СВ-Принт

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к Ст. 210 ГК РФ

1. Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев — конкретные меры попечения об имуществе могут быть предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания имущества надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Обязанность несения бремени содержания имущества собственником следует понимать двояко. Во-первых, ее закрепление в комментируемой статье 210 ГК РФ не позволяет собственнику требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором. Примерами отличного от установленного комментируемой статьей распределения бремени содержания имущества служат, в частности, правила ст. ст. 616, 634, 644 и 661 ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества, ст. ст. 678, 681 ГК РФ и ст. 67 ЖК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения и др.

Во-вторых, комментируемая статья действует в интересах абстрактного неограниченного круга лиц либо (в ряде случаев) в государственных или общественных интересах, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Даже вещи, не наделенные технической сложностью и особыми свойствами, в случае их небрежной, безответственной эксплуатации, отсутствия необходимой заботы о них способны быть помехой в хозяйственной деятельности иных лиц, причиной возникновения вредоносных последствий. Такая возможность многократно увеличивается, когда безответственно, небрежно, неквалифицированно используются вещи, эксплуатация которых в силу их технических свойств требует особого усердия (например, источники повышенной опасности), либо когда оставляется в бесхозяйном состоянии вещь с потенциально вредоносными свойствами, безопасность которой для окружающих должна постоянно поддерживаться собственником или лицом, которому собственник делегировал такую обязанность. Надлежащее несение собственниками бремени содержания их имущества в подобных особо значимых ситуациях законодатель стимулирует рядом мер. К их числу относится, в частности, установление повышенных оснований для гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный деятельностью, представляющей повышенную опасность для окружающих (ст. 1079 ГК). Кроме того, законом установлены случаи, когда собственник должен исполнять свои обязанности по содержанию имущества под угрозой утраты самого права собственности. Примером таких санкций может служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК) и жилых помещений (ст. 293 ГК). Несмотря на то что по общему правилу правопорядку безразлично, каким образом и насколько активно собственник использует имущество в хозяйственном обороте (в частности, право собственности на бесхозяйную вещь может быть приобретено другим лицом (ст. 225 ГК)), в указанных случаях надлежащее попечение о наиболее важных для оборота объектах прав выступает в качестве условия сохранения титула.

Наконец, ст. 236 ГК РФ предусмотрена потенциальная возможность привлечения собственника к ответственности за вред, причиненный в связи с его отказом от права собственности и, соответственно, прекращением попечения о данном имуществе до приобретения права на него другим лицом или его гибели. Это означает, что любые вещи, способные причинять вред окружающим, должны поддерживаться собственником в состоянии, предотвращающем вредоносные последствия, даже в случае его отказа от намерения осуществлять правомочия собственника, не говоря уже о гораздо более распространенных случаях заинтересованности хозяйствующих субъектов в их осуществлении.

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения

Новая редакция Ст. 30 ЖК РФ

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Статье 30 ЖК РФ

1. В статьях раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ср. со ст. ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК РФ 1983 г., ст. ст. 6, 19 Основ).

<2> Там же. С. 397.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).

В главе 5 речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. О содержании правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью см. комментарий к ч. 1 ст. 1 ЖК.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 ЖК РФ: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

2. Осуществляя правомочие по распоряжению жилым помещением, собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование гражданину или юридическому лицу по правилам ч. 2 ст. 30 Кодекса.

В связи с развитием рынка недвижимости в последние годы все большее количество квартир и других жилых помещений, находящихся в частной собственности, предоставляется собственниками во временное пользование другим лицам.

Жилые помещения могут быть объектом как возмездного, так и безвозмездного пользования. По возмездным договорам (коммерческий наем, аренда и др.) жилые помещения передаются их собственниками (либо управомоченными лицами) другим лицам во временное владение и (или) пользование на срок, установленный договором, за плату.

Существуют также ситуации, когда по этическим или иным причинам гражданин не может или не желает получать плату от лица, которому жилое помещение предоставлено во временное пользование, например, в силу наличия родственных, дружеских и иных личных отношений. Юридические лица также вправе предоставлять принадлежащие им жилые помещения в пользование бесплатно, для проживания, например, своих сотрудников, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 690 ГК РФ.

Среди возмездных договоров, на основании которых собственники жилой недвижимости предоставляют жилые помещения во временное пользование другим лицам, помимо договоров, предусмотренных разделами III и IV Кодекса, наибольшее распространение получили договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений.

В случаях, когда жилое помещение для своих целей нанимает юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), жилое помещение может быть ему предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Понятие «иной договор» при этом не означает ни один из видов договоров найма жилых помещений, нанимателями по которым могут быть только граждане. Таким «иным договором», помимо договора аренды, может быть, например, договор безвозмездного пользования, договор доверительного управления имуществом и др.

В соответствии с императивной нормой п. 2 статьи 288 ГК РФ, которая не подлежит расширительному толкованию, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это касается всех видов жилых помещений, которые могут быть объектом договорных отношений — квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов.

3 — 4. Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30 Кодекса).

<2> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием применения к собственнику мер юридической ответственности, например административной в виде предупреждения или штрафа (см. ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Другой комментарий к Ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Содержание права собственности в Гражданском кодексе РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.

Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник.

Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.

Требование ч. 1 комментируемой статьи 30 ЖК России об использовании жилья по назначению содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст. 288). Использование жилья не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (статья 293 ГК РФ).

Что касается запретов на действия собственника жилья, то в основе их — противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст. 17 ЖК и ст. 209 ГК РФ).

2. Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических; требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.

Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).

Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие (ст. 293, 235 ГК РФ).

3. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.

Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (см. комментарии к ст. 25 — 29), обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22 — 24 ЖК РФ).

4. Помимо прав комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:

за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

за коммунальные услуги (см. разд. VII ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями).

Часть 4 ст. 30 устанавливает обязанности собственника:

поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями);

соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

5. Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.

Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст. 7.21).

Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.

Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае — жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл. 59).

Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст. 167, 168 УК РФ).

Коммунальный вопрос

Каждый день, многие из нас дают советы и учат своих коллег, подчиненных, друзей, родственников тому, как правильно делать те или иные вещи, считая себя образцовыми и порядочными людьми. Как же сильно удивляешься, когда приходишь к таким людям домой, и когда вопрос: «нужно ли разуваться?»- не актуален. В деятельности коммунальщика имеются необычные случаи разбора жалоб собственников.

Получая в обработку письменное обращение о ненадлежащем состояние общего имущества многоквартирного дома со ссылками на закон и подробнейшим описанием критичного состояния внутридомовых сетей, неудовлетворительной работы дворника, сотрудник управляющей компании оценивает психологию и квалификацию заявителя. При грамотном составлении жалобы, ожидаем увидеть юриста с обширной практикой либо технического специалиста, проработавшего много лет на производстве. Однако, профессия — вторично, на практике встречаются особо удивительные люди с колоритным интерьером своей квартиры. Во время выездной комиссии по факту проверки обращения, можно обнаружить заваленную мусором жилое помещение самого заявителя.

Всем соседям таких жителей, которые захламляют свою квартиру и создают опасность проживания, напоминаем:

1)осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (статье 17 Конституции РФ);

2)собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушая права и охраняемые законом интересы своих соседей (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

3) собственник жилого помещения обязан использовать его по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ) и

4) поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Устраивать заводы по разведению рыб, склад, ремонтную мастерскую, гостиницу категорически запрещается! Так, если собственник жилого помещения бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может в порядке статьи 293 ГК РФ предупредить его о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Исходя из ст.91 ЖК РФ основанием для выселения является бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение. Эта норма вытекает из обязанности соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (ст.67 ЖК РФ).

Для понятия всей серьезности данных правил, рассказываем пример реального опыта. В зимний период произошел порыв стояка отопления и ремонтная бригада через мусор двое суток добиралась к поврежденному участку трубопровода. Через две недели случилась авария на стояке в соседней комнате, сроки устранения затянулись по той же причине — захламнение квартиры. Причина аварий на системе отопление – это размораживание трубопроводов, поскольку в квартире разбитые окна. Не дожидаясь очередного размораживания стояков отопления, обслуживающая организация заколотила окна снаружи фанерными листами.

Соседям дома рекомендовано обращаться к участковому, прокуратуру для принятия мер к собственнику, который не следят надлежащим образом за своей квартирой, не соблюдает правила пожарной безопасности, правила безопасной эксплуатации газового и электрооборудования. Жить рядом с таким соседом очень опасно. Любые нарушения данных правил могут привести к катастрофическим последствиям.

Про источник тараканов и мышей даже не пишем, итак понятно от куда запах, проходя мимо подобной квартиры. Наше общество предпочитает не замечать таких соседей, но, бывает, что терпеть такое соседство не возможно. Есть положительная практика, когда жители всего подъезда объединились против собственника, устраивающего из квартиры склад мусора, высотой до потолка, и суд принял единственно верное решение – выселять!

Как привлечь собственников к ответственности за нарушение правил содержания общего имущества?

Добрый день, Лариса.

На основании ст.36 ЖК РФ и ст.3 Гражданского процессуального кодекса собственники имущества в многоквартирном доме могут обратиться в суд с иском о возмещении вреда, причиненного имуществу, находящемуся у них в общей долевой собственности. Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика. Часть 4 ст. 30 устанавливает обязанности собственника: поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями); соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность. Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет ответственность по КоАП РФ (ст. 7.21). Вам требуется написать письменное заявление в УК для установки Факта использования к/ стояка не по назначению.

К вопросу бесхозяйственного обращения с жильем

Л.Ю. Цыганова, практикующий юрист

В наше время, когда, по данным экспертов, 85% жителей страны остро нуждаются в жильеi, парадоксально, но существует так называемое брошенное жилье. Это разбитые квартиры, жилые дома, которые находятся в антисанитарном состоянии, в них никто не проживает, их окна и двери заколочены или, напротив, распахнуты навстречу всем ветрам, а риск возникновения в них пожаров пугает добропорядочных соседей.

Брошенным подчас является жилье, принадлежащее гражданам на праве собственности.

Как показывает практика, бросают жилые помещения не только собственники, но и иные владельцы, в частности, которым жилые помещения предоставлены по договору социального найма.

Так, семь лет пустовала комната, где ранее проживала семья Н. Но затем супруги разъехались, а найти бывших хозяев невозможно, несмотря на многочисленные запросы. За это время комната пришла в негодность: окна выбиты и забиты досками, нет сантехники и электропроводки, даже разрушены бетонные плиты перекрытий. Аварийное состояние квартиры представляло опасность для соседей1. Поэтому суд обоснованно, учитывая положения ч.3 ст.83 ЖК РФ («в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда»), решил расторгнуть договор социального найма жилого помещения.

В силу Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересамиii

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Неприкосновенность собственности является одним из принципов гражданского права (статья 1 ГК РФ).

Вместе с тем согласно статье 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, но не нарушая права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Для собственников жилых помещений российским законодательством установлены еще более жесткие пределы осуществления права собственности, поскольку жилые помещения — это объекты недвижимости, в сохранности и нормальной эксплуатации которых заинтересовано общество в целом. Это обусловлено и назначением, и значительной стоимостью жилья, и его нехваткой.

Так, собственник жилого помещения — жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты (статья 16 ЖК РФ) — обязан использовать его по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ) и поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениямиiii, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Он обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158 ЖК РФ), своевременно вносить плату за коммунальные услуги (пункт 3 статьи 154 ЖК РФ).

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение, как отмечается в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»iv, влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, в том числе гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).

Так, если собственник жилого помещения бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может в порядке статьи 293 ГК РФ предупредить его о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Данная статья предусматривает основание прекращения права собственности на жилище и сконструирована таким образом, что предусматривает сначала возможность воздействия на нарушителя посредством предупреждения и установления разумного срока для устранения причин и условий, повлекших нарушение, и только потом — принятие решения о прекращении права, что является крайней мерой.

Исходя из ст.91 ЖК РФ основанием для выселения является бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение. Эта норма вытекает из обязанности соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (ст.67 ЖК РФ). При этом в качестве условий выселения определены систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными.

Выселение и прекращение права собственности, как справедливо отмечает автор, являются крайней мерой ответственности и возможны лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя, который, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранил.

Положения статьи 293 ГК выступают логическим продолжением как статей 17 и 35 Конституции России, так и норм Жилищного кодекса РФ, подзаконных актов, защищая как принцип неприкосновенности права собственности, так и права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Посредством судебных решений нарабатывается практика применения статьи 293 ГК РФv.

Так, решением Ветлужского районного суда Нижегородской области от 24.12.2007 г. был удовлетворен иск администрации муниципального образования к собственнику о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (жилой дом), продаже дома с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а в пользу администрации городского округа взысканы судебные расходы.

Из фабулы дела следовало, что собственник без уважительных причин не принимал должных мер по содержанию жилого дома, в результате чего дом почти полностью разрушился, представляет собой пожароопасный объект, в который проникают лица без определенного места жительства и подростки, что представляет угрозу для соседей. В доме отсутствуют оконные рамы, входные двери взломаны, печи отсутствуют, пол сгнил, крыша дома протекает, крыльцо отпало и сгнило, надворные постройки давно рухнули, земельный участок зарос кустами и сорняком. Забор упал и поддерживается иногда лишь заботами соседей. Более 10 лет в доме никто не проживает, ответчик-собственник имеет другой адрес местожительства и регистрации. Неоднократные предупреждения администрации муниципального образования о необходимости ремонта либо продажи дома были оставлены собственником без реагирования. Суд счел, что поведение гражданина, без уважительных причин не принимавшего должных мер по необходимому ремонту и содержанию дома, свидетельствует о его нежелании содержать в надлежащем состоянии домовладение, и, тем самым установив вину собственника в бесхозяйственном содержании жилья, удовлетворил исковые требования о прекращении права собственностиvi.

Однако гражданских дел по искам органов местного самоуправления о прекращении права собственности и продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилья очень мало, решений об удовлетворении заявленных требований еще меньше. Как отмечается, данная категория дел пребывает в состоянии накопления первых прецедентовvii.

Как правило, работа с собственником бесхозяйственно содержимого жилья в порядке статьи 293 ГК РФ начинается с обращения в орган местного самоуправления управляющей организации, граждан о разбитом жилье и их просьбы принять меры.

Именно граждане, проживающие в соседнем с разбитым жилом помещении, оказываются наиболее пострадавшими от бесхозяйственного обращения собственников со своим жильем, поскольку пустующее разбитое жилье — это место, где собираются посторонние лица, место скопления мусора, источник распространения насекомых и фактор, повышающий риск возникновения пожаров, инфекционных заболеваний.

Доказательственная база по данным делам — это результат долгой кропотливой работы.

Это запросы и детальный анализ информации, предоставляемой по этим запросам. Запросы в отделения федеральной миграционной службы, управления федеральной регистрационной службы, в органы технической инвентаризации, военкоматы, отделения пенсионного фонда и органы службы занятости, органы ЗАГС, милицию.

Запросы с целью установления личности собственника, места его проживания, места работы (если невозможно установить место проживания), опровержения догадок о его возможной смерти или отбывании им наказания в местах лишения свободы.

Это неоднократные комиссионные (с участием представителей органов местного самоуправления, управляющих организаций, службы по защите прав потребителей и благополучия человека) выезды на место для подтверждения, что ситуация не меняется, и фиксации результатов осмотра брошенного жилья в актах.

Это отслеживание информации о платежах за содержание жилья и коммунальные услуги.

Это направление собственникам предупреждений, в которых до их сведения доводится информация о состоянии принадлежащего им жилья, указывается на необходимость принять надлежащие меры, осуществить ремонт и устанавливается разумный срок для этого, а также сообщается о последствиях дальнейшего бесхозяйственного обращения с жилым помещением.

С целью снижения количества брошенных жилых помещений администрации многих населенных пунктов уже наладили строгий учёт пустующего жилья, ведётся розыск собственников, с помощью, в том числе, и органов внутренних дел. Положительный опыт есть у Степнинского сельского поселения, реализующего «практику успешного доведения до конца процедуры перевода пустующего жилья в муниципальную собственность» (представляется, что перевод жилых помещений производится после продажи с публичных торгов и их выкупа органами местного самоуправления). Процесс достаточно долгосрочный, однако в Степном уже две квартиры переведены под юрисдикцию администрации поселения и предоставлены нуждающимся в жилье семьям2.

Несоответствие предупреждения требованиям статьи 293 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении требований о прекращении права собственности. Заречный районный суд в своем решении от 24.10.2010 г. указал: «Отсутствие в письменном предупреждении указания на соразмерный срок устранения нарушений является существенным нарушением статьи 293 ГК РФ и влечет отказ в удовлетворении иска»viii.

Основное же для реализации механизма, установленного статьей 293 ГК РФ, заключается в том, что необходимо установить, кто является собственником жилья и его место проживания, чтобы знать, кому и куда направлять предупреждение о прекращении нарушений.

Установить собственника для органов местного самоуправления, как правило, не представляет труда: делается запрос в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, в органы технической инвентаризации (БТИ).

Установить же место проживания собственника может быть достаточно проблематично. Часто собственниками брошенного жилья являются лица без определенных занятий, злоупотребляющие спиртными напитками и (или) наркотическими средствами. По данным регистрационного учета, они, как правило, значатся зарегистрированным по месту жительства именно в этом брошенном помещении.

Среди владельцев брошенных жилых помещений есть не только лица с девиантным поведением. Уезжая на заработки в другие города, они бросают жилые помещения на произвол судьбы, и жилье становится объектом разграбления. В итоге — перемерзшие батареи, выбитые окна, украденная или пришедшая в негодность сантехника3.

Однако привлекаемыми к ответственности собственниками брошенного жилья могут быть не только физические, но и юридические лица. Так, внеплановые контрольные мероприятия по соблюдению обществом с ограниченной ответственностью требований жилищного законодательства выявили, что в принадлежащих обществу на праве собственности «жилых помещениях отсутствуют оконные рамы, демонтирован пол, в указанные жилые помещения возможен доступ посторонних лиц». Общество в соответствии со ст.7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях было привлечено к административной ответственности (Постановление ФАС Уральского округа от 03.12.2007 г. №Ф09-9952/07-С1 по делу №А34-2707/07).

Если место проживания собственника неизвестно, соответственно, невозможно предупредить его о необходимости устранить нарушения.

Поскольку решение суда об удовлетворении требований о прекращении права собственности и продаже жилого помещения с публичных торгов может быть принято, если собственник после предупреждения продолжает ненадлежащие действия/бездействие, нет предупреждения собственника — нет и решения суда об удовлетворении требований.

Так, ненадлежащее предупреждение собственника, когда направленные письма возвращались в администрацию муниципалитета без вручения адресату, и тем самым собственник не был надлежащим образом предупрежден о необходимости устранить нарушения, о необходимости и сроках ремонта жилья, явилось одним из оснований отказа в удовлетворении требований о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение при рассмотрении дела в Кирилловском районном суде Вологодской областиix.

Автор обоснованно подчеркивает, что наиболее уязвимым звеном в правовом механизме реализации положений статьи 293 ГК РФ является надлежащее уведомление собственника жилого помещения в форме письменного предупреждения. Если сбор доказательственной базы представляет собой действия заинтересованной стороны, не обусловленные волеизъявлением собственника, то вынесение письменного предупреждения предполагает во многом формальное, но непосредственное участие последнего в процедуре прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Вместе с тем согласно части 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Согласно статье 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

В свете данных норм не свидетельствует ли факт брошенного жилого помещения об отказе собственника от права собственности на него?

Нет. Согласно Положению о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 г. № 580x (пункт 8) документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимого имущества, является заявление собственника об отказе от права собственности, поданное в орган местного самоуправления по месту нахождения имущества.

Данное заявление, по сути, можно рассматривать как одностороннюю сделку – волеизъявление собственника объекта недвижимости, влекущее наступление правовых последствий – прекращение права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и возникновение обязанностей для органа местного самоуправления (ст. 155 ГК РФ).

Все доказательства, подтверждающие бесхозяйственное обращение собственника с жилым помещением, подлежат рассмотрению и оценке в судебном порядке при рассмотрении конкретного гражданского дела по иску о прекращении права собственности согласно статье 293 ГК РФ.

Однако подчас жилье стоит брошенным годами при наличии большого числа желающих занять его для проживания.

И занимают — на свой страх и риск, при отсутствии каких-либо документов.

Возможность применения института приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) для узаконивания прав на занятое таким образом жилье сомнительна.

Приобретательная давность предусматривает открытое, добросовестное и непрерывное владение имуществом как своим собственным. У граждан, самовольно вселившихся в пустующее разбитое жилое помещение, под сомнением наличие признака добросовестности владения. Это подтверждает правовая позиция Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, выраженная в Постановлении Пленума от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (пункт 15)xi.

Так, Тулунский городской суд Иркутской области отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности на квартиру в двухквартирном домеxii. В обоснование требований истец указал, что проживает в одной из квартир двухквартирного дома, а смежная квартира на протяжении 20 лет пустует. Она брошена собственником, который уехал в неизвестном направлении. Истец следил, чтобы в квартире не собирались посторонние люди, и, не используя данную квартиру для проживания, по существу, по возможности уменьшал вред для себя и окружающих от бесхозяйственного обращения с жильем со стороны собственника. Одной из причин отказа в удовлетворении заявленных требований явилось то, что в судебном заседании не было установлено, что истец пользовался домом добросовестно. Добросовестность предполагает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Истец же знал, что квартира принадлежит на праве собственности иному гражданину и кому именно.

Кроме того, как отметила Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда, «само по себе то обстоятельство, что собственник недвижимого имущества в течение определенного периода времени не пользуется принадлежащим ему имуществом и не несет расходов по его содержанию, не является основанием для лишения его права собственности, а также не является основанием для признания за другим лицом, пользующимся этим имуществом, права собственности в силу приобретательной давности»xiii.

Как представляется, проблема бесхозяйственного обращения с жильем имеет временный характер и вскоре у собственников появится осознание не только своих прав, но и обязанностей. Этому способствуют и решения судов, в том числе об отказе в удовлетворении требований органов местного самоуправления о прекращении права собственности.

Такие решения обозначают проблему, носят информирующий для граждан характер о возможных последствиях в случае ненадлежащего исполнения ими как собственниками своих обязанностей по содержанию жилья.

Кроме того, судами практикуется при вынесении решения об отказе в удовлетворении требований о прекращении права собственности в резолютивной части решения устанавливать собственнику (ответчику) срок для проведения ремонтных работ и предупреждать собственника (ответчика) о том, что в случае непринятия мер по ремонту жилья право собственности может быть прекращено по решению судаxiv.

Однако, думается, имеет смысл более широкое освещение, в том числе в СМИ, вопроса об ответственности собственников за бесхозяйственное обращение с жильем и процедуре прекращения их права собственности. С одной стороны, это будет предупреждением для собственников о возможных для них негативных последствиях, с другой — информированием граждан о мерах по пресечению бесхозяйственного обращения собственника с жильем, которое нарушает их права и охраняемые законом интересы.