них затрат

Начисление взносов в государственные внебюджетные фонды от заработной платы рабочих, занятых изготовлением продукции, отражается в учете записью …

(+) Д-т сч. 20 «Основное производство» — К-т сч. 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»

Себестоимость готовой продукции (работ, услуг) формируется на основе расходов …

(+) по обычным видам деятельности

Расходами по обычным видам деятельности являются расходы …

(+) возникшие в процессе переработки производственных запасов с целью изготовления продукции

(+) управленческие

(+) коммерческие

В организациях производственной сферы затраты выражаются в форме …

(+) себестоимости

В организациях сферы обращения затраты выражаются в форме

(+) издержек обращения

По отношению ко времени осуществления процесса производства продукции различают следующие виды себестоимости …

(+) плановую

(+) фактическую

(+) нормативную

По объему включаемых затрат различают себестоимость …

(+) производственную

(+) полную

(+) цеховую

По эффективности осуществления затраты на производство продукции подразделяются на …

(+) производительные

(+) непроизводительные

По способу включения в себестоимость продукции затраты делятся на …

(+) прямые

(+) косвенные

По отношению к объему выпускаемой продукции затраты делятся на …

(+) постоянные

(+) переменные

Расходы по обычным видам деятельности могут быть признаны в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении условий …

(+) расходы произведены в соответствии с договорами исходя из требований законодательных и нормативных актов

(+) величина расходов может быть определена

(+) имеется уверенность, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации

По месту возникновения (центры ответственности) расходы на производство продукции подразделяются на затраты …

(+) по производствам

(+) по цехам

(+) по участкам

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

  • конструкции присуща объемность;
  • возведены сооружения надземного или подземного типа;
  • подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

  • суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
  • цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
  • затраты по освоению застраиваемых территорий;
  • арендные платежи за землю;
  • оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
  • расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

  • продать третьему лицу;
  • осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
  • инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
  • передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

  • название объекта;
  • перечень конструкционных элементов;
  • стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

  • тип возводимого имущественного актива;
  • процент готовности сооружения;
  • предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

  • Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
  • Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

  • Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
  • Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
  • Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства, который решено продать, необходимо зарегистрировать право собственности как на объект недвижимого имущества (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимого имущества возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – Закон № 218-ФЗ).

За государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 17 Закона № 218-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В данном случае пошлина уплачивается дважды – продавцом за регистрацию своего права собственности на объект в целях его продажи и покупателем в связи с приобретением объекта и оформлением права собственности на него (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете затраты на строительство объекта, который в дальнейшем планируется принять к учету как объект основных средств, отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08.3 «Строительство объектов основных средств» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Если объект незавершенного строительства передается покупателю до государственной регистрации права собственности покупателя на него, по нашему мнению, следует воспользоваться рекомендациями Минфина России из писем от 17.12.2015 № 03-07-11/74052, от 22.03.2011 № 07-02-10/20, от 27.01.2012 № 07-02-18/01, согласно которым до момента признания прочих доходов и расходов (до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество) продавец может отражать выбывший объект на счете 45 «Товары отгруженные» (субсчет 45.04 «Переданные объекты недвижимости»). В бухгалтерском балансе такие объекты отражаются в составе оборотных активов.

Затраты на уплату госпошлины за государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства у продавца учитываются как затраты, связанные с продажей этого объекта, и относятся на прочие расходы организации (п. 11 ПБУ 10/99).

Бухгалтерские записи в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н):

  • Дт 68 Кт 51 – уплата госпошлины за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства;
  • Дт 45 Кт 08 – передача объекта незавершенного строительства покупателю без перехода права собственности (на дату передаточного акта);
  • Дт 76 (НДС с отгрузки) Кт 68 – НДС с отгрузки без перехода права собственности;
  • Дт 62 Кт 91.01 – выручка от реализации объекта незавершенного строительства (на дату перехода права собственности на него к покупателю);
  • Дт 91.02 Кт 76 (НДС с отгрузки) – НДС с реализации объекта незавершенного строительства (на дату перехода права собственности на него к покупателю);
  • Дт 91.02 Кт 45 – включение в расходы стоимости выбывшего объекта незавершенного строительства (на дату перехода права собственности на него к покупателю);
  • Дт 91.02 Кт 68 – признание в расходах суммы уплаченной государственной пошлины за регистрацию права собственности в целях продажи (на дату перехода права собственности на объект к покупателю);
  • Дт 51 Кт 62 – получение оплаты от покупателя.

Выбытие объектов незавершенного строительства при реализации может оформляться актом о приеме-передаче здания (сооружения) по форме № ОС-1а. С 1 января 2013 года организации вправе для оформления фактов хозяйственной жизни использовать собственные формы с соблюдением условия о наличии в них обязательных реквизитов первичных документов (ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ).

Налоговый учет

Реализация недвижимого имущества на территории РФ в общем случае является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы признается день передачи имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ).

В целях исчисления налога на прибыль выручка от реализации объекта недвижимости (за минусом предъявленного покупателю НДС) признается доходом от реализации на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (пп. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. 1, п. 2 ст. 249, абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). Этот момент не зависит от даты государственной регистрации права собственности покупателя на этот объект.

Организация-продавец вправе уменьшить доходы от реализации имущества на цену приобретения (создания) этого имущества (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

В общем случае государственная пошлина в качестве федерального сбора включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату ее начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Но в данном случае госпошлину можно рассматривать и как расход, связанный с реализацией объекта незавершенного строительства. В этом случае ее следует учитывать при определении налоговой базы в периоде реализации объекта (абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Убыток от реализации объекта незавершенного строительства учитывается единовременно в полной сумме на основании п. 2 ст. 268 НК РФ. Поскольку объект незавершенного строительства еще не является основным средством (амортизируемым имуществом), то специальный порядок признания убытка, изложенный в п. 3 ст. 268 НК РФ, к нему не применяется.

ПБУ 18/02

Учитывая, что порядок отражения операций по продаже объектов незавершенного строительства в бухгалтерском и налоговом учете различен, в соответствии с ПБУ 18/02 в оценке этих операций возникнут временные разницы, которые приведут к признанию отложенных налоговых активов и обязательств:

  • при применении затратного метода – в оценке доходов (ОНА) и расходов (ОНО)
  • при применении балансового метода – в оценке дебиторской задолженности (ОНА) и стоимости товаров, отгруженных без перехода права собственности (ОНО)

Как ведется бухгалтерский учет незавершенного строительства? (А. Калденбергер, магистр учета и аудита, профессиональный бухгалтер РК, старший преподаватель КЭУК) (28 июня 2013г.)

  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

А. Калденбергер, магистр учета и аудита,

профессиональный бухгалтер РК,

старший преподаватель КЭУК

КАК ВЕДЕТСЯ БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

Как ведется бухгалтерский учет незавершенного строительства РК?

Положения МСФО. Бухгалтерский учет незавершенного строительства осуществляется в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства» (либо МСФО для малого и среднего бизнеса или НСФО) на одноименном счете 2930 «Незавершенное строительство», где учитываются затраты по незавершенному строительству, например, затраты:

— связанные со строительством ОС;

— связанные со строительством объекта, который в будущем предполагается использовать в качестве инвестиций в недвижимость.

Себестоимость самостоятельно произведенного (построенного) актива, определяется на основе тех же принципов, что и себестоимость приобретаемого актива.

Некоторые операции осуществляются в связи со строительством или освоением объекта основных средств, но не являются необходимыми для доставки этого объекта в нужное место и приведение его в состояние, обеспечивающие возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства. Эти побочные операции могут осуществляться до начала или во время работ по строительству или освоению. Например, может быть получен доход в результате использования строительной площадки в качестве автостоянки до начала строительных работ. Поскольку побочные операции не являются необходимыми для доставки объекта в нужное место и приведение его в состояние, обеспечивающее возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства, доходы и относящиеся к ним расходы по таким операциям признаются в качестве прибыли или убытка и включаются в состав соответствующих статей дохода и расхода.

При этом, если предприятие производит аналогичные активы для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности, то себестоимость такого актива обычно соответствует стоимости производства актива для продажи в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы».

Рекомендуемая корреспонденция счетов по учету незавершенного строительства: