Существенные условия договора найма

Содержание

Условия договора найма

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор социального найма
  • Форма договора найма
  • Стороны договора найма жилого помещения
  • Предмет договора найма жилого помещения
  • Образец договора найма жилого помещения

Популярные документы и процедуры:

  • Стороны договора поставки
  • Журнал регистрации заявлений
  • Доверенность на продажу дома с земельным участком
  • Журнал регистрации актов
  • Акт приема-передачи мусора и отходов

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — самостоятельный договор, который был выделен российским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. // Рос. газ. — 2005. — 12 янв.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. — 1996. — №5. — Ст. 410., и субъектный состав — на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ) Там же..

Следуя положениям Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и облекли их в надлежащую форму Тихомиров М. Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 112 c..

В России коммерческий наем жилого помещения не имеет выделения в качестве отдельного соглашения. При составлении договора следует опираться на общие нормы Гражданского кодекса РФ, распространяющиеся на все договоры. Именно ГК РФ регулирует взаимоотношения, возникающие между арендодателем, т.е. собственником сдаваемого во временное пользование помещения и нанимателем, т.е. лицом, принимающим его. Общепринято воспринимать коммерческие отношения равнозначными осуществлению предпринимательской деятельности, но в данной ситуации следует отметить, что наем жилого помещения далеко не всегда связан с предпринимательством и, как правило, оформляется исключительно в целях временного проживания Российское гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханова. В 2-х т. — М.: Бек, 2012. — 465 с..

Суть договора коммерческого найма квартиры заключается в передаче помещения физическому лицу, для его временного проживания, за что арендодатель получает ежемесячную плату. Подобные действия, касающиеся распоряжения собственником имущества, являются законными. Более того, арендодателем может быть не только собственник помещения, но и любой другой гражданин, действующий на основании выданной собственником доверенности на осуществление действий в его интересах и от его (собственника) имени. Немаловажным моментом является установленное законом правило, по которому, в случае продажи жилого помещения, наниматель будет иметь приоритетное право на ее приобретение Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Там же. — 2015. — №8. — С. 72-81..

В договоре коммерческого найма жилых помещений существенными являются следующие условия:

— предмет договора, его содержание;

— оплата.

Его предметом может быть пригодное для постоянного проживания в нем физических лиц, изолированное жилое помещение, признанное таковым в установленном порядке.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015. — 320 c..

Как и в каждом договоре, в указанных должны содержаться существенные условия, к которым относятся сведения о жилом помещении. Перечень подобных сведений определяется законом и иными правовыми актами.

Помимо прочего, существует перечень условий, которые стороны должны обсудить между собой и принять.

В обязательном порядке договор должен содержать в себе данные, позволяющие идентифицировать помещение, выступающее предметом найма. Предметом найма может быть не только квартира, дом, комната или их части, но и кухня, ванная комната и т.п. Также должна быть установлена пригодность помещения для проживания в нем, этот момент определяется законом Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, — 2012, — №1, — С.35-39.

Исходя из смысла договора коммерческого найма жилья его предметом может быть лишь индивидуально определенная непотребляемая вещь, каковой и является жилое помещение, так как по истечении срока пользования им наймодателю должно быть возвращено именно то жилое помещение, которое он сдавал в наем. По договору коммерческого найма жилого помещения могут передаваться жилые помещения. Поскольку, заключая договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель стремиться удовлетворить потребность в жилье, то соответственно он должен получить не только жилую площадь, но и вспомогательную (имеется ввиду кухня, коридор, ванная комната, прихожая, кладовая).

Предметом договора является жилое помещение, т.е. это может быть как дом, так и квартира или даже комната, которое передается во временное пользование и используется для проживания. Как правило, арендуемое помещение не только имеет все необходимые условия для проживания, но и является изолированным. Тем не менее, это вовсе не исключает сдачи в найм части комнаты или кухни, т.е. помещение не обязательно должно быть изолированным, чтобы быть предметом договора Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. — 2013. — №6. — С. 36..

Соответствие всем установленным законами нормам и требованиям определяется жилищной инспекцией. Некоторые особенности найма имеют дома, имеющие большое количество квартир. Арендуя помещение, арендатор получает право не только на пользование квартирой или комнатой (в зависимости от предмета договора), но и коридором, лестницей, лифтом и т.п.

В договоре найма, как в договоре аренды, существуют две стороны. Наймодатель — лицо, сдающее в найм помещение, наниматель — лицо, приобретающее помещение во временное пользование. При этом, следует учитывать, что наниматель по договору найма не может быть предпринимателем Новиков Е.А. Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие / Е.А. Новиков. — М.: Дашков и К°, 2015. — 559 c..

Как упоминалось ранее, жилая недвижимость может сдаваться юридическому лицу, но оформление возможно только на правах аренды. При этом, арендатор не получает право использования жилья для других целей, не связанных с проживанием в нем того или иного лица. Как правило, фирмы снимают жилье для сотрудников организации, прибывших из других городов, например, в командировку.

Перед оформлением договора коммерческого найма необходимо изучить требования, предъявляемые законом к его объекту. Так, объектом договора может быть только площадь, пригодная для проживания и исправная технически, при этом, она должна быть изолированной, т.е. отделенной от других помещений, не проходной.

Законом не запрещается сдача в пользование не только целого объекта недвижимости, но и его части — например, части квартиры или дома, но соблюдение всех установленных санитарных, пожарных и строительных норм остается обязательным требованием.

Еще одним существенным отличием коммерческого найма жилого помещения являются условия относительно его площади — в данном случае, площадь сдаваемого помещения не ограничена ничем.

В соответствии с действующим законодательством, заключить договор коммерческого найма можно не более, чем на пять лет, он не может быть заключен бессрочно. При заключении договора необходимо проверить, указана ли в нем дата расторжения, поскольку ее указание является обязательным требованием. В том случае, если по истечении срока действия договора, наниматель будет иметь желание перезаключить его на следующий срок, он будет иметь преимущество и первоочередное право на перезаключение сделки, но лишь в том случае, если с его стороны не было нарушений условий договора, помещение содержалось в надлежащем виде, оплата производилась без задержек. Выразить свое желание на перезаключение договора с собственником, наниматель должен за три месяца до расторжения договора, в письменном виде. Если владелец не намерен продлять договор, он в том же порядке и в тот же срок должен сообщить об этом нанимателю Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. — №1. — С. 22..

Также следует учитывать, что юридическое лицо может быть арендатором, но закон запрещает выступать ему в качестве нанимателя.

По своей продолжительности договор найма жилого помещения может быть как краткосрочным, так и долгосрочным. Тем не менее, государство установило максимальный срок действия — он не должен превышать пяти лет. Закон позволяет сторонам самостоятельно решать, какой договор они заключат.

Также предусмотрена и вероятность того, что ни одна из сторон не укажет срок действия сделки, в таком случае, она будет считаться заключенной на максимальный срок, т.е. на пять лет. Заключение договора на определенный срок или без его указания вовсе не исключает возможность досрочного расторжения. Законодателем установлено, что любая сторона имеет право расторгнуть договор, но для этого необходимо заранее оповестить о своем желании другую сторону, а именно, за три месяца до даты предполагаемого расторжения. Указанный срок не является обязательным, стороны в договоре могут обозначить и другой, более удобный для них срок.

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия. В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения. Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Возможно также досрочное расторжение договора в случае неоднократной задержки выплаты арендной платы нанимателем, при этом, потерпевшая сторона устанавливает срок для досрочного расчета Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. — 2013. — №6. — С. 36..

Тем не менее, законом установлено и некоторое ограничение, а именно — плата не может быть внесена досрочно, более чем на 2 пункта (чаще всего месяца). Невыплата более чем двух раз платы в срок, может повлечь за собой досрочное расторжение договора по инициативе владельца жилья.

Закон предусматривает несколько вариантов расчета за жилье:

— наиболее часто распространено внесение конкретной суммы, вносимой либо сразу, либо периодическими платежами;

— предоставление жилья в обмен на какие-либо услуги, оказываемые нанимателем арендодателю, т.е. плата принимается услугами, а не денежной суммой;

— арендатор может передать наймодателю в собственность или временное пользование определенные вещи, которые арендодатель согласится получить в качестве платы за жилье

— также плата может производиться путем проведения ремонта, реконструкции и т.п. арендуемого помещения, конкретные действия, направленные на улучшение жилья также оговариваются сторонами при заключении договора.

Смена хозяина жилого помещения, отданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя, его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое, или не было изменения в законе.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в пользу собственника. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. — №1. — С. 22..

Договор любого коммерческого найма заключается между сторонами только в письменном виде, иначе он не будет иметь юридической силы и ни собственник, ни наниматель не смогут решить ни один конфликт или спор в судовом порядке. Заверять у нотариуса документ не обязательно, но такой вариант надёжнее, если есть риск мошенничества с чьей-либо стороны.

Срок действия сделки должен быть не более пяти лет. Если по каким-либо причинам он не указан в документе, по закону договор будет считаться заключённым именно на пять лет от даты подписания. Иные условия оговариваются между владельцем и гражданином индивидуально, с учётом продления в дальнейшем.

Различаются два вида заключения подобных соглашений: сроком до года и более года. На соглашение, которое заключено менее, чем на год, не распространяются правила регулирования взаимоотношений с проживающими вместе с нанимателем лицами.

При продлении срока договора стороны могут оставить условия прежними или же оговорить новые, обязательно указав в тексте документа. Если же ни собственник, ни наниматель не прислал письмо на расторжение сделки, она считается продлённой автоматически Молчанова, В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество / В.А. Молчанова. — М.: Юстицинформ, 2015. — 224 c..

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, свобода договора является одной из основ гражданского законодательства. Но, несмотря на гарантию свободы, к договорам аренды и найма, также как и к другим гражданско-правовым договорам, предъявляются определенные требования, как законодательные, так и продиктованные обычаями делового оборота.

Обычай делового оборота – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

На нашем портале вы можете найти информацию об особенностях различных форм договоров, об условиях, при которых необходима государственная регистрация договора, о взаимоотношениях сторон в рамках различных договоров и другие полезные сведения. А в этой статье нам хотелось бы рассказать о структуре договора и существенных условиях, которые должны быть включены во все договоры.

Существенные условия договоров аренды. Предмет договора – этого достаточно?

Какие условия в договоре являются основными, без чего договор не может считаться заключенным – это предмет для спора цивилистов и хорошая тема для серьезных научных работ. У человека, который хочет заработать, сдавая квартиру, задача несколько иная – оформить отношения с нанимателем так, чтобы соблюсти требования законодательства, снизить свои риски и избежать конфликтных ситуаций.

Из этих целей мы и предлагаем вам исходить при составлении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, выделен в качестве существенного условия только предмет договора, остальное же остается на усмотрение сторон.

Конечно, в теории возможно в тексте договора указать только то, по поводу чего он заключается, скрепить получившийся документ подписями сторон. Но на практике никто так не поступает, потому что намного удобнее предусмотреть в договоре все, чтобы сразу упорядочить свои взаимоотношения с нанимателем. А иначе может получиться так, что придется просить суд определять условия ваших же правоотношений на основании экспертиз, судебной практики и т.д.

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Как мы поняли, лучше не проверять чужие теории, а прописывать в тексте договора все реальные договоренности с нанимателем. Приносим извинения за тавтологию.

Итак, к договорам аренды и найма применяются определенные нормы права. Некоторые из них определены однозначно, другие же предоставляют сторонам выбор. Все эти условия можно включить в договор. Пусть это и будет “переписыванием” Гражданского кодекса, зато, во-первых, вы еще раз обратите внимание нанимателя на его права и обязанности, а во-вторых, всю информацию удобно иметь в одном документе.

Также есть достигнутые вами и нанимателем договоренности о конкретном размере арендной платы, о сроках её внесения, описана процедура периодической проверки имущества, оговорены штрафные санкции и т.д.

Но как правильно изложить все это на бумаге? С чего начать и чем закончить?

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

К сожалению, строгих правил по структуре договора, нет. В этом вопросе мы возвращаемся к обычаям делового оборота. То есть не нужно изобретать велосипед, делать нужно так, как делают остальные.

Но все-таки хочется иметь некую основу, чтобы не оказаться введенным в заблуждение каким-нибудь “знатоком”. Здесь мы можем предложить вам ознакомиться с таким документом как Письмо Роскомторга от 09.11.95 N 1-1492/32-21 “О рекомендация по составлению договоров”. Конечно, данный документ не имеет непосредственного отношения к сдаче в аренду квартир, и изначально был подготовлен для коммерческих организаций. Но тем не менее, в нем очень четко описана структура договора, на которую можно опираться и при составлении договоров аренды и найма.

Вот какая структура предлагается в данном Письме:

  1. Преамбула (или вводная часть).
  2. Предмет договора.
  3. Дополнительные условия договора.
  4. Прочие условия договора.

В документе также приводится описание каждого из этих пунктов. Мы не будем полностью его цитировать, а лишь дадим небольшие пояснения и постараемся “адаптировать” предложенную структуру для договоров аренды и найма.

Преамбула содержит следующую информацию:

  • наименование договора;
  • дата подписания договора;
  • место подписания договора;
  • данные лиц, подписывающих договор и их наименования для дальнейшего упоминания в тексте договора.

Предмет договора – это то, о чем конкретно договариваются стороны.

Цена договора и порядок расчетов – здесь следует указать размер арендной платы и порядок её внесения: время, форма, место.

Права и обязанности сторон – данный раздел будет состоять из подразделов с отдельным описанием прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, здесь и описывается основная часть достигнутых договоренностей: кто, что, как, где и когда, может или не может делать.

Ответственность сторон – в данном разделе нужно указать все санкции за нарушение условий договора, как те, которые уже предусмотрены в законодательстве, так и те, о которых Вы сами договорились с нанимателем.

Обеспечение обязательств по договору – если вы договорились, например, о страховом депозите, то прописать это следует в данном разделе.

Срок действия договора: с какого и по какой момент действует заключаемый договор.

Основания изменения и расторжения договора – в данном разделе следует прописать порядок заключения дополнительных соглашений к договору, а также перечислить случаи, в которых договор может быть расторгнуть, по чьей инициативе и в каком порядке.

Условия о конфиденциальности информации по договору – если вы хотите отдельно обратить внимание на то, что отношения по договору не должны афишироваться, можете включить такой раздел в ваш договор.

Порядок разрешения споров по договору – конечной инстанцией в разрешении споров в любом случае будет являться суд, но можно также предусмотреть, например, определенный порядок обмена претензиями и досудебного урегулирования конфликтов.

К прочим условиям договора относится указание норм законодательства, регулирующих взаимоотношения сторон, указание количества экземпляров договора, перечисление форс-мажорных ситуаций и т.д.

Реквизиты и подписи сторон – в конце договора обязательно следует указать все данные каждой из сторон: документы, удостоверяющие личность (для физических лиц), регистрационные данные (для юридических лиц), адреса, телефоны, банковские реквизиты.

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Заключительные рекомендации

Мы постарались обобщить все имеющиеся рекомендации по составлению договоров аренды и найма. Еще раз обращаем ваше внимание: именно рекомендации. Основное требование законодательства в данном случае одно: условия договора не должны противоречить нормам права.

Надеемся, данный материал оказался для вас полезным. И теперь, составляя договор на основе различных шаблонов, представленных в интернете, вы сможете сделать это осознанно, отдавая себе отчет в предназначении каждого раздела и пункта документа. Ведь грамотное изложение договоренностей, достигнутых с нанимателем, и верных с точки зрения законодательства, так же важно, как и сами эти договоренности.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Существенные условия договора найма жилого помещения, обязательные пункты

Какими-бы ни были отношения между владельцем имущества и арендатором, юристы не рекомендуют отказываться от составления договора

Сдача жилья в аренду — процедура которая встречается довольно часто, потому стоит узнать, каковы существенные условия договора найма жилого помещения, чтоб защитить собственные интересы.

Отношения между владельцем жилья и квартирантом могут складываться по-разному. Потому специалисты в области права не рекомендуют отказываться от составления документа, обуславливающего взаимоотношения арендодателя жилья.

Рассмотрим более подробно вариант аренды, когда обе стороны-участницы сделки являются физлицами.

Юр. лицам также не воспрещается выступать в роли арендодателей, но, как показывает практика большинство вопросов возникают именно во взаимоотношениях физических лиц — участников сделки.

Договор найма — о чем в нем должна идти речь

Соглашение по найму жилого помещения следует составлять в письменном виде

Обязательным является заключение соглашения найма в виде письменного документа. Иначе вероятен вариант, что соглашение окажется недействительным. Обращаться к нотариусу по поводу его заверения не требуется. Хотя и возможно при желании сторон.

Большую часть положений этого документа стороны определяют самостоятельно. Но ряд моментов оговаривается в обязательном порядке.

Итак, сторонами должны быть указаны следующие пункты.

Сдаваемую квартиру необходимо подробно описать с указанием адресных данных, этажа, количества комнат и других моментов.

Это делается во избежание дальнейших споров насчет того, какой конкретно объект был сдан.

Срок заключения договора. После вступает в действие правило, по которому первоочередное право заключения нового договора должно быть предложено нанимателю. Лишь в случае его отказа может идти речь о заключении договора с другим лицом.

Договор должен содержать пункт о порядке внесения платы за пользование помещением

При несоблюдении данного пункта наймодатель обязан позаботиться о возмещении причиненных нанимателю убытков.

Нюансы внесения арендной платы. Оговариваются размер, сроки и способы, при помощи которых будут вноситься денежные средства за пользование жильем.

Важно также позаботиться о фиксировании каждого платежного факта. Это может быть соответствующая расписка.

Указание моментов, касающихся оплаты коммунальных услуг.
Пункт о капитальном и текущем ремонте помещения.
Пункт о тех членах семьи, которые проживают вместе с нанимателем.

Пункт о других собственниках арендуемого помещения.
Пункт, касающийся досрочного расторжения договора. Обычно такое делается в судебном порядке.

Стороны должны оговорить те ситуации, когда можно будет говорить о расторжении. Данный пункт важен для наймодателя, так как позволяет избежать ему недобросовестного отношения к жилому помещению. Такое свойственно некоторым нанимателям.

Существенные условия договора найма жилого помещения

Существенными условиями договора аренды называют те пункты, которые собственно позволяют достичь заключение сделки

К ним относятся те условия о предмете договора, которые обозначены в законодательных или других правовых документах. Причем, названы они таковыми для документов данного типа.

К ним же относится весь тот перечень условий, которые предполагают достижение соглашения. Настоять на них вправе любая сторона договора найма.

Существенные условия договора найма жилого помещения предполагают подробное описание условий, касающихся предмета соглашения.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Договор аренды квартиры является одном из разновидностей правоотношений между гражданами. Для заключения указанного договора одним из важных моментов является лицо, с которым непосредственно заключается договор найма. Это субъект, независимо физическое или юридическое лицо будет являться ответственным квартиросъёмщиком, бремя выполнения обязательств по договору, таких как своевременная оплата, расходы по коммунальным услугам и поддержание квартиры в надлежащем виде лежит в основном на нем.

Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище.В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору.В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.

Еще одним существенным условием является регистрация, другими словами прописка, граждан по месту проживания. Данное условие необходимо для определения детей нанимателя в образовательные учреждения в месте проживания, обслуживание в поликлинике.

Еще одним из немаловажных условий, на которое следует обратить внимание при заключении договора, является наличие животных в передаваемой квартире. Передающая сторона может поставить ограничение на проживание живности в квартире, при обеспокоенности собственника за сохранность имущества и ремонт в переданной в пользование квартире.

В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.

При заключении последнего обязательно нужно обратить внимание на перечисление сведений, позволяющих идентифицировать имущество, передача которого предстоит.

Что является предметом договора найма жилого помещения? В качестве предмета договора как правило служит жилой объект, имеющий все условия, позволяющие комфортное проживание в нем. Это может быть дом, часть дома, отдельная квартира или выделенная ее часть, к примеру — комната.

Документ, в котором отсутствуют сведения о передаваемом жилом объекте не относится к категории заключенных договоров.

В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения служат пункты, оговаривающие:

  • сам предмет аренды,
  • стоимость,
  • срок, на который сдается помещение.

Условия, которые служат в качестве дополнительных

Дополнительные условия договора начинают свое действие автоматически. после заключения договора

Особенностью дополнительных условий договора аренды является тот факт, что они, как правило, оговорены нормативными документами.

Согласовывать их текст сторонам не потребуется — они начинают действовать автоматически, с момента, когда произошло заключение договора.

Итак, речь идет о следующих моментах:

  • Обязанности вовремя оплачивать жилье.
  • Указании в договоре тех граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Если таких оговорок нет, то вселяют их, опираясь на на правила статьи 679 Гражданского кодекса.
  • Текущими ремонтными работами обязан заниматься наниматель, если другой вариант не предусмотрен документом.
  • Капремонтом занимается наймодатель.
  • Размер оплаты за жилье – этот пункт стороны оговаривают между собой.

Случайные условия договора

В соглашении найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в соглашении найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Обе стороны должны внимательнее отнестись к составлению документа (его заключение через специализированные агентства не отменяет данного пункта) и обратиться за дополнительным консультированием к специалистам по мере необходимости.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Еще полезная информация по вопросу составления соглашения найма — на видео:

Утративший право пользования жилым помещением — судебная практика

Решения судов, основанные на применении норм статей 79, 83 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Ст. 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Ст. 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Судебная практика

  • Решение № 2-1808/2019 2-1808/2019~М-1443/2019 М-1443/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-1808/2019

    Ставропольский районный суд (Самарская область) — Гражданские и административные …на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное …

  • Решение № 2-2245/2019 2-2245/2019~М-1672/2019 М-1672/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-2245/2019

    Индустриальный районный суд г. Перми (Пермский край) — Гражданские и административные …в установленном законом порядке, в спорном жилом помещении он приобрел право пользования как член семьи нанимателя. Для того, чтобы утратить данное право необходимо согласно ст. 83 ЖК РФ выехать на другое место жительства. В суде установлено, что другого постоянного места жительства у Фадеева С.С. не имеется, согласно сведений из ЕГРН у него …

  • Решение № 2-1865/2019 2-1865/2019~М-1485/2019 М-1485/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-1865/2019

    Пермский районный суд (Пермский край) — Гражданские и административные …квартире по адресу: п.Звёздный, . Между администрацией ЗАТО Звёздный и Барановым Валерием Николаевичем был заключен договор социального найма жилого помещения от 14.12.2009 № 83 — 09 на одну комнату (15,3 кв.м/22,4 кв.) в коммунальной 3-х комнатной квартире по адресу: п.Звёздный, (далее — Комната). Комиссией в составе …

  • Решение № 2-3207/2019 2-3207/2019~М-2728/2019 М-2728/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-3207/2019

    Ленинский районный суд г. Ульяновска (Ульяновская область) — Гражданские и административные …договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. В силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не …

  • Решение № 2-1707/2019 2-1707/2019~М-1608/2019 М-1608/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-1707/2019

    Первомайский районный суд г. Кирова (Кировская область) — Гражданские и административные …ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не …

  • Решение № 2-1224/2019 2-1224/2019~М-935/2019 М-935/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-1224/2019

    Ярославский районный суд (Ярославская область) — Гражданские и административные …порядке заочного производства. Суд, заслушав истца, представителя истца, исследовав письменные материалы дела, в том числе показания свидетелей, приходит к следующему. В силу части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Временное …

  • Решение № 2-3898/2019 2-3898/2019~М-3758/2019 М-3758/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-3898/2019

    Калининский районный суд г. Тюмени (Тюменская область) — Гражданские и административные …ч. 1 ст. 49 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору социального найма. В соответствии с п.3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное …

  • Решение № 2-204/2019 2-204/2019~М-175/2019 М-175/2019 от 26 июля 2019 г. по делу № 2-204/2019

    Могочинский районный суд (Забайкальский край) — Гражданские и административные …абонента, либо лица постоянно проживающего в жилом помещении, а если таков лиц не имеется, то двух незаинтересованных лиц. Помимо этого, в силу части 3 статьи 83 ЖК Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Положения данной …

  • Решение № 2-499/2019 2-499/2019~М-449/2019 М-449/2019 от 25 июля 2019 г. по делу № 2-499/2019

    Климовский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные …права, какие имеет наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Исходя из равенства …

  • Решение № 2-1596/2019 2-1596/2019~М-920/2019 М-920/2019 от 25 июля 2019 г. по делу № 2-1596/2019

    Ленинский районный суд г. Иркутска (Иркутская область) — Гражданские и административные …порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма. Из материалов дела следует и установлено судом, что ****год ФИО1 выдан ордер № серии АБ …

Страницы← предыдущая