Рыночная стоимость может быть выражена

Содержание

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

  • стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

  • цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

  • оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • на основании имущества организации.

  • на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

  5. Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при отчуждении имущества для государственных нужд;

  • при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;

  • при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

  • при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

  • при установлении стоимости имущества должника-банкрота;

  • при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.

  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.

  • Определение стоимости при планах на продажу компании.

  • Необходимость выделения доли одного из участников.

  • Ликвидация организации.

  • Подготовка к поглощению организации.

  • Разработка плана развития компаний.

  • Достижение финансовой устойчивости.

  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.

  • Страхование активов.

  • Принятие управленческих решений.

  • Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Определение рыночной цены товаров (работ, услуг)

Главная — Статьи

Что признается рыночной ценой, рынком, экономическими условиями

Цена представляет собой денежное выражение обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполненные работы или оказанные услуги.
Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
Согласно п. 6 ст. 40 НК РФ идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. Незначительные различия во внешнем виде товаров могут не учитываться.
Признаки однородности товаров определены п. 7 ст. 40 НК РФ. Такие товары, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.
Как указано в ст. 40 НК РФ, рыночная цена определяется с учетом обычной при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:
— сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары;
— потерей товарами качества или иных потребительских свойств;
— истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
— реализацией опытных моделей и образцов товаров с целью ознакомления с ними потребителей;
— маркетинговой политикой организации.
Нужно отметить, что данный перечень скидок неисчерпывающий, следовательно, количество скидок, к которым проверяющие органы должны относиться благосклонно, может быть и расширено. Однако в связи с тем что перечень скидок, указанных в ст. 40 НК РФ, носит общий характер, часто между торговыми организациями и проверяющими органами возникают конфликты, в которых налоговые органы требуют от торговой компании доказать правомерность использования того или иного вида скидки, поскольку в ст. 40 НК РФ перечислены скорее их группы, нежели виды. Например, если организация применяет в своей деятельности скидку в размере, превышающем 20% от уровня рыночных цен на идентичный или аналогичный товар, то при отсутствии у нее маркетинговой политики ей придется доказывать основания ее применения. В частности, если скидка связана с изменением потребительского спроса, то, соответственно, организации потребуется представить в налоговый орган результаты маркетингового исследования, которые действительно подтверждают, что спрос на товары упал и организация вынуждена снизить на этот товар цену. В качестве доказательства в такой ситуации могут быть использованы данные организации об объеме продаж по этому виду товара за последние несколько месяцев.
При определении рыночных цен принимаются во внимание:
1) сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми.
При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц;
2) сделки между взаимозависимыми лицами, но только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты сделок.
Повлияла ли взаимозависимость лиц, совершающих сделку, на ее результаты, должны доказывать налоговые органы;
3) информация о заключенных на момент реализации товара или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях.
Такие сведения могут быть предоставлены в виде документов, содержащих данные об уже совершенных сделках к моменту реализации новых товаров, работ, услуг.
В частности, учитываются следующие разумные условия сделок, которые могут оказывать влияние на цены:
— количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии).
Так, количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.
Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным;
— сроки исполнения обязательств (по договорам поставки товаров, по возмездному оказанию услуг и т.п.).
К примеру, ст. 508 ГК РФ предусматривает следующие периоды поставки товаров по договору поставки: в случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) не определены, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота. Наряду с определением периодов поставки в договоре может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.);
— условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида.
Например, по договору поставки в соответствии со ст. 516 ГК РФ расчеты за поставляемые товары осуществляются таким образом:
1) покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежными поручениями;
2) если договором поставки предусмотрено, что оплата товаров осуществляется получателем (плательщиком) и последний неосновательно отказался от оплаты либо не оплатил товары в установленный договором срок, поставщик вправе потребовать оплаты поставленных товаров от покупателя;
3) если в договоре поставки предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, оплата товаров покупателем производится после отгрузки (выборки) последней части, входящей в комплект, если иное не установлено договором;
— иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены (условия о хранении товара, транспортировке товара, способе его упаковки и пр.).
При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями:
— либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг;
— либо может быть учтено с помощью поправок.
Согласно п. 5 ст. 40 НК РФ рынком товаров (работ, услуг) признается сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории РФ или за ее пределами.
Иными словами, рынок можно охарактеризовать как сферу совершения возмездных сделок между покупателем и продавцом, результатом которых является реализация товаров (работ, услуг) за денежный эквивалент или другое имущество.
При этом рынок подразумевает реальную возможность любого покупателя в удобный для него момент приобрести нужный товар, заказать нужную работу, получить необходимую услугу без значительных дополнительных затрат, приводящих к существенному увеличению общих расходов (транспортные расходы, расходы на установку, монтаж, охрану и др.) на ближайшей к его месту жительства (месту нахождения) территории РФ или за ее пределами (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 19.08.2009 по делу N А56-47926/2008, ФАС Уральского округа от 08.09.2009 N Ф09-6596/09-С2 по делу N А50-443/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2008 по делу N А11-915/2008-К2-23/8).
При определении рыночных цен используются цены в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. То есть, сопоставляя рыночные цены, нужно учитывать, что различие в экономических условиях существенно не будет влиять на цену товаров, работ или услуг.
Необходимо сравнивать такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2003 N Ф04/5017-1468/А46-2003, ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2005 N А56-23251/04), а также иные условия, влияющие на цены.
На законодательном уровне есть только три способа определения рыночной цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения, которые применяются строго в определенной последовательности:
1) установление рыночных цен путем использования официальных источников информации о рыночных ценах и биржевых котировок;
2) при невозможности определения рыночной цены — цена последующей реализации (перепродажи) покупателем;
3) при невозможности использования цены последующей реализации — затратный способ (как сумма обычных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли) (Постановление ФАС Северно-Западного округа от 10.07.2007 по делу N А26-4514/2006-211).

Прецеденты определения рыночной цены товаров

В ряде случаев налоговые органы принимают за рыночную цену товара ту, по которой налогоплательщик реализовывал продукцию своим контрагентам.
Однако данный способ определения рыночной цены является неверным: из указанных выше способов определения рыночной цены использование цен, применяемых самим налогоплательщиком, не предусмотрено.
Довольно часто налоговые органы считают рыночной ценой товаров среднюю цену данных товаров, сложившуюся в определенный период времени.
В Постановлении ФАС Московского округа от 29.11.2007 N КА-А41/11031-07 по делу N А41-К2-14680/06 указано, что рыночной ценой товара признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных или однородных товаров в сопоставимых экономических условиях, а не средняя цена товаров.
Еще один пример из судебной практики.
Налоговый орган, доначисляя обществу НДС, использовал справку Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, в которой была отражена ценовая информация, предоставленная справочной службой по товарам и услугам г. Краснодара и Краснодарского края, специализированными фирмами, а также полученная в Интернете.
В результате анализа данных, приведенных в справке, суд пришел к выводу, что в ней указаны средние цены переданных в аренду автотранспортных средств, имевших одинаковые характеристики с автотранспортными средствами, переданными обществом в безвозмездное пользование индивидуальным предпринимателям. Суд отметил, что средняя цена реализации по договорам не является рыночной в смысле, установленном п. 4 ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2008 N Ф08-2964/2008 по делу N А32-6752/2007-33/136, Определение ВАС РФ от 26.09.2008 N 12180/08).
В Определении ВАС РФ от 14.07.2008 N 8931/08 также указано, что расчет налоговым органом рыночной цены товара с применением затратного метода, при котором использовалась информация органов статистики, противоречит положениям ст. 40 НК РФ. Содержавшаяся в этих источниках информация не содержит ссылок на официальные источники информации о рыночных ценах и свидетельствует не о рыночной, а о средней цене предприятий — производителей товара.
Нередко для определения рыночной цены налоговые органы используют среднюю цену реализации готовой продукции без учета конкретных условий договоров и соблюдения критериев однородности и сопоставимости (Постановление ФАС Поволжского округа от 27.07.2005 N А57-14681/03-16).
Подобную ситуацию рассмотрел ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 13.06.2007 по делу N А05-8817/2006-34).
Для применения метода определения цены по идентичным (однородным) товарам налоговый орган использовал информацию о мировых ценах на целлюлозу беленую сульфатную из лиственных и хвойных пород древесины на рынках Германии, Великобритании, Бельгии, Италии, Финляндии, Франции и Чехии, которая была предоставлена ФГУП «Центральный научно-исследовательский институт экономики, информатики и систем управления».
Суд отметил, что данная информация не отвечает требованиям ст. 40 НК РФ, так как представляет собой расчет рыночных цен на российскую целлюлозу на западноевропейском и восточноевропейском рынках. В данном расчете были использованы средние экспортные цены скандинавских поставщиков, к которым была добавлена стоимость транспортировки из Скандинавии до страны назначения. Затем были сделаны различные поправки в виде вычитания сумм, учитывавших реализацию целлюлозы на основании долгосрочных контрактов, оптовых рынков, средних скидок на российское качество, комиссионных агенту, расходов на страхование сделки, скидок за немедленный платеж, а также стоимость доставки товара железнодорожным транспортом до страны назначения.
В этом случае налоговый орган использовал средние цены, средние размеры скидок, которые являлись обобщенными данными без учета обстоятельств конкретных сделок, поэтому не могли быть приняты в качестве поправок в целях соблюдения сопоставимости сделок.
По другому делу налоговый орган провел сравнительный анализ цены реализации не в отношении рыночной цены товара, а в отношении средней потребительской цены, которая не являлась рыночной в том смысле, в котором данное понятие применяется в ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 11.09.2008 по делу N А12-18383/07).
В ряде случаев контролирующие органы определяют рыночную цену товаров исходя из примерных цен.
Например, в Постановлении ФАС Московского округа от 16.01.2006, 13.01.2006 N КА-А41/13620-05 отмечено, что по итогам налоговой проверки налоговый орган доначислил организации налоговые платежи, использовав в качестве источника информации сведения коммерческих риелторских организаций Истринского района Московской области.
Между тем в этих сведениях были указаны примерные цены реализации земельных участков, предназначенных под дачное строительство, а не цены по фактически состоявшимся сделкам купли-продажи идентичных участков.
При таких обстоятельствах суд признал необоснованным доначисление организации налогов, начисление пеней и санкций.
Иногда налоговые органы рассматривают в качестве рыночной цены максимальную цену товаров.
Так, налоговый орган обнаружил отклонение цен реализации части квартир от цен, применявшихся самим налогоплательщиком. Проверяющие провели корректировку примененных налогоплательщиком цен реализации квартир путем увеличения цены квартир, реализованных по цене ниже максимальной, до максимальной цены одного метра.
Суд признал, что такой подход не соответствовал порядку исчисления рыночной цены, установленному ст. 40 НК РФ, и обеспечивал установление в ходе проверки не рыночных цен, а только максимальных из известных цен реализации. Таким образом, налоговый орган, производя корректировку, не исчислил цену, которую следовало применить как рыночную (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2007 по делу N А55-11076/06).

Прецеденты определения рыночной цены работ

Механизм определения рыночной цены работ для целей налогообложения установлен п. п. 4 — 11 ст. 40 НК РФ.
Основными исполнителями данной нормы являются налоговые органы, поскольку именно на них лежит бремя доказывания несоответствия цены сделки уровню рыночных цен.
На законодательном уровне, как отмечалось выше, есть только три способа определения рыночной цены работ для целей налогообложения, которые применяются строго в определенной последовательности:
1. Метод определения рыночной цены работ, основанный на информации о заключенных на момент реализации работ сделках с идентичными (однородными) работами в сопоставимых условиях.
Пунктом 11 ст. 40 НК РФ установлено, что при этом методе должны использоваться официальные источники информации о рыночных ценах на работы.
Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ определение рыночных цен производится по правилам п. п. 4 — 11 данной статьи, официальные источники информации не могут использоваться без учета этих положений, то есть они должны содержать данные о рыночной цене идентичных (однородных) работ, реализуемых в сопоставимых условиях в определенный период времени (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.04.2007, 11.04.2007 N Ф03-А73/07-2/527).
2. Метод цены последующей реализации, который применяется ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников.
При этом методе рыночная цена реализуемых работ определяется как разность цены, по которой работы реализованы покупателем при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены работы покупателем у продавца) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя работ, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.
3. Затратный метод, который применяется при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о работах, в последующем реализованных покупателем).
Рыночная цена работ, реализуемых продавцом при данном методе, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию работ, затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.
Указанные методы определения рыночной цены работ должны применяться последовательно, то есть каждый следующий метод применяется только при невозможности применения предыдущего.
Обратимся к судебной практике.
ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 28.08.2008 по делу N А56-35769/2007) рассмотрел иск налогоплательщика, который заявил, что у УФНС не было оснований для применения затратного метода определения рыночной стоимости работ по строительству корпуса буксиров (поскольку не были приняты меры по установлению рыночной цены на основании официальных источников), а также не был соблюден порядок определения расходов налогоплательщика согласно п. 10 ст. 40 НК РФ.
Налоговый орган доказал отсутствие достоверной информации от официальных источников о рыночных ценах на работы по строительству корпуса буксиров. Метод цены последующей реализации не мог им использоваться, поскольку налогоплательщик осуществляет работы по строительству корпусов буксиров, а покупатель в дальнейшем реализует уже готовые буксиры.
Таким образом, УФНС правомерно применило затратный метод определения рыночной цены путем определения всех расходов налогоплательщика на строительство корпусов буксиров (учтены показатели бухгалтерской отчетности по счету 90-2) (см. также Определение ВАС РФ от 05.12.2008 N 15444/08 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»).
Согласно п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен работ учитывается информация о заключенных на момент реализации этих работ сделках с идентичными (однородными) работами в сопоставимых условиях.
В ряде случаев налоговые органы пытаются сравнивать цены на явно неидентичные работы, принимают за рыночную цену работ их себестоимость.
Несмотря на то что ВАС РФ внес ясность в данный вопрос (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации»), налоговые органы продолжают отождествлять рыночную стоимость работ с их себестоимостью.
Например, ФАС Северо-Западного округа установил, что для определения рыночной цены производства цемента из давальческого сырья налоговый орган использовал показатель себестоимости таких работ (Постановление от 14.02.2008 по делу N А05-1030/2007).

Прецеденты определения рыночной цены услуг

В ряде случаев налоговые органы принимают за рыночную цену услуг ту, по которой налогоплательщик реализовывал услуги своим контрагентам. Данный способ является неверным.
На законодательном уровне, как уже говорилось выше, есть только три способа определения рыночной цены услуг, среди которых использование цен, применяемых самим налогоплательщиком, не предусмотрено.
Первый метод определения рыночной цены услуг основан на информации о заключенных на момент реализации этих услуг сделках с идентичными (однородными) услугами в сопоставимых условиях.
Пунктом 11 ст. 40 НК РФ установлено, что должны использоваться официальные источники информации о рыночных ценах на услуги.
Второй метод — метод цены последующей реализации, который применяется ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников.
При данном методе рыночная цена услуг, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие услуги реализованы покупателем услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.
Третьим является затратный метод, который применяется при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации об услугах, в последующем реализованных покупателем).
Рыночная цена услуг, реализуемых продавцом, при данном методе определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли.
При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию услуг, затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.
ФАС Уральского округа (Постановление от 12.02.2008 N Ф09-354/08-С3 по делу N А60-11225/07) рассмотрел ситуацию, когда налоговый орган определил рыночную цену транспортных услуг, оказанных налогоплательщиком взаимозависимой организации, на основании данных о ценах на услуги пассажирских перевозок, оказанные им сторонним компаниям.
При этом условия договоров на оказание транспортных услуг с взаимозависимой организацией и со сторонними организациями различались. В частности, услуги по перевозке работников взаимозависимой организации оказывались регулярно по строго установленным маршрутам, а услуги сторонним компаниям были оказаны однократно на основании поданных заявок.
Суд отметил, что налоговый орган не использовал информацию о рыночных ценах на транспортные услуги по перевозке пассажиров из официальных источников.
Кроме того, проверяющие не представили доказательств, свидетельствовавших об отсутствии информации о рыночных ценах на оказывавшиеся обществом транспортные услуги и о невозможности применения затратного метода определения цены.
При определении рыночной цены услуги налоговые органы должны учитывать также условия совершения сделок.
Согласно п. 9 ст. 40 НК РФ условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.
С учетом данной нормы ФАС Московского округа (Постановление от 05.09.2006 N КА-А40/8067-06 по делу N А40-64762/05-14-430) признал неправомерными доводы налогового органа о том, что налогоплательщик занизил стоимость услуг за техническое обслуживание и ремонт ККМ (от 180 до 200 руб. в месяц).
Проверяющие сослались на ответ Московской гильдии центров технического обслуживания, что минимальная стоимость услуг технического обслуживания первой ККМ составляла 250 руб. в месяц.
Рыночной ценой, как уже говорилось выше, признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров, работ или услуг в сопоставимых экономических условиях.
Проверяющие не учли, что налогоплательщик не являлся членом Московской гильдии центров технического обслуживания, а услуги, оказываемые им, не могли считаться оказанными в сопоставимых экономических условиях с организациями, входящими в данную гильдию.
В другом споре суд подчеркнул, что услуги по переработке нефти налогоплательщика и другого предприятия не являлись идентичными, но были однородными.
В связи с этим цены налогоплательщика можно было сравнивать только с ценами крупных давальцев другого предприятия после внесения к их ценам поправок на размер доли вторичных процессов (коэффициент 0,35).
При таких обстоятельствах у налогового органа отсутствовали основания сравнивать напрямую деятельность и цены налогоплательщика и другого завода, поскольку выявленное различие в технических условиях влияло на цену оказываемых услуг по переработке нефти (Постановление ФАС Московского округа от 01.09.2008 N КА-А40/7739-08-П по делу N А40-53981/06-117-338).
При установлении рыночной цены услуг налоговые органы иногда не учитывают различные периоды их оказания.
Так, ФАС Московского округа установил, что применявшаяся налоговым органом среднерыночная цена была сформирована под воздействием спроса и предложения при оказании услуг роуминга в 2000 г., а к 2005 г. все мобильные операторы значительно снизили цены на роуминг.
Суд счел недопустимым признавать цену 2000 г. рыночной в условиях 2005 г. При этом с операторами, на которых приходился наибольший объем услуг, были установлены рыночные цены, складывавшиеся в 2004 — 2005 гг. под влиянием спроса и предложения (Постановление от 21.01.2008 N КА-А40/10158-07 по делу N А40-77524/06-151-470).

Как рассчитать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • На основании имущества организации.
  • На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

  • при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
  • если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
  • при всех типах изменения собственности ­– продаже предприятия или его части;
  • при всех способах реструктуризации;
  • если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
  • при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
  • при совершении страхования предприятия;
  • и др.

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

  • модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
  • уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
  • выявление «слабых мест» с целью их усиления;
  • поиск выгодных инвестиций;
  • создание привлекательной базы для инвесторов;
  • анализ платежеспособности предприятия;
  • выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

  • Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
  • Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
  • Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
  • Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
  • Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.

Также следует отметить следующие принципы:

  • Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
  • Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
  • Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
  • Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
  • Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

  1. 1 этап оценки «Подготовительный»
    Руководство или собственник предприятия решают выяснить его рыночную стоимость и находят профессиональных оценщиков. С ними заключается договор, в котором согласовываются объемы работы. Эксперт вникает в специфику сферы деятельности данной организации, изучает современное состояние соответствующего рыночного сегмента.
  2. 2 этап оценки «Накопительный»
    Оценщик набирает данные для изучения и анализа:
    • непосредственно из документации предприятия;
    • в открытых информационных профильных источниках;
    • из СМИ;
    • из собственных баз данных и т.п.
  3. 3 этап оценки «Аналитический»
    Чтобы понять, с какими показателями сравнивать полученные данные, эксперт должен изучить текущее состояние рынка. После этого следует углубиться в прошлые экономические показатели данной организации, сравнить их с настоящими и на этой основе спрогнозировать их в перспективе, учтя максимум возможных факторов.
  4. 4 этап оценки «Расчетный»
    Этот этап можно назвать ключевым. Оценщик устанавливает стоимость каждого актива – имущественного или нематериального. Затем на основе баланса выводятся различные финансовые показатели – рентабельность, ликвидность. После выяснения уровня капитализации можно произвести расчет рыночной стоимости по формуле, согласно выбранному методу.
  5. 5 этап оценки «Отчетный»
    Вывод о текущем финансовом статусе организации оформляется в отчет, который и будет сдан заказчику. При формировании итоговой цифры обязательно учитывается современное состояние рынка в данной сфере.

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

  1. Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
  2. Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
  3. Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Пример

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Проведение оценки рыночной стоимости профессиональными оценщиками, какие услуги они оказывают + важные нюансы, на которые нужно обращать внимание

Оценка рыночной стоимости — это вид профессиональной деятельности, при которой устанавливается стоимость любых активов с учётом прав на них. Она регулируется государством и официальными саморегулируемыми сообществами, членами которых являются профессиональные оценщики.

Собственников объектов недвижимости интересует особенность оценки рыночной стоимости, необходимость проведения и методы, требования к оценщикам. Интересует владельцев недвижимости проведение оценки разных объектов, в том числе, земельных участков. Особенно интересует собственников преимущество оценки рыночной собственности по сравнению с кадастровой оценкой.

Согласно законодательству, созданный Национальный совет по деятельности оценщиков, координирует их деятельность, формирует единый подход к осуществлению деятельности, разрабатывает стандарты и единые правила оценки.

Одним из видов стоимости любых активов, наряду с инвестиционной, ликвидационной и кадастровой, является рыночная стоимость.

Особенности рыночной стоимости

Рыночная оценка является наиболее вероятной ценой, по которой актив может быть продан в текущий момент. Поэтому именно рыночная стоимость объекта в данном регионе учитывается при определении кадастровой стоимости при совершении различных сделок, операций с недвижимостью, при определении базы для начисления налогов на недвижимость.

При оценке рыночной стоимости учитывается не только назначение самого объекта, эксплуатационные характеристики, но и влияние рыночной среды на стоимость.

Необходимо различать понятия — реальная «стоимость» объекта и его «цена», которая устанавливается на конкретную дату, в текущий момент. В условиях экономического упадка цена объектов недвижимости обычно значительно ниже реальной стоимости.

Оценка проводится при условиях:

  • на открытом рынке при жесткой конкуренции;
  • обладания требуемой информацией обеими сторонами об объекте сделки;
  • обе стороны действуют разумно и только в своих интересах;
  • отсутствия влияния на цену чрезвычайных обстоятельств: предмет оценки не обязательно должен быть реализован одной из сторон сделки и принят другой стороной;
  • оценки аналогичных объектов;
  • отсутствия принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны;
  • оплаты за объект в денежной форме.

Объекты оценочной деятельности

К объектам оценки относятся:

Необходимость проведения оценки

Оценка необходима в случаях:

  • проведения сделок с движимым и недвижимым имуществом (при купле-продаже);
  • оформления наследства, дарения, раздела имущества;
  • составлении брачного контракта;
  • приватизации, ликвидации, конфискации, национализации объектов;
  • получения кредита (с предоставлением недвижимости в качестве залога);
  • исчислении налогов, госпошлин, различных сборов;
  • оформления страхового полиса;
  • аренды – для определения объективной арендной платы;
  • определение доли имущества;
  • передача прав на владение;
  • передача объектов в управление;
  • отчуждения имущества для нужд государства;
  • определения цены размещенных акций компании, приобретенных на основании решения собрания акционеров;
  • определения ущерба, причиненного оцениваемому объекту;
  • установления цены имущества должника — банкрота;
  • проведения торгов, аукционов, конкурсов;
  • в суде при разрешении имущественных споров.

Задачи оценки рыночной стоимости

Основные задачи оценки:

  • стремление повысить эффективность работы компании;
  • оптимизировать налогообложение;
  • оценить на фондовом рынке акции;
  • оценить компанию при планировании продажи;
  • необходимость выделения доли одному из членов компании;
  • подготовить поглощение или ликвидацию компании;
  • стремление достичь финансовую устойчивость;
  • страхование активов;
  • разработка инвестиционных проектов.

Методы оценки рыночной стоимости

Определение метода оценки, например, у компании зависит от того, имеется ли стабильный доход. На практике обычно используются такие методы:

  • доходный. Его основа – предполагаемый максимальный доход предприятия,
  • затратный, он актуален при отсутствии у компании стабильного дохода и для корректирования баланса. Он основан на расчете затрат на воспроизводств объекта (с учетом износа объекта оценки);
  • сравнительный. Он основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, цены которых известны.

Этот способ практически не используется так, как его результаты весьма приблизительные.

Требования к деятельности профессионалов — оценщиков

Основные требования к физическому лицу:

  • обязательное соблюдение законов об оценочной деятельности, законодательства РФ, установленных регламентов и правил;
  • регистрация в качестве ИП;
  • наличия проф.образования по оценочной деятельности;
  • наличие лицензии оценщика, страхования гражданской ответственности;
  • использование в своей деятельности нормативных единых методик и соблюдение предусмотренных правил проведения оценки;

Основные требования к юридическому лицу:

  • строгое соблюдение законодательства РФ;
  • госрегистрация в качестве юрлица;
  • наличие в штате не менее одного оценщика-профессионала с соответствующим образованием;
  • страхование ответственности.

Договор по оценке рыночной стоимости

Прежде всего, перед проведением оценочных работ заключается договор о предоставлении услуги между независимой компанией — оценщиком и заказчиком.

Согласно требованиям законодательства в договоре должно быть прописано:

  • основание заключения договора;
  • вид предмета оценки с его описанием;
  • вознаграждение в денежной форме за оказание услуги по оценке;
  • сведения о страховке ответственности оценщика.

Последовательность проведение оценки

Процедура проводится независимым оценщиком и включает:

  • детальное планирование работы;
  • определение основных критериев;
  • осмотр объекта оценки;
  • определение качественных характеристик объекта;
  • выбор наиболее точного метода оценки;
  • анализ рынка с аналогичными объектами;
  • обобщение полученных аналитических результатов;
  • подготовка, оформление и предоставление заказчику отчета об оценке.

Рыночная оценка бизнеса

На рыночную цену оказывает влияние очень многие факторы. Учесть их многообразие, проанализировать адекватно ситуацию на рынке, могут лишь оценщики-профессионалы с большим опытом работы и знанием нюансов и тонкостей рынка.

Оценка может производиться на основании имеющегося у предприятия имущества, активов или используемых технологий, которые могут принести прибыль в перспективе.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость:

  • спрос на подобные активы;
  • полезность и нужность компании. При увеличении полезности компании, увеличивается прибыль собственника, рыночная стоимость компании;
  • прибыльность фирмы;
  • период ее окупаемости;
  • риски — отсутствия доходов в будущем;
  • ограничения. Чем больше их, тем меньше рыночная стоимость (могут вводиться государством);
  • ликвидность. Большая ликвидность активов увеличивает стоимость фирмы;
  • конкуренция. Наибольшая рыночная стоимость у компаний при наличии спроса и небольшой конкуренции;
  • дефицитность данного вида недвижимости, и соотношение спроса и предложения;
  • простота последующей перепродажи.

Необходимо тщательно выбирать оценщика. При проведении оценки стоимости разных объектов и типов собственности, требовании учитывать много факторов и особенностей объектов, необходим богатый опыт и знание методик расчетов.

Рыночная оценка земельных участков

В РФ рациональное использование земель гражданами, предприятиями регулируется Земельным правом. Законодательно установлено два официальных вида оценки земли: кадастровая государственная оценка (результаты вносятся в базу ЕГРН) и оценка рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость — основа расчета налога на землю. Она приближается к рыночной стоимости, утверждаются органами местного самоуправления.

Процесс определения цены земель очень трудоемкий и сложный процесс.

При проведении оценки участка анализируются:

  • возможность использования в соответствии с законодательством;
  • наличие разрешения или запрета на строительство;
  • возможность создания благоприятных условий для проживания (подключения к коммуникациям);
  • доступность транспортной развязки.

Обычно оценка земли проводится по заказу собственника земельного участка. Обычно оценка проводится в случаях:

  • купли-продажи, аренды и т.д.;
  • принятии наследства или отказе от него;
  • выделении долей из общего участка;
  • переводе в другую категорию землепользования;
  • разрешения споров;
  • при внесении в качестве доли в уставной капитал фирмы;
  • зачислении на баланс активов.

Благодаря независимой оценке, обычно устанавливается справедливая цена на объект. Быстрее совершаются сделки и решаются споры. Оценка земли должна проводиться только профессионалами при заключении договора с заказчиком услуги.

Ответственность оценщика обязательно должна быть застрахована. Это поможет защитить права заказчика в случае неверной оценки — причины понесенных убытков. Очень важна страховая сумма так, как в этих пределах будет выплачено возмещение убытков.

Кадастровая госоценка не учитывает все факторы, влияющие на качественные характеристики участков. Не учитываются и индивидуальные особенности конкретного земельного надела. Однако оценка кадастровой стоимости снижает влияние субъективное мнение оценщика.

Рыночная стоимость может быть меньше и больше кадастровой. При завышенной кадастровой госоценке, владельцы участков стараются цену оспорить.

Рыночная оценка позволяет использовать больший объем информации о конкретном участке, позволяет осмотреть, проанализировать возможность его использования. Можно учесть удобство территории надела, расположение от центра, расстояние от торговых и учебных заведений, развлекательных центров. При оценке стоимости участков для промышленных объектов анализируется экономическое зонирование.

При рыночной оценке участков можно отнести привлекательность для инвестиционных проектов. Учитывается и возможность возведения многоэтажного строения — цена участка увеличится в связи с более эффективном использовании для инвестора. При экстренной продаже в кратчайшие сроки цена участка будет ниже рыночной.

Оценка залоговой недвижимости

В стране очень многие пользуются кредитами и в качестве залогов для получения более выгодных условий кредитования предоставляют в качестве залогов объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки с возведенными строениями или под застройку.

Согласно законодательству, при взятии ипотечного кредита и предоставлении дома в качестве залога, обязательно одновременно в качестве залога оформляется и земельный участок, на котором построен дом. Поэтому перед заключением кредитного договора необходимо проводить оценку дома и земельного надела.

Оценка земельного участка для ипотеки выполняется с учетом высокой ликвидности, свободы от обременений и ограничений в использовании. К участку применяется наименьший коэффициент залога (дисконт), который влияет на оценку стоимости. Объектом оценки могут быть участки: под строительство жилья, пром.назначения или коммерческого назначения, рекреационные с базами отдыха.

Оценка стоимости участка с жилым домом зависит от назначения земельных участков при оценке. Оценивается обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Оценка рыночной стоимости транспортного средства

Оценку ТС можно провести и без проведения осмотра по документам транспортного средства. В этом случае рассчитывается средняя рыночная стоимость. Можно провести ретроспективную оценку. В этом случае определяется цена, которую имело ТС в какое-то определенное время (указывается дата).

Качественный отчет независимого оценщика может понадобиться для предъявления нотариусу, в налоговую инспекцию или в суд. В некоторых случаях даже и не требуется проведение осмотра для оценки (при постановке ТС на учет, при оформлении наследства).

Определение стоимости объектов недвижимости может инициировать сам собственник. Полученная информация с обоснованием в виде отчета опытного независимого оценщика поможет избежать финансовых потерь при сделках купли-продажи, передачи имущества в залог, мены и так далее.

На основании качественного отчета владелец может также проконтролировать верность расчетов кадастровой стоимости его объектов. Оценщик должен гарантировать, что цена оцениваемых объектов соответствует действительности.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, и особенно земли, имеет в настоящее время особенно важное значение. С 2019 года кадастровая оценка во многих регионах России является единственной при совершении различных сделок, начислении налогов. Многие граждане стараются пересмотреть, уменьшить кадастровую оценку с помощью опытных независимых профессионалов-оценщиков. Они определят рыночную стоимость своих объектов и сравнят с определенной кадастровой стоимостью.

Современное законодательство позволяет оспорить кадастровую стоимость при несогласии собственника с оценкой, возвратить часть средств при оплате налога по старой кадастровой стоимости. Оценка рыночной стоимости имеет большое значение и в настоящее время.

Рыночная стоимость как стоимость в обмене

В основе всей оценочной деятельности лежит понятие рыночной стоимости. Общее определение этого вида стоимости сформулировано в стандарте МКСО «Рыночная стоимость как база оценки». Согласно МСО-1 «…рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

Таким образом, предполагаются выполненными следующие условия:

  • • продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок, и сделка не признается вынужденной ни для одной из сторон;
  • • обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют разумно в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
  • • объект гражданских прав выставлен на открытом конкурентном рынке достаточное время и с адекватной рекламой;
  • • цена не является следствием чрезвычайных обстоятельств, специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке, осуществляемой без сговора и мошенничества, причем покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицами;
  • • цена сделки – самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя – представляет разумное вознаграждение за объект гражданских прав;
  • • оплата производится в денежной форме и не сопровождается дополнительными условиями, а сделка завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, что исключает возможность изменения цены.

Расчетное значение рыночной стоимости – объективная оценка установленных прав собственности на конкретную дату (МСО, Общие понятия и принципы оценки, п. 5.3). Рыночная стоимость – представитель меновой стоимости (стоимости в обмене). Для того чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен прежде всего оценить НЭИ объекта собственности (МСО-1, п. 1.2). Рыночная стоимость не учитывает каких-либо связанных со сделкой налогов (МСО-1, и. 3.3) и должна быть выражена одним числом.

Однако в ФЗ № 135 и ФСО-2 это общепринятое в мировом оценочном сообществе определение рыночной стоимости было заменено на следующее;

«Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден (на определенную дату – дату оценки) на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

  • • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона – принимать исполнение;
  • • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны нс было;
  • • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Понятие «наиболее вероятная цена продажи» может предусматривать интервал цен.

Рыночная стоимость определяется на конкретную дату оценки исходя из предположения, что объект оценки был выставлен на продажу на открытом рынке «до того», т.е. предполагается, что период «адекватного маркетинга» предшествовал дате оценки (см. МСО-1, п. 3.2.7).

Маркетинговый период – период времени начиная с момента, когда продавец начал активно продавать объект оценки (сделал публичную оферту), до момента заключения договора купли-продажи.

Следует отметить, что в практической деятельности встречаются случаи, когда определенная оценщиком «рыночная» стоимость является по существу нормативной, поскольку для се определения использовалась та или иная нормативно введенная и утвержденная методика. Например, расчет «рыночной» стоимости недвижимых объектов государственной собственности согласно методике, утвержденной постановлением губернатора Санкт-Петербурга № 113-р, или определение «рыночных» арендных ставок по методике Городского управления инветаризации и оценке имущества Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ГУИОН КУГИ СПб).

Понятие «обоснованная рыночная стоимость» (Fair market value), несущее некоторую юридическую нагрузку, используется в ряде стран в качестве синонима термина «рыночная стоимость». Особенность определения обоснованной рыночной стоимости ТО состоит в том, что в зависимости от состава полных затрат, формирующих стоимость воспроизводства/замещения и обусловленных целью и функцией оценки, этот вид стоимости в оценке машин и оборудования определяется в одном из трех вариантов (см. подробнее подпараграф 3.5.5):

  • 1) обоснованная рыночная стоимость при цродолжающемся использованием;
  • 2) обоснованная рыночная стоимость оборудования как установленного;
  • 3) обоснованная рыночная стоимость оборудования при перемещении.
  • Считаем данную вставку в скобках необходимой, поскольку понятие рыночной стоимости (как и любой другой оценочной стоимости) немыслимо без фиксации определенной даты – даты оценки – как одного из необходимых элементов определения этого понятия.