СВ-Принт

Все, что нужно знать о правовом статусе жилого и нежилого помещения, а также о переводе одного вида в другой

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Точное определение понятий «здание» и «сооружение» установлено Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.

• Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции, говорится в подп. 6 п. 2 ст. 2 вышеуказанного Регламента.
• Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций, для выполнения различных производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов, говорится в подп. 23 п. 2 ст. 2 Регламента.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

• Строение – это любая постройка, выполненная методом строительства, неразрывно связанная с земной поверхностью.
• Помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, согласно подп. 14 п. 2 ст. 2 Регламента.

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

По форме собственности	По отраслевой принадлежности	По степени готовности к эксплуатации	По целевому назначению
Частные	Промышленные	Введенные в эксплуатацию	Жилые
Государственные	Строительные	Незавершенное строительство	Коммерческие
Коллективные	Культурно-бытовые	Требующие реконструкции	Муниципальные
Общественных организаций	Жилищно-коммунальные	Не введенные в эксплуатацию	Специальные

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Таблица № 2:

Признаки жилых помещений	Признаки нежилых помещений
Пригодно для постоянного проживания, соответствует всем санитарным и техническим нормам.	Непригодно для постоянного проживания, не соответствует санитарным и техническим нормам для проживания.
Обладает необходимыми для проживания коммуникациями.	Коммуникации проведены частично или отсутствуют.
Используется только для проживания граждан.	Может быть использовано в коммерческих целях.
Наличие зарегистрированных граждан.	Отсутствуют зарегистрированные граждане.
Входит в жилой фонд.	Входит в нежилой фонд.

Общие признаки для обоих типов помещений:

• Являются недвижимым имуществом.
• Неразрывная связь с земельным участком, на котором расположены.
• Изолированность.
• Долговечность.
• Уникальность.
• Разновидность.
• Материальность.
• Стоимостная форма.
• Невозможность перемещения в пространстве.

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.

Стоит сказать, что п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ всё же разрешается использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права других жильцов, а также соответствует всем необходимым требованиям.

Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.

Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?

На практике возможна ситуация, когда часть строения имеет нежилое назначение. Бары, магазины, парикмахерские и кафе, расположенные на первых и цокольных этажах домов имеют исключительно коммерческое назначение. Таким образом, они не могут носить статус «жилое помещение».

Перед тем, как начать работу предприятия владелец обязан осуществить процедуру перевода жилого помещения в нежилые.

Согласно положениям ст. 22 Жилищного кодекса РФ наличие нежилого помещения в жилом здании возможно при соблюдении следующим условий:

• если у него есть отдельный обрадованный вход;
• оно не является частью жилого помещения;
• в нем никто не проживает;
• на нем не обременения.

Также необходимо будет организовать общее собрание собственников, а также получить поддержку жильцов ближайших к нежилому помещению квартир. Данная норма установлена федеральными законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Общее число голосов «за изменение правового статуса помещения» на собрании должно быть больше половины Законом разрешено наличие нежилого помещения в жилом фонде, но с соблюдением определённых условий.

Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?

Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).

Таблица № 3:

Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы).	Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют.
Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение).	Коммуникации частично или полностью отсутствуют.
Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет).	Разрешено использование в коммерческих целях.
Возможность регистрации граждан.	Регистрация граждан запрещена.

Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое нежилая недвижимость и каковы ее особенности?

Как узнать стоимость? Кадастровый паспорт Технический план

Что такое недвижимое имущество?

Согласно ст.130 ГК РФ, недвижимостью называются те вещи, для которых характерно следующее:

1. Это или земельные участки, или же предмет так тесно с ними связан, что перемещение без несоразмерного ущерба, как правило, невозможно.
2. Они подлежат государственной регистрации и учёту.

Что является объектами фонда?

Недвижимость делится на группы:

1. Жилой фонд – к этому понятию относятся помещения, предназначенные для постоянного проживания в них людей и отвечающие требованиям, закреплённым в ЖК РФ и других документах.
2. Нежилые объекты – те, которые необходимо использовать для других целей.

В свою очередь нежилая недвижимость может быть разделена на несколько категорий. Главными из них являются промышленная и коммерческая недвижимость.

Промышленная

Под этим термином понимаются объекты, которые предназначены для размещения в них производственных мощностей. Промышленная недвижимость предназначена либо для производства материальных ценностей, либо для обеспечения этого производства.

Более детально узнать о промышленной недвижимости можно .

Коммерческая

Это недвижимое имущество, используемое для извлечения прибыли способом, не связанным с производством. Сюда, прежде всего, относятся офисные центры, магазины, рестораны и т. д.

Подробнее о коммерческой недвижимости можно прочитать .

Разница между помещением, зданием и сооружением

Отличия

Что такое здание, сооружения, помещения прописано в нормах законодательства и поэтому, на основании ч. 2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» можно дать им определения:

• Здание – это объект недвижимости, являющийся капитальным строением и содержащий в себе обособленные внутренние пространства различного типа. Оно может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения.
• Помещение – обособленная конструктивно часть здания, имеющая конкретное назначение.
• Сооружение – построенный объект, который является системой, включает в себя несущие и, при необходимости, ограждающие строительные конструкции. Сооружения всегда бывают только нежилые.

Виды

Нежилые помещения могут классифицироваться следующим образом:

1. По виду использования: офисные, торговые, универсальные, складские, производственные и т. д.
2. По функциональному назначению: основные и вспомогательные.

Справка! К помещениям различных видов часто предъявляются различные требования, утверждённые СанПиН, ГОСТами и т. д.

Больше узнать о видах нежилых помещений можно .

Помещения в МКД

Основной объём МКД занимают жилые квартиры. Однако в нём всегда имеются помещения, не относящиеся к числу жилых:

1. Общее имущество собственников – подъезды, чердаки, подвалы, лестницы и т. д. Правила, которыми определяется состав общего имущества, в своё время дало Минрегион РФ в письме №29433-ВК/19 от 2012 г.

2. Обособленные помещения, не относящиеся к числу квартир: магазины, офисы и т. д. Этот тип выделяется на основании Постановления Правительства РФ №354 от 2011 года.

Прочитать о нежилом помещении в МКД можно еще , а мы рассказывали, чем отличаются жилые и нежилые помещения.

Постройки на дачных и садовых участках

Особый статус имеют помещения, расположенные на участках дачных или садовых обществ. Здесь вопрос о том, что входит и относятся ли здания, помещения в них к числу жилых или нежилых, тесно связан с категорией, к которой относятся земельные участки.

Внимание! Если земли не относятся к населённому пункту, все сооружения на них обычно рассматриваются только как нежилые. Кроме того, на дачных и садовых участках допускается возведение нежилых объектов – построек хозяйственного назначения.

Более детально узнать о нежилых помещениях в садоводческом товариществе можно .

Право собственности на строения

Как и любые другие объекты, нежилая недвижимость может находиться в собственности:

• государственной (как федеральной, так и региональной);
• муниципальной;
• частной.

При этом каждый объект может быть как в единоличной, так и в долевой собственности. Более того, нежилая недвижимость может находиться не только в общей долевой, но и в общей совместной собственности (у супругов или членов КФХ).

О праве собственности на нежилые здания и помещения можно прочитать дополнительно в этой статье.

Правила пользования и владения

Собственник, которому принадлежит нежилое помещение, должен соблюдать установленные законом правила. Вкратце они сводятся к следующему:

• Использовать объект в соответствии с его назначением, нормами ГОСТ и СанПиН.
• Не нарушать при использовании прав и интересов других граждан.
• Вовремя совершать все положенные платежи – от оплаты налога на имущество до коммунальных платежей.

Больше нюансов о правилах пользования и владения нежилой недвижимостью читайте .

Назначение и порядок изменения

В помещении, относящемся к категории нежилого фонда, нельзя получить ни постоянную, ни временную регистрацию. Если же требуется прописать человека в нежилом помещении – объект необходимо перевести в состав жилого фонда в порядке, предусмотренном ст.23 ЖК РФ:

1. Собственник помещения подаёт в муниципальный орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
2. Должностные лица рассматривают поданный пакет документов и, при необходимости, направляет комиссию для обследования объекта.
3. В течение 45 дней с момента подачи заявления орган местной власти выносит решение о переводе или об отказе в переводе помещения в состав жилого фонда. Отказ может быть обжалован в суд.

Так же происходит перевод жилого помещения в состав нежилого фонда (прочитать подробнее о переводе жилой недвижимости в нежилую можно ).

Дополнительно ознакомиться с назначением использования нежилого помещения и порядком его изменения можно , а мы рассказывали, можно ли прописаться в нежилом помещении.

Сделки и налогообложение

Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:

• купля-продажа;
• аренда;
• залог (в том числе ипотека);
• ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).

Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.

Важно! Любой переход права собственности, а также серьёзные обременения (такие, как аренда сроком от года и выше) должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:

• Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
• Налог на доходы (НДФЛ).
• Налог на прибыль организаций и ИП.

Дополнительно прочитать о сделках с нежилой недвижимостью можно , а мы рассказывали о налогообложении нежилых помещений.

Обследование, экспертиза, особенности амортизации и бухгалтерского учета недвижимого имущества

В тех случаях, когда есть сомнения, насколько нежилой объект соответствует требованиям, возможно проведение обследования, а при необходимости – и экспертизы.

Эксперт должен установить, соответствует ли объект строительным нормам, пригоден ли для эксплуатации. Кроме того, может проводиться экспертная оценка объекта для установления его стоимости.

По результатам экспертизы могут приниматься решения о том, какова остаточная стоимость помещения – и, следовательно, как оно должно учитываться бухгалтерией предприятия. Нежилая недвижимость может быть отнесена к основным средствам. Для этого необходимо наличие следующего:

1. Право собственности на объект (если иное не предусмотрено НК РФ).
2. Прибыль от использования.
3. Срок использования более года.
4. Стоимость объекта больше 10 тысяч рублей.

Справка! Основные средства, в свою очередь, относятся к числу амортизируемого имущества. Это означает, что в каждом учётном периоде плательщик вправе списывать часть прибыли как амортизацию.

При этом необходимо руководствоваться ст.258 НК РФ и установленной Правительством РФ классификацией объектов по амортизационным группам. Подробнее об определении амортизационнной группы нежилого помещения читайте в этом материале.

Узнать дополнительно о процедуре обследования нежилых зданий можно .

Перепланировка и реконструкция зданий

Если необходимо изменить устройство нежилого помещения, можно провести перепланировку, переустройство или реконструкцию. Разница между ними состоит в следующем:

• Реконструкция — изменение технических свойств помещения, не изменяющее при этом его план, отражённый в официальных документах.

• Перепланировка — работы внутри помещения, затрагивающие его официально утверждённый план и связанные с переносом или ликвидацией стен. Перепланировка включает в себя и разделение объекта на два и более новых помещения (подробнее об оформлении процедуры раздела нежилого помещения читайте ).

• Переустройство – изменение инженерных сетей (газо-, электро- и теплоснабжение).

  Переустройство может быть как связано с перепланировкой (например, если в нежилом помещении имеются душевая и туалет, прежде совмещённые, но теперь по воле собственника разделяемые), но может быть и отдельной операцией (например, если в уже имеющейся душевой устраивается новая кабинка, но стены при этом не переносятся).

Перепланировка и переустройство требуют согласования с надзорными органами.

Предлагаем прочитать дополнительно о перепланировке, переустройстве и реконструкции нежилых зданий в этой статье.

Кадастровый учет

Как узнать стоимость?

Получить информацию можно следующими способами:

• Заказав выписку из ЕГРН – через МФЦ или же при обращении в Госреестр.
• Получив справочную информацию онлайн с помощью сервиса на сайте Госреестра или же через публичную кадастровую карту.

Прочитать подробнее о кадастровой стоимости нежилого помещения можно .

Кадастровый паспорт

Для определения основных характеристик нежилой недвижимости требуется оформление кадастрового паспорта. При этом надо учитывать, что с 2017 года содержание кадастрового паспорта входит в состав выписки из ЕГРН, потому отдельно эти документы практически не выдаются.

Для того, чтобы оформить кадастровый паспорт, собственник должен обратиться в Госреестр и поставить помещение на кадастровый учёт. С этого момента кадастровая информация будет включена в ЕГРН, откуда в дальнейшем её можно получить по выписке.

Технический план

Для того, чтобы поставить помещение на кадастровый учёт, необходим технический план. Это документ, в котором фиксируются основные параметры объекта (площадь, устройство, и т. д.). План состоит из двух частей:

1. Графическая – собственно чертёж, показывающий план объекта.
2. Описательная – содержащая информацию о характеристиках помещения или здания.

Технический план выполняется специалистами БТИ.

Более детально прочитать о техническом плане на нежилое помещение можно в этой статье, а вы узнаете, как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете.

Недвижимое нежилое имущество – объект, имеющий свои особенности, которые нужно учитывать в правоотношениях. Конкретика должна приниматься во внимание как при сделках, так и в отношениях с государственными и муниципальными органами.

Помещение свободного назначения — Что это такое? Описание и функции

Начнем с того, что в законодательстве нет термина «Помещение свободного назначения» (ПСН). Это термин, скорее, риэлторский, относящийся к коммерческой недвижимости. ПСН означает, что на этапе строительства помещение не было определено под какую-либо конкретную цель (офис, торговый павильон, аптека, склад, развлекательный центр и проч).

В данной статье мы подробно разберем особенности помещений свободного назначения и насколько они могут быть использованы под гостиницы.

Что значит помещение свободного назначения

Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения. Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.

Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.

Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.

Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.

Для этого потребуется проектная документация и согласование проекта в ряде инстанций:

• Архитектурно-планировочное управление;
• Роспотребнадзор;
• Пожнадзор;
• Москомнаследия и др.

Правовой аспект

В настоящее время в законодательстве отсутствуют не только определение Помещения свободного назначения, но также и понятия целевого или функционального назначения.

Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2017 г. №218-ФЗ говорит достаточно кратко, что сведения о назначении помещения относятся к дополнительным сведениям, которые вносятся в кадастр недвижимости.

• назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание;
• назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;

А далее в выписке из ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Ввиду отсутствия законодательного определения, участники рынка недвижимости самостоятельно (но не по единым стандартам) разделяют недвижимость по целевому и функциональному назначению. Рассмотрим классификацию более подробно.

Классификация коммерческой недвижимости

По целевому назначению:

1. торговая: магазины, супермаркеты, гипермаркеты, торговые центры, павильоны, аптеки, автосалоны и др.;
2. складская: склады, складские помещения и др;
3. «общепит»: рестораны, кафе, бары и др.;
4. индустрии сервиса: пункты бытового обслуживания, салоны красоты, обменные пункты, парикмахерские, фитнес-центры, интернет-кафе и др.;
5. гостиничного и рекреационного назначения: гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и др).

По функциональному назначению

(в зависимости от технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать помещение как самостоятельный объект)

• основные;
• вспомогательные;
• обслуживающие;
• коммуникационные;
• технические.

Итак, если помещение зарегистрировано, к примеру, с целевым назначением «детский центр», то для переоборудования его под помещение другого назначения (например, «магазин») потребуется приведение его в соответствие с нормами для нового вида недвижимости, а также внесение изменений в документацию.

Кроме того, технические сложности могут возникнуть при смене функционального назначения помещения. К примеру, кухня (функциональное назначение) в кафе (целевое) должна соответствовать всем требованиям законодательства: быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой и др.

ПСН, по замыслу девелоперов, подходит под любые виды недвижимого имущества. Правда, пользоваться им эффективно получится только после того, как оно будет переоборудовано арендатором или новым собственником под конкретные цели.

ПСН и гостиницы

Несмотря на то, что рынок недвижимости предлагает достаточно много ПСН в том числе под гостиницы, давайте посмотрим, насколько приобретение такого помещения будет оправданным без кардинальной перепланировки.

Для примера обратимся к гостиничным требованиям. Возьмем такую «мелочь», как минимальная ширина коридора. В частности, она должна быть достаточной для того, чтобы, при необходимости, в коридоре могли разойтись комфортно гость и тележка хаускипинга. А есть ведь еще такие вещи, как разведение потоков разных гостей (постояльцев и тех, кто пришел на мероприятие), гостей и персонала (отдельный вход, лифты), расположение «под одной крышей» помещений различного назначения: номерного фонда, ресторана, фитнес-центра и др.

Говоря о недвижимости под гостиницы, можно провести аналогию с банками: учреждения, проводящие операции с ценностями, должны соответствовать множеству критериев: расположение помещений относительно друг друга и их предназначение, материал для изготовления окон и дверей др.

Как правило, ПСН не соответствуют таким требованиям, а банки предпочитают приобретать помещение, специально построенное под эти цели.

ПСН для мини-гостиниц и хостелов

До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме. В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере, малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении. Однако 1 октября 2019 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.

Правовые последствия нового закона («или-или»):

• Закрытие гостиницы или хостела, расположенного в жилом помещении;
• Продолжение деятельности, если помещение приобретет статус нежилого. Это возможно, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет. Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров. Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.

1. «Свободное назначение, Москва, ЮАО, р-н Нагатино-Садовники, Скай Форт жилой комплекс; от 150 до 542 м², от 300 000 до 1 084 000 ₽/мес. Помещение расположено на первом и втором этаже с отдельным входом со стороны проходной улицы. Имеются противопожарные установки, высокомощные вытяжки, зальная планировка, панорамное остекление. Идеально подойдет под кафе/ресторан, кальянную, фитнес, банк, также возможно под магазин, салон красоты, кондитерскую, мед.центр, аптеку, цветы и т.д».

Как видим, в подробном описании уже отсутствует упоминание гостиницы, несмотря на то, что в кратком описании объекта недвижимости гостиницы присутствуют «наравне» среди прочих видов недвижимости.

1. «Свободное назначение (B+), 377 м² в бизнес-центре «Соляной Двор», Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Солянка, 1/2С1, 377 м², 1 439 009 ₽/мес. Помещение угловое, расположенное со стороны двора дома и отлично просматривается сразу с 2 улиц, Забелина и Солянка. Площадь составляет 377 м2 в трех уровнях. Площадь первого этажа — 141 м2, антресоли первого этажа — 84 м2 и подвала 152 м2. Высота потолка в подвале — 5 метров. На помещение выделяется до 200 кВт электрической мощности, есть место для установки вентиляции с выводом на крышу здания. Непосредственная близость метро Китай-город и парка Зарядье обеспечивают высокий, интенсивный пешеходный трафик и будущих клиентов ресторана…»

В этом объявлении также подробное описание рассчитано не на гостиницу.

Кстати, анализ объявлений, в которых предлагается ПСН на первом этаже, показал, что помещения гораздо чаще предлагаются под хостелы, чем под гостиницы. При этом даже в тех объявлениях, в которых указываются гостиницы как один из возможных вариантов, в подробном описании указываются «не-гостиничные» цели использования помещения как наиболее приоритетные (ресторан, офис и др).

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Ставки аренды и продажи ПСН будут зависеть от множества факторов:

1. Назначение помещения: если помещение можно использовать в качестве торгового, то оно будет стоить дороже.
2. Месторасположения. К примеру, в Москве стоимость помещений наиболее высокая в центре и в западных районах.
3. Площади помещения
4. Его обособленности (отдельно стоящее здания или нет). К примеру, в Москве много отдельно стоящих зданий, имеющих статус ПСН, в относительно новых районах (Митино, Жулебино, Солнцево)

Посмотрим, к примеру, какие помещения свободного назначения предлагаются сейчас в Москве под гостиницы или хостелы. Сейчас для примера возьмем отдельно стоящие здания.

1. 1. АРЕНДА: «Свободное назначение, 632 м², Москва, ЦАО, р-н Басманный, Архангельский пер., 11/16С3, 948 000 ₽/мес. Назначение: офис, хостел, медицинский центр, представительство, галерея, свободное назначение. Вашему вниманию предлагается отдельно стоящее здание, в самом центре Москвы, в 5 минутах пешком от метро Чистые пруды. 3 этажа (первый, второй и мансардный этаж). Кабинетно — коридорная планировка. Рабочее состояние. Был проведен капремонт в 2015 году. В здание подведены все центральные коммуникации. Санузлы и душевые кабины на всех этажах. Парковка на 3-4 м/места. Ранее использовалось под хостел. Свободный проход и въезд на территорию к зданию, любой режим работы. Рекламные возможности. Всегда хороший трафик клиентов, туристы, иностранцы, состоятельные жильцы района, и многие другие».
2. 2. ПРОДАЖА: «Помещение свободного назначения 553 м2, Москва, метро Тургеневская, Мясницкая улица, 15. Ставка: 433 996 ₽/м2, Стоимость 240 000 000 ₽. Этаж 3-й из 6. Предлагается помещение под офис, апартаменты, мини-отель, хостел общей площадью 553 кв.м. Бывший доходный дом купца И. Кузнецова, известный как «Дом со львом», исторический фасад выполнен в стиле неоклассицизма, стилизованный под античность. Год постройки 1908-1910, был проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций и перекрытий. Помещение зальной, кабинетной планировки, три с/у, сауна, просторная кухня-столовая. Высота потолков 4,3м. Окна на 3 стороны. Сплит-система кондиционирования. Выполнен качественный ремонт. Окна, двери, пол — дубовые. Два входа — через парадный подъезд и со двора, имеется домофон. Охраняемая парковка на 4 машиноместа во внутреннем дворе».

Анализ множества объявлений об аренде или продаже ПСН позволяет сделать вывод, что, в силу гостиничной специфики, такие помещения чаще всего позиционируются как подходящие под гостиницы (либо хостелы), только если ранее они уже использовались под эти цели.

Уязвимое положение

Заявленная универсальность ПСН – это источник не только их преимуществ, но их же Ахиллесова пята. В любой статье, посвященной началу гостиничного бизнеса, можно найти преамбулу о важности позиционирования, при этом еще на этапе проектирования должны быть решены такие вопросы, как ЦА, звездность, направленность отеля и др. Это ляжет в основу не только местоположения гостиницы, но отразится в особенностях ее внутренней и внешней планировки. Почитайте, к примеру, статью «Дизайн отелей и гостиниц: стили, оформление и фото современного гостиничного интерьера».

Тем не менее, закон не запрещает организовывать гостиницы в помещениях свободного назначения. Представляется, что наименее затратными будут те проекты, которые ранее уже использовались под гостиницы и, соответственно, отвечают множеству специфических отраслевых требований.

Также следует иметь ввиду, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» классификация гостиниц теперь является обязательной. Это значит, что она также должна соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения. Для ПСН, сдающихся под гостиницы, это особенно актуально.

Есть и хорошая новость: обязательная классификация, а, следовательно, штрафы за ее отсутствие, вводится не сразу, а постепенно. В соответствии с законом от 5 февраля 2018 года № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…» штраф за отсутствие сертификата предусмотрен:

• с 1 июля 2019 года для гостиниц с номерным фондом более 50;
• с 1 января 2020 года для гостиниц с номерным фондом более 15 номеров;
• с 1 января 2021 года – для всех остальных гостиниц.

помещение

В Википедии есть страница «помещение».

Русский

В Викиданных есть лексема помещение (L148703).

Морфологические и синтаксические свойства

падеж	ед. ч.	мн. ч.
Им.	помеще́ние	помеще́ния
Р.	помеще́ния	помеще́ний
Д.	помеще́нию	помеще́ниям
В.	помеще́ние	помеще́ния
Тв.	помеще́нием	помеще́ниями
Пр.	помеще́нии	помеще́ниях

по-ме-ще́-ни·е

Существительное, неодушевлённое, средний род, 2-е склонение (тип склонения 7a по классификации А. А. Зализняка).

Приставка: по-; корень: -мещ-; суффикс: -ениj; окончание: -е .

Произношение

• МФА: (файл)

Семантические свойства

Значение

1. действие по значению гл. помещать; перенос объекта в некоторое место или ёмкость ◆ Помещение больного в стационар.
2. ограниченное внутреннее пространство здания, сооружения ◆ В помещении температура выше, чем на улице. ◆ Нам не хватает помещений.

Синонимы

1. перенос, размещение, вкладывание
2. пространство

Антонимы

1. изъятие, вынимание
2. наружность

Гиперонимы

1. перемещение
2. пространство

Гипонимы

1. вбрасывание, вклад, вложение
2. комната, зал, подвал, чердак, чулан

Родственные слова

Список всех слов с корнем «-мест-/-мещ-»

• существительные: вместимость, заместитель, заместительница, замещение, местничество, местность, место, местоположение, наместник, пассажировместимость, перемещение, перемещаемость, перемещенец; поместье, помещение, размещение, смещение, совмещение
• прилагательные: вмещённый, вмещающий, замещённый, замещающий, местечковый, местнический, местный, перемещённый, перемещающий, поместный, помещённый, помещающий, пятиместный, шестиместный, смещённый, смещающий, совместный, совмещённый, совмещающий, уместный
• глаголы: вместить, вместиться, вмещать, вмещаться; заместить, заместиться, замещать, замещаться; переместить, переместиться, перемещать, перемещаться; поместить, поместиться, помещать, помещаться; разместить, разместиться, размещать, размещаться; сместить, сместиться, смещать, смещаться; совместить, совместиться, совмещать, совмещаться; уместить, уместиться, умещать, умещаться
• наречия: вместе, вместо, местами, совместно, уместно

Этимология

Фразеологизмы и устойчивые сочетания

• жилое помещение
• нежилое помещение
• отапливаемое помещение
• cкладское помещение

Перевод

перенос объекта в некоторое место или ёмкость

• Английскийen: deposition

ограниченное внутреннее пространство здания

Для улучшения этой статьи желательно: Добавить хотя бы один перевод для каждого значения в секцию «Перевод»

постоянная помещения

Смотреть что такое «постоянная помещения» в других словарях:

• Медицина — I Медицина Медицина система научных знаний и практической деятельности, целями которой являются укрепление и сохранение здоровья, продление жизни людей, предупреждение и лечение болезней человека. Для выполнения этих задач М. изучает строение и… … Медицинская энциклопедия

• параметр — 3.4 параметр: Одно из измеряемых свойств испытуемого материала. Источник: ГОСТ Р 52205 2004: Угли каменные. Метод спектрометрического определения генетических и технологических параметров … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• ОПЕРАЦИОННАЯ — ОПЕРАЦИОННАЯ, помещение, специально предназначенное для производства операций. Такое помещение предусматривается в плане постройки общебольничного учреждения, специального хир. отделения или хир. клиники; помещение для О. может быть выделено и… … Большая медицинская энциклопедия

• Египет — I Египет (Древний древнее государство в нижнем течении р. Нил, в северо восточной Африке. Исторический очерк. Заселение территории Е. восходит к эпохе палеолита. В 10 6 м тыс. до н. э., когда климат был более влажным,… … Большая советская энциклопедия

• ГАЗЫ — ГАЗЫ, вещества, находящиеся в состоянии, характеризующемся тем, что молекулы вещества удалены на большие расстояния друг от друга и силы взаимодействия между молекулами очень невелики. Экспериментальные исследования вещества в газовом состоянии… … Большая медицинская энциклопедия

• ГОСТ Р 52320-2005: Аппаратура для измерения электрической энергии переменного тока. Общие требования. Испытания и условия испытаний. Часть 11. Счетчики электрической энергии — Терминология ГОСТ Р 52320 2005: Аппаратура для измерения электрической энергии переменного тока. Общие требования. Испытания и условия испытаний. Часть 11. Счетчики электрической энергии оригинал документа: 3.5.1.2 базовый ток* (Iб): Значение… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Государственный Русский музей в Санкт-Петербурге — Государственный Русский музей (ГРМ) первый в России государственный музей русского изобразительного искусства был основан 13 апреля 1895 года в Санкт Петербурге по указу императора Николая II и открыт для посетителей 19 марта (7 марта по старому… … Энциклопедия ньюсмейкеров

• ОТОПЛЕНИЕ — ОТОПЛЕНИЕ, обогревание жилых и других помещений с целью поддержания в них определенной t°. О. должно иметь технически правильное устройство и удовлетворять ряду сан. требований. Основные сан. требования ко всяким системам О. следующие: 1)… … Большая медицинская энциклопедия

• Вентиляция зданий* — (проветривание) под именем вентиляции, или проветривания, разумеют смену воздуха, замкнутого в стенах какого либо здания, имея в виду достижение одной из следующих целей: а) обеспечить наиболее постоянный и благоприятный для здоровья состав… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

• Вентиляция зданий — (проветривание) под именем вентиляции, или проветривания, разумеют смену воздуха, замкнутого в стенах какого либо здания, имея в виду достижение одной из следующих целей: а) обеспечить наиболее постоянный и благоприятный для здоровья состав… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

• НПА:Гражданский кодекс Российской Федерации:Часть вторая — (в редакции, действующей по состоянию на 14.11.2013) Гражданский кодекс Российской Федерации ГАРАНТ Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года К:Гражданский кодекс Российской Федерации:Часть… … Бухгалтерская энциклопедия