СВ-Принт

Регистрация арендных сделок имеет особенную актуальность в Москве и Санкт-Петербурге. Совершение таких сделок регламентируется ГК РФ, а ее предметом может являться целый объект, либо его часть. О правилах регистрации договоров и нюансах подготовки документов расскажем в этом материале.

Отличие обычного договора аренды недвижимости от долгосрочного

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

• если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
• если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
• если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Обязательные условия долгосрочного договора

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

• информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
• тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
• адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

Основные условия договора

Кроме пункта о предмете договора, предстоит согласовать дополнительные условия сделки. Их состав и содержание будут зависеть от договоренностей арендатора и собственника. Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учесть при подготовке соглашения:

• срок аренды – как указывалось выше, от содержания данного пункта зависит необходимость регистрации;
• порядок и условия перечисления арендных платежей – как правило, стороны определяют размер ежемесячного платежа, а форма оплаты может предусматривать передачу наличных средств, перечисление на счет и т.д.;
• требования к характеристикам объекта – для использования арендуемого помещения или здания в коммерческих целях стороны могут предусмотреть определенную перепланировку, а фактическое состояние объекта фиксируется в акте приема-передачи;
• условия проведения текущего ремонта объекта, а также обязанность его страхования на срок действия договора;
• положения об ответственности за нарушение условий сделки – например, начисление пени за просрочку арендных платежей, либо возмещение ущерба при порче объекта.

Понуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия относительно пунктов договора стороны должны согласовать добровольно.

Комментарий эксперта. В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРН с первого раза

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

• договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
• со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
• если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
• передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Нормативное регулирование аренды недвижимости

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

• глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
• положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
• Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Перечень документов для регистрации аренды

Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:

• оригинальный экземпляр договора и передаточного акта, подписанные участниками сделки или их представителями по доверенности (в трех экземплярах);
• паспорта физических лиц, участвующих в сделке;
• правоустанавливающие документы юридического лица или ИП – лист записи ЕГРЮЛ/ЕГРИП, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении директора и т.д.;
• нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
• технический план – если объект ранее не был поставлен на учет, либо если для целей арендатора проводилась перепланировка;
• квитанция об оплате пошлины.

Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.

Комментарий специалиста. Сотрудники Росреестра будут проверять не только содержание договора, но и полноту комплекта документов. Если какой-либо обязательный документ не будет представлен сторонами, выносится решение о приостановке регистрации. После устранения этих замечаний процедура будут возобновлена по общим правилам.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды – размер, порядок оплаты

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

• для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
• юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
• указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Нотариальная доверенность для регистрации договора аренды – образец

Стороны могут оформлять договор и подавать его на регистрацию через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В содержании документа обязательно указываются следующие сведения:

• дата и место оформления доверенности;
• полный данные о доверителе и доверенном лице – например, от имени предприятия полномочия по доверенности может передать руководитель;
• содержание полномочий – например, подписание договора, представительство интересов в Росреестре и МФЦ, получение зарегистрированного документа и выписки ЕГРН, оплата необходимых пошлин, и т.д.;
• личная подпись доверителя;
• сведения о нотариусе, удостоверившем доверенность, а также регистрационный номер записи в нотариальном реестре.

Доверенность можно оформить на любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет. Как правило, представителем выступают юристы или специалисты по недвижимости. Оригинал доверенности нужно представить при обращении с договором и заявлением в Росреестр.

Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды

Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:

• обследованием объекта и изготовлением документа может заниматься только кадастровый инженер;
• для оформления проводится обследование помещения или здания, используются положения договора и сведения ЕГРН;
• описание и местоположение временной части помещения/здания фиксируется в текстовом и графическом блоке технического плана.

На основании представленного плана, в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет части объекта. На весь период действия договора будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после прекращения аренды. Подробнее — технический план для договора аренды

Комментарий эксперта. От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Регистрация права собственности и кадастровый учет аренды недвижимости

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:

• объект, ранее не проходивший учет, получит кадастровый номер, а сведения о нем будут включены в ЕГРН;
• часть помещения или здания получит временный кадастровый номер с отражением его в ЕГРН;
• договор будет зарегистрирован, а на весь срок его действия в ЕГРН будет зарегистрировано обременение прав собственника.

По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.

Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.

Комментарий специалиста. Закон позволяет оформить единое заявление при сдаче в аренду помещений или их частей в одном здании. Чтобы уточнить все подробности такого варианта регистрации, обратитесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй». Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Договор аренды с красными линиями

При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.

Приостановка Росреестра из-за красных линий

Красные линии могут присутствовать на технических паспортах здания и помещения. Эти документы оформлялись в БТИ, однако с 2013 года утратили свою силу. Если с указанного момента собственник не проходил процедуру кадастрового учета, при сдаче объекта в аренду он может столкнуться с приостановкой регистрации. Устранить красные линии можно следующим образом:

• заказать проект перепланировки для узаконивания выполненных работ;
• обратиться к кадастровому инженеру для обследования объекта и установления фактических характеристик недвижимости (с учетом новой конфигурации помещений и его отдельных элементов);
• по итогам обследования будет оформлен технический план с отражением актуальных характеристик объекта – в готовом документе будут отсутствовать красные линии;
• технический план нужно представить в Росреестр, где фактически характеристики объекта будут внесены в ЕГРН.

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Комментарий эксперта. При обращении в компанию «Смарт Вэй» будет проведен анализ существующей технической документации на помещение или здание. При выявлении красных линий, наши специалисты проведут обследование объекта и подготовят все документы для узаконивания перепланировки. Это позволит избежать приостановки регистрации в Росреестре. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Регистрация договора аренды с регистрацией перепланировки

Если возникает необходимость в согласовании или узаконивании перепланировки, на финальной стадии этих процедур собственник должен обратиться в Росреестр для кадастрового учета. Так как закон позволяет одновременно проводить учетные и регистрационные действия, стороны могут сразу зафиксировать результат перепланировки и зарегистрировать договор. В этом случае, помимо договора, нужно представить технический план и проект перепланировки. После регистрации в выписке ЕГРН будут указаны обновленные характеристики объекта, а также сведения о возникшем обременении в виде аренды. Подробнее – перепланировка нежилых помещений

Договор аренды и перепланировка помещения

Как правило, передача в аренду осуществляется для ведения коммерческой деятельности. В зависимости от сферы бизнеса и задач арендатора, в арендуемом помещении или здании можно провести перепланировку и согласовать ее одновременно с регистрацией договора.

Проект перепланировки

Чтобы определить объем и перечень предстоящих работ, связанных с изменением конфигурации помещений, оформляется проект перепланировки. В этом документ проектировщик отражает следующие сведения:

• характеристики объекта на момент перепланировки;
• состав работ, которые будут проводиться по решению собственника;
• требования к безопасности работ, применяемым материалам, условия противопожарной охраны и т.д.;
• расчет предельно допустимого воздействия на конструктивные элементы здания, указание требований к усилению несущих конструкций;
• чертежи, план и схемы с описанием запланированных изменений объекта.

При перепланировке помещений в МКД, проект нужно представить для согласования в МосЖилИнспекцию или в МВК. Например, для столичных объектов таким органом является Мосжилинспекция. При проведении перепланировки в нежилом здании, согласование проекта входит в компетенцию заказчика и проектировщика.

Комментарий эксперта. Как правило, подготовка и согласование проекта происходит до фактического выполнения работ. Однако допускается узаконивание уже состоявшейся перепланировки, если этот вопрос собственник не решил заранее. Узаконивание может проходить в административном или судебном порядке, а в содержании проекта эксперт укажет перечень выполненных работ и фактических изменений в характеристиках.

Техническое заключение

Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.

Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.

Технический план на перепланировку

В результате перепланировки изменяются конфигурация и характеристики помещения. Чтобы их официально зафиксировать, нужно обратиться к кадастровому инженеру для получения технического плана. В содержание этого документа входит:

• текстовое описание фактического состояния объекта, с учетом выполненных изменений;
• графическое отражение местоположения помещений и его конфигурации на схемах, чертежах, поэтажном плане здания;
• заключение инженера, если при проведении обследования выявлено несоответствие требованиям проекта или кадастровым сведениям ЕГРН.

Для подготовки технического плана запрашиваются исходные сведения из ЕГРН, архивная документация БТИ. При обследовании в натуре инженер проводит обмера с использованием спецоборудования и фиксирует измененные границы контура помещений.

Комментарий эксперта. Хотя технический план не является правоустанавливающим документом, без него невозможно внести любые изменения в кадастровые сведения ЕГРН. Подготовка документа нужна при каждом изменении характеристик помещения или здания, в том при перепланировке или переустройстве для сдачи в аренду.

Приостановки при регистрации аренды

Если при регистрации договора у сотрудников Росреестра возникают претензии к полноте или форме документов, полномочиям сторон или содержанию технического плана, они могут вынести решение о приостановке регистрационных действий. Все основания для такого решения указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим наиболее распространенные причины для приостановки, с которыми могут столкнуться арендатор и арендодатель:

• отсутствие полномочий на распоряжение объектом или подписание договора;
• неполнота представленных документов;
• выявлено несоответствие представленных документов кадастровым сведениям ЕГРН;
• если в ЕГРН уже содержится информация о наличии обременения у объекта недвижимости, связанного с передачей его в аренду (например, если на помещение уже действует и зарегистрирован договор аренды);
• иные основания, указанные в законе.

Устранить нарушения можно представлением исправленных или новых документов, не изменяющих суть сделки, повторным изготовлением технического плана для устранения реестровых ошибок, подтверждением полномочий сторон.

Приостановка допускает на срок, не превышающий три месяца (если иное не указано в законе). При устранении недостатков, указанных в решении Росреестра, регистрация продолжится по общим правилам. Если указанное решение будет не исполнено, возникают основания для вынесения отказа в регистрации. Решения о приостановке и отказе в регистрации договора аренды можно обжаловать в судебном порядке.

Временный кадастровый учет и временный кадастровый номер

Кадастровый учет может носить временный характер, если в аренду передается часть помещения или здания. Такой предмет сделки не обладает признаками обособленности и изолированности, а следовательно, не является самостоятельным объектом недвижимости. При передаче в аренду части помещения не обязательно устанавливаться ограждение площади, достаточно отразить границы в договоре и техническом плане.

Процедура временного кадастрового учета проходит по следующим правилам:

• в договоре стороны фиксируют размеры, площадь и местоположение части помещения;
• на основании условий договора, инженер отразит местоположение и иные характеристики части на общем плане помещения или здания;
• на кадастровый учет и регистрацию представляются договор и технический план;
• по итогам проверки документов части помещения присваивается временный кадастровый номер с внесением сведений в ЕГРН.

Временный номер будет соответствовать части помещения на весь период действия арендных отношений. При заключении нового договора, даже на аналогичную часть помещения, нужно вновь обратиться к инженеру для подготовки технического плана.

Комментарий специалиста. Возможность сдать в аренду часть большого помещения позволяет заключать сразу несколько договоров с разными арендаторами. При этом нужно соблюдать правило – границы таких временных объектов не должны пересекаться, либо иным образом противоречить друг другу. При обращении в компанию «Смарт Вэй», все необходимые документы для временного кадастрового учета будут подготовлены в течение 1-2 дней. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Образец договора аренды и образец технического плана на часть помещения

На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды и технического плана на часть помещения. Наши специалисты окажут консультационную поддержку при заполнении всех пунктов договора, помогут сторонам согласовать оптимальные условия аренды. При проведении обследования помещения и оформлении технического плана будут соблюдены все требования закона, что устранит любые риски приостановки и отказа в регистрации аренды.

Выводы

Можно подвести итог, что нужно для заключения договора аренды части помещения:

1. Правильно составленный договор аренды. Важно уделить внимание предмету договора, избежать помарок и исправлений, подписать его со всеми сторонами договора.
2. Подготовить технический план части помещения.
3. Если есть перепланировка, разработать проект перепланировки и техническое заключение о допустимости выполненных работ.
4. Подать документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр.

Для заказа технического плана или проекта перепланировки с техническим заключением обращайтесь в компанию Смарт Вей. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почте info@smway.ru

Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

Если вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин, цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую, стоит узнать, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли—продажи, аренды помещений.

Если у вас есть возможность купить – вперед, если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле, то ваш вариант – аренда помещения.

Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

• нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
• в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться

В чем заключается сделка аренды нежилого помещения

Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет, поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса, а именно главой 34.

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско—правового договора, опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение, принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ).

Разложим на атомы, ваши последующие действия

Сделка оформляется письменно. Если вы не станете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.

Нотариальное заверение документа необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора, а именно:

• наявность сторон, заключающих сделку
• предмет договора
• платеж за аренду.

Стороны желающие заключить договор:

• арендодатель
• съемщик.

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника (ГК РФ ст. 608).

Детально описываем предмет сделки для того, чтобы четко установить недвижимость, которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды:

• точный размер площади
• наименование (помещение или его часть)
• инвентарный номер
• юридический адрес, этажность
• назначение (цех, склад, офис, магазин и т.п.).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади. Четко разделите, какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона.

Арендная плата и срок действия договора. Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс (статью 654), договор будет не заключенным, если вы не укажите в одном из пунктов документа фиксированный сумму арендной платы.

Дополнительным пунктом есть срок, на который заключается сделка. Он определяется сторонами.

Договор бывает срочным (подписывается на фиксированный срок – дни, недели, месяца, год, 10 лет) и бессрочным (в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды).

Если после окончания срока сделки, ни одна сторона не заявила про отказ от договора, то он пролонгируется на неустановленный срок.

Заключая срочный договор, можно прописать, что по истечению заявленного срока, сделка автоматически продлевается на тот же срок.

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года. Их не надо регистрировать в Росреестре.

Например, в статьях документа указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня. Этого достаточно, чтобы не регистрировать ваш договор.

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость, то пропишите во второстепенных условиях – «автоматическое продление договора на тот же срок». И вы вновь не регистрируете сделку.

Если вы подписываете другой вид договора, то нужна государственная фиксация.

Документы, необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов

Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент, юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе.

Согласно законодательству, для регистрации указанной выше сделки, вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации, кадастра и картографии такие документы:

1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки. Предоставляются два экземпляра договор аренды. Один остается в Росреестре, а второй передается на руки собственнику помещения.
2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, который принадлежит правообладателю. В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись.
3. Физическим лицам — паспорт, как документ подтверждающий личность.
4. Для ЮЛ – учредительные документы, подтверждение государственной регистрации, протокол о результатах выборов исполнительного органа/лица ЮЛ, приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения.
5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей, нужно предоставить документы, которые подтвердят объем полномочий этих представителей. Это нужно для подтверждения законности операции. Согласно статьи 185.1 ГК РФ, лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий.
6. Ссылаясь на п. 3 ст. 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки. Этот пункт не касается юридических лиц.
7. Если недвижимость (нежилая площадь) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме, тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде.
8. Квитанция уплаты пошлины, установленной государством. Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей, для юридического – 15 000 рублей.
9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ, и ЮЛ, то физлицо вносит 1 000 рублей, которую разделяют на численность сторон договора, юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос В связи с изменением в налоговое законодательство государственная пошлина в 2018 году для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических лиц 22000 руб. Обратиться за регистрацией подписанного договора может любая сторона, представившая необходимый пакет документов и оплатившая государственную пошлину.

При условии, что все вышеперечисленные документы оформлены правильно и поданы уполномоченным лицом в течение 18 календарных дней, отметка о регистрации сделки будет занесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Договор аренды недвижимости необходимо заключать в письменной форме. При долгосрочной передаче объекта, а именно больше года, в соответствии с законодательством о недвижимости и гражданским законодательством, он подлежит обязательной регистрации.

При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.

Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.

В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.

При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.

Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.

Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.

На экземпляре вашего договора проставят регистрационный штамп.

Арендатор вправе начать использовать арендуемое им нежилое помещение только опираясь на передаточный акт.

Согласно абзацу 1 статьи 655 Гражданского кодекса, обязательство арендодателя перед арендатором передать помещение в пользование считается выполненным только с момента подписания документа о передаче.

Рекомендации от специалистов по составлению договоров аренды помещений и их регистрации, смотрим видео:

Список необходимых документов для заключения договора аренды

Если вы готовы снять офис, но не знаете, какие документы могут понадобиться, то вам сюда!

Договоры аренды нежилых помещений бывают трех видов:
1. Краткосрочные — период соглашения не превышает 364 календарных дня. Этот вариант самый распространенный, поскольку позволяет в максимально короткий срок арендовать помещение. По истечении срока вам не придется переезжать — необходимо будет просто подписать новый договор на тот же срок.
2. Долгосрочные — период соглашения более 1 года. Они подлежат обязательной регистрации и без нее считаются недействительными.
3. Неопределенные (указывается только дата подписания договора, а срок окончания — не указывается. Практически не встречаются, но условия обычно те же, что у краткосрочных.

Какие документы требуются от вас:

Если вы «ООО», то необходимы копии всех учредительных документов:

— Решение (Протокол собрания учредителей) о создании ООО;
— Приказ о назначении генерального директора;
— Устав организации;
— Учредительный договор;
— Приказ о назначении (возложении обязанностей) главного бухгалтера;
— Свидетельство ИНН;
— Свидетельство ОГРН;
— Последняя выписка из ЕГРЮЛ.

Если вы «ИП», то список следующий:

— Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (Р61001);
— Выписка из Единого Государственного Реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);
— Уведомление о постановке на учет физического лица в налоговом органе (Форма № 2-3-Учет).
Некоторые бизнес-центры разрешают арендовать офис физическим лицам. В таком случае от вас потребуются данные паспорта и нотариально заверенная доверенность.

Какие документы вы должны потребовать от бизнес-центра:

— Все те же Учредительные документы, что перечислены выше;
— Непосредственно договор аренды;
— Акт, подтверждающий момент приема – передачи объекта недвижимости;
— Кадастровый паспорт на объект недвижимости. В нем содержатся данные об общей площади сдаваемого помещения. Если в аренду сдается только часть помещения, необходимо предоставить кадастровый паспорт всего строения, в котором будут четко прописаны параметры сдаваемой площади;
— Свидетельство, подтверждающее факт права собственности;
— Квитанция, которая подтверждает факт оплаты государственного налога;
— Договоры с коммунальными структурами, которые осуществляют подачу к объекту всех необходимых коммуникаций (вода, свет, тепло). Когда помещение передается арендатору, он должен сверить показание всех счетчиков и проверить наличие задолженности за предоставленные коммунальные услуги.
Информацию о самом договоре аренды ищите .

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Зачем регистрировать договор аренды

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Читать в Деле

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

• 2 000 ₽ — для ИП;
• 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

• договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
• арендодатель сдает часть помещения или здания;
• арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
• сделка аренды для компании считается крупной;
• объект аренды в залоге.

Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Записаться в МФЦ

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Как проверить договор аренды

Что пишут в арендном договоре

Представим, что у нас есть две компании: «Олимп» и «Офис плюс». «Олимп» сдает помещение, «Офис плюс» снимает его. Перед тем как въехать в помещение, они подписывают арендный договор.

Гражданский кодекс о договоре аренды на сайте Консультанта

Как в любом договоре, в договоре аренды есть существенные и дополнительные условия. По Гражданскому кодексу существенные условия — это те, без которых у договора нет законной силы.

В договоре аренды единственное существенное условие — это объект аренды. По желанию можно дописать еще два важных условия: помещение нельзя сдавать в субаренду или проводить капитальный ремонт.

В договоре могут быть дополнительные условия. «Офис плюс» прописывает способ оплаты, арендные каникулы, срок аренды. Без этих условий договор можно заключить, у него будет законная сила, но они нужны, чтобы перестраховаться в случае спорных ситуаций.

Прежде чем подписывать договор аренды, «Офис плюс» должен проверить каждый пункт. В договоре могут быть условия, из-за которых придется заплатить больше или внезапно остаться с вещами и сотрудниками на улице. Вот что нужно проверить:

• арендодателя;
• объект аренды;
• срок аренды;
• стоимость аренды;
• арендные каникулы;
• обеспечительный платеж;
• неотделимые улучшения;
• условия досрочного расторжения.

А теперь о каждом пункте.

Проверить арендодателя

Первым делом «Офис плюс» проверяет, кто собственник помещения, которое сдает «Олимп», и кто подписывает договор.

Реестр юридических лиц на сайте налоговой

Юрлицо арендодателя существует и работает: компания работает, не находится в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом есть в выписке из реестра юрлиц. Ее можно скачать на сайте налоговой:

В выписке нужно посмотреть, что компания не находится в процессе ликвидации. Иначе будет стоять такая отметка:

Второй момент: в выписке не должно быть отметки, что сведения о компании недостоверны:

Если «Офис плюс» находит в выписке одну из этих отметок, он не должна заключать договор аренды с «Олимпом». Имущество «Олимпа» перед ликвидацией продадут, и будет новый владелец. Договор аренды от этого не перестанет действовать, но новый владелец может пойти в суд для расторжения. Придется ходить по судам и тратить время.

Кто подписывает договор. По закону подписывать договор от имени юрлица может генеральный директор или сотрудник с действующей доверенностью.

Директору доверенность не нужна, но нужно проверить, что он правда директор. Для этого тоже нужна выписка из реестра юрлиц.

По некоторым сделкам директор не может принимать решения сам, ему нужно согласие всех участников компании. Иначе может получиться, что он сдаст помещение, но договор будет недействителен. Участники скажут, что согласия на аренду не давали, и арендатору придется съехать.

Информацию о полномочиях директора можно подтвердить в уставе. Устав — открытый документ. Если «Офис плюс» попросит его посмотреть, «Олимп» не может отказать.

Насторожить должна вот такая фраза:

«Генеральный директор от имени общества совершает сделки, если их стоимость не не превышает 2 000 000 рублей» «

Приказ Минфина России: о порядке определения стоимости чистых активов на сайте Консультанта

Мы для примера взяли 2 000 000 рублей, но сумма может быть любая. Если она обозначена и стоимость аренды по договору больше этой суммы, директору нужно одобрение других участников.

Перед подписанием договора аренды директор «Офиса плюс» попросил учредительные документы «Олимпа».

Арендная плата — 230 000 рублей в месяц, договор на 11 месяцев. По уставу директор «Олимпа» не может подписывать договоры на сумму больше, чем 2 000 000 рублей, а сумма сделки 2 530 000 рублей.

Поэтому директор «Офис плюс» попросил протокол собрания участников с одобрением договора. Без одобрения договор был бы недействителен.

Проверка доверенностей по реквизитам на сайте федеральной нотариальной палаты

Если договор подписывает сотрудник, у него должна быть доверенность, лучше нотариально заверенная. Но даже с нотариально заверенной доверенностью есть риски: она может быть уже отозвана или неподлинная. Это можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты:

Кому принадлежит помещение. Если кто-то предлагает снять помещение, еще не значит, что он собственник. Он мог тоже снять помещение, а потом сдавать его в субаренду. Например, «Олимп» снял помещение в десять комнат, но две комнаты стоят пустыми, и он приглашает туда «Офис плюс».

Чтобы убедиться, что арендодатель — собственник помещения, нужна выписка из реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее проверить, нужно попросить арендодателя получить выписку в Росреестре или МФЦ. Выглядит она так:

Информационное письмо об удостоверении права собственности выпиской из ЕГРН на сайте Росреестра

В выписке из ЕГРН «Офис плюс» проверяет пункты с первого по четвертый:

• описание помещения и точный адрес;
• кому принадлежит помещение. Нужно посмотреть, совпадают ли собственник и тот, кто подписывает договор;

Обременение заложенного имущества в законе «Об ипотеке» на сайте Консультанта

• eсть ли обременение. Это значит, что помещение принадлежит собственнику, но он не может им распоряжаться полностью. Например, собственник взял кредит в банке, а в залог оставил здание.

Пользование арендованным имуществом в Гражданском кодексе на сайте Консультанта

• Если обременение есть, нужно проверить договор ипотеки. По закону собственник может сдавать помещения в аренду, если в договоре залога нет прямого запрета. Иначе есть риск, что собственник не выплатит кредит и лишится здания. Тогда банк потребует расторгнуть договор аренды, а арендатору придется выехать.

До 15 июля 2016 года вместо выписки выдавали свидетельство о праве собственности.

Если арендодатель работает по договору субаренды, у него должно быть разрешение от собственника. Иначе договор может быть расторгнут по решению суда. «Офис плюс» должен попросить разрешение от «Олимпа». Оно может быть в договоре аренды с собственником или отдельным письмом. Формулировка такая:

«Арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и делать всё, что предусмотрено в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Согласия от арендодателя на это не нужно».

Если в договоре такого нет, просите письмо с согласием собственника помещения. Вот пример такого письма:

Шаблон согласия арендодателя на субаренду

В письме нужно указать арендатора, арендодателя и объект аренды. Субарендатора указывать необязательно. В нашем случае упоминания об «Офисе плюс» в согласии не будет.

Описание помещения

В договоре подробно описывают помещение, на языке юристов это называется объектом аренды. В описании должны быть:

• точный адрес,
• площадь помещения,
• где помещение находится в здании,
• площадь.

Всё это должно совпадать с техническим паспортом помещения. Помещение должно быть описано так, чтобы по описанию его можно было найти:

Сжатая формулировка

Безопасная формулировка

Помещение, общей площадью 100 м² (сто квадратных метров), в бизнес-центре «Крымский вал»

Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 3-м этаже здания по адресу: 119049, Москва, Крымский вал, дом 3, строение 2, кадастровый номер здания 77:07:0002309:10980.

Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.

Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.

Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1999-6788 от 20 мая 1999 года., свидетельство о государственной регистрации № АА 009675 от 20 мая 1999 года.

Пункт 13 постановления ВАС РФ №13 от 25 января 2013 г. На сайте ФАС РФ

Раньше суды признавали договор недействительным, если помещение описано недостаточно подробно. Но Высший арбитражный суд объяснил так: если можно доказать, что арендодатель пользовался помещением, договор нельзя признать недействительным. Иными словами: если арендодатель смог найти помещение и работать в нем — значит, с описанием всё было в порядке.

Мы рекомендуем проверить, чтобы помещение было описано как можно подробнее.

Срок и повышение стоимости

Форма государственной регистрации договора аренды на сайте Консультанта

Обычно договор заключают на одиннадцать месяцев. По закону договоры на больший срок нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе он будет недействительным. Для регистрации нужно подготовить большой пакет документов и заплатить пошлину на 22 000 рублей. Сейчас мы не будем касаться этой темы, опишем ее в другой статье.

Можно вообще не писать срок, тогда договор будет считаться бессрочным и регистрировать его не нужно. Если срок договора — более года, важно проверить, как будет меняться стоимость аренды.

Гражданский кодекс: об арендной плате на сайте Консультанта

В законе написано, что стоимость можно менять, но не чаще одного раза в год.

«Офис плюс» заключил бессрочный договор аренды с «Олимпом». Стоимость аренды — 130 000 рублей в месяц.

«Офис плюс» обосновались, построили шоурум. Прошло два года, и «Олимп» решил увеличить арендную плату в два раза. «Офис плюс» оказался перед выбором: потратить деньги на переезд и новый шоурум или платить в два раза больше.

Изменение арендной платы можно описать как угодно, главное — чтобы это было понятно. Можно, например, сделать таблицу:

Срок аренды

Стоимость арендной платы в месяц, рублей

1 февраля 2018 — 1 февраля 2019

100 000 ₽

2 февраля 2019 — 2 декабря 2019

120 000 ₽

с 3 декабря 2019

140 000 ₽

Не обязательно описывать точно так. Главное, чтобы было понятно, как меняется стоимость аренды. Вот выдержка из реального договора:

Вместо таблицы и точных сроков для изменения стоимости аренды можно придумать формулу. Например, такую: 100 000 * k, где k — коэффициент изменения аренды.

Изменения стоимости аренды с коэффициентом k, рублей

01 февраля 2018 — 01 января 2019

1 * 100 000 = 100 000 ₽

2 января 2019 — 2 декабря 2019

1,2 * 100 000 = 120 000 ₽

С 3 декабря 2019

1,4 * 100 000 = 140 000 ₽

Гражданский кодекс: о сроке договора аренды на сайте Консультанта

Бессрочный договор можно расторгнуть в любой момент. Для этого нужно отправить второй стороне уведомление за три месяца. В договоре можно указать другой срок отправки уведомления.

Арендная плата

Прежде чем подписывать договор, «Офис плюс» проверяет, что входит в арендную плату и на какой системе налогообложения работает арендодатель.

Арендная плата обычно складывается из трех частей:

• плата собственнику. Она может быть в деньгах или натуральной величине, например, мешках картошки; фиксированной или переменной — например, оплату можно привязать к курсу доллара;
• коммунальные платежи. Это плата за электроэнергию, воду, аренду земли. Бывает, что земельный участок под зданием принадлежит городу. Владелец здания взял землю в аренду и построил здание. Он платит арендную плату за землю и может договориться с арендодателями о компенсации расходов.
• Если эти расходы включаются в стоимость арендной платы, формулировка такая: «Арендная плата включает платежи за пользование арендованными помещениями, расходы на аренду земельного участка, на котором расположено здание, электроэнергию, коммунальные платежи».
• эксплуатационные расходы. Их включают, когда арендодатель хочет, чтобы арендатор оплатил ему часть расходов по зданию. Например, чтобы «Офис плюс» оплатил «Олимпу» уборку коридоров, туалетов или снега.

Гражданский кодекс: об обязанности сторон по содержанию арендованного имущества на сайте Консультанта

Если это не описать, могут возникнуть дополнительные расходы. Арендодатель будет настаивать на оплате, а арендатор будет отказываться платить. Если дело дойдет до суда, он скорее всего будет на стороне арендодателя.

Перед заключением договора «Офису плюс» нужно узнать систему налогообложения «Олимпа». Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС:

«Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля».

Если не выделить сумму НДС в договоре, арендодатель сможет выставлять счета с суммой аренды и прибавлять НДС сверху. То есть договорились на офис за 100 000 рублей, а придется платить 118 000 рублей.

Доказывать, что сумма из договора уже включает НДС, придется в суде. Причем суд может как согласиться с этим, так и отказать. Такие прецеденты уже есть.

Кроме суммы аренды в договоре должны быть такие условия:

• порядок оплаты — наличными, на расчетный счет, мешками с картошкой;
• периодичность — раз в месяц, раз в квартал;
• срок внесения арендной платы — до такого-то числа.

Можно пользоваться такой формулировкой:

«Арендная плата начисляется со дня, когда арендодатель передал арендатору помещения по акту приема-передачи, и до конца действия договора.

Арендатор платит арендную плату на месяц вперед не позже 5-го числа текущего месяца. Например, оплату за сентябрь нужно перечислить до 5 сентября.

Арендный платеж за каждый неполный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней, в течение которых пользовались арендованными помещениями».

Закон никак не ограничивает в формулировках, но описать стоимость нужно как можно подробнее.

Арендные каникулы

А теперь о приятном. Если «Офис плюс» решит сделать ремонт и в это время не будет пользоваться помещением, он может не платить аренду. Это арендные каникулы, и их нужно прописать в договоре.

Если арендатор и арендодатель договорились, что арендатор месяц красит стены, перевозит мебель и не платит арендную плату, в договоре это можно описать так:

«Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».

Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.

«Стронг» арендовал помещение под магазин. Он договорился с арендодателем, что три месяца будет делать ремонт без арендной платы.

Во втором квартале «Стронг» указал арендную плату в своих расходах в декларации по налогу на прибыль. Налоговая потребовала предоставить подтверждающие документы.

Когда налоговая получила договор аренды и узнала об арендных каникулах, она посчитала, что для «Стронга» — это доход, потому что он безвозмездно пользуется помещением. С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль. «Стронг» возмутился, пошел в суд и проиграл.

Высший арбитражный суд с налоговой согласился и выпустил разъясняющее письмо: безвозмездные имущество или услуга считаются внереализационным доходом. С этой суммы нужно заплатить налог на прибыль.

Информационное письмо Высшего арбитражного суда

Обеспечительный платеж

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж — на сайте «Дела»

«Олимп» может попросить у «Офиса плюс» заплатить обеспечительный платеж. Это страховка на случай, если «Офис плюс» нарисует на стенах неприличные надписи во время корпоратива, зальет соседей на нижнем этаже или как-то еще испортит помещение.

Арендодатели обычно обещают возвратить обеспечительный платеж после окончания срока аренды. Но на деле чаще берут его себе. Что написать в договоре, чтобы вернуть депозит, мы описали в другой статье «Дела».

Неотделимые улучшения

Гражданский кодекс: улучшения арендованного имущества на сайте Консультанта.

Неотделимые улучшения — элементы помещения, которые арендатор сделал и не сможет забрать при переезде.

«Офис плюс» сделал дополнительный туалет для сотрудников. При переезде компания не сможет забрать туалет с собой, поэтому должна договориться с «Олимпом» об улучшениях. Без разрешения делать туалет нельзя, иначе «Олимп» может потребовать убрать туалет или расторгнуть договор.

Любое изменение помещения без согласия арендодателя может привести к расторжению договора.

В законе написано, что арендатор может вернуть деньги за эти улучшения. Для этого арендатор и арендодатель договариваются об улучшениях и прописывают их в договоре. Формулировка может быть такой:

«Арендатор письменно уведомляет арендодателя об улучшениях помещения и прикладывает примерное описание и планируемые сроки работ.

Арендодатель за семь календарных дней со дня получения уведомления письменно сообщает арендатору о своем согласии или возражениях.

Если арендодатель согласился на улучшения, арендатор может согласовать, как будет делать улучшения, и направить арендодателю перечень строительно-монтажных работ. В перечне арендатор указывает цены улучшений. Этот документ — неотъемлемая часть договора. Его должны подписать арендатор и подрядчик».

В договоре могут быть описаны дополнительные условия возврата стоимости при расторжении договора. Например, если арендатор сам захочет расторгнуть договор, то стоимость может не возвращаться.

Досрочное расторжение

В законе описаны причины, по которым арендодатель и арендатор могут расторгнуть договор:

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в Гражданском кодексе на сайте Консультанта

Арендодатель расторгает договор

Арендатор расторгает договор

Арендатор нарушает существенные условия. Это то, что запрещено договором. Например, сдает помещение в субаренду или красит стены.

Арендодатель мешает пользоваться помещением. Например, не пускает в здание или не отдает ключи.

Арендатор портит имущество.

Помещение не пригодно к использованию. Нет электричества, выбиты окна.

Арендатор не платит арендную плату более двух раз подряд.

Арендодатель не делает капитальный ремонт.

Арендатор не делает капитальный ремонт.

Если в договоре есть срок расторжения, придется идти в суд. При этом в договоре могут быть условия о сроках и их надо проверить.

Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, нужно прописать такую формулировку:

«Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор. Для этого он должен уведомить арендодателя за 1 месяц».

Срок договора аренды в Гражданском кодексе на сайте Консультанта

Если договор заключен на неопределенный срок, его можно расторгнуть в любой момент. Для этого нужно отправить уведомление о расторжении договора за три месяца. Этот срок установлен законом, но в договоре его можно увеличить или уменьшить.

После подписания договора

Гражданский кодекс: возврат арендованного имущества на сайте Консультанта

Чтобы договор начал действовать, нужно подписать акт приема-передачи помещения. Для этого арендатор осматривает помещение и описывает в акте все замечания, например трещины на стене или сломанные дверные замки. Если этого не сделать, арендодатель может сказать, что сдавал идеальное помещение, и заставить арендатора устранять эти дефекты. Как описывать, мы рассказали в статье об обеспечительном платеже.

По закону арендодатель обязан вернуть помещение в состоянии не хуже, чем было — тут и пригодится акт. При этом учитывают естественный износ. В помещении со временем может перекосить дверь, потому что здание просело.