СВ-Принт

Учет земельного участка в бухгалтерском учете

Особенности бухгалтерского учета земельных участков

Документальное оформление операций с земельными участками

Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки

Итоги

Особенности бухгалтерского учета земельных участков

Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).

Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:

• фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
• использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
• перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
• от приобретенной земли ожидается получение дохода (п. 4 ПБУ 6/01).

При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:

• оплата контрагенту за сам участок;
• стоимость информационных и консультационных услуг, например работы риелтора;
• вознаграждение посреднику;
• госпошлина и другие невозмещаемые налоги;
• иные траты, связанные с приобретением участка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).

Также компания может получить землю:

• Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
• По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
• В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.

Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).

Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).

В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

• Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
• Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в статье «Сроки уплаты авансовых платежей по земельному налогу».

Документальное оформление операций с земельными участками

Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.

Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).

Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).

При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.

Как это сделать, читайте в статье «Бухгалтерские проводки по взносам в уставный капитал».

Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).

Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Облагается ли налогами продажа земли членом КФХ, узнайте в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и узнайте ответ на этот и другие вопросы бесплатно.

Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки

Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:

• Дт 68 Кт 51 — оплачена пошлина за регистрацию права собственности на землю;
• Дт 08 Кт 68 — пошлина включена в первоначальную стоимость земли.

Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:

• Дт 76 Кт 08 — передана земля инвестору в связи с завершением строительных работ.

Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:

• Дт 01 Кт 08 — земельный участок принят в состав ОС.

При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:

• Дт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кт 99 субсчет «ПНА» на сумму Z / n / 12 мес. × 20%,

где:

Z — первоначальная стоимость участка;

n — число лет списания расхода на покупку земли.

Продажа земли оформляется записями:

• Дт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кт 01 — списана стоимость земли;
• Дт 62 Кт 91 — отражена выручка от продажи;
• Дт 91 Кт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — отражена в составе прочих расходов первоначальная стоимость проданного участка.

Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.

При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:

• Дт 75 Кт 80 — отражена задолженность учредителя по вкладу в УК;
• Дт 08 Кт 75 — получен земельный участок в счет вклада учредителя в УК;
• Дт 01 Кт 08 — земля принята к учету как объект ОС.

Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:

• Дт 58 Кт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» — отражена задолженность по вкладам в УК;
• Дт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» Кт 01 — внесен участок в качестве вклада в УК.

Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).

Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:

• Дт 08 Кт 83 — получена земля от учредителя, доля которого в УК более 50%, при этом доход у компании отсутствует;
• Дт 08 Кт 98 — получен участок безвозмездно от иных лиц;
• Дт 08 Кт 01 — земельный участок введен в эксплуатацию;
• Дт 98 Кт 91 — признан доход от безвозмездного получения земельного участка.

Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:

• Дт 91 Кт 01 — отражена стоимость земли, переданной в дар другой компании.

Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):

• Дт 99 субсчет «ПНО» Кт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО из-за разницы в учете при передаче имущества безвозмездно.

При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:

• Дт 08, 10, 41 Кт 60 — поступили ценности по договору мены;
• Дт 62 Кт 91— отражен доход от передачи земли по договору мены;
• Дт 91 Кт 01 — списана стоимость переданного земельного участка;
• Дт 60 Кт 62 — полностью погашены обязательства сторон при выполнении условий договора мены.

Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.

В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:

• Дт 91 Кт 01 — выбытие земельного участка;
• Дт 76 Кт 91 — в состав прочих доходов включена сумма возмещения за изъятие.

Включается ли эта компенсация в доходы налогоплательщика и нужно ли платить с нее налоги? Ответ на этот вопрос узнайте в КонсультантПлюс, получив пробный доступ к системе бесплатно.

Итоги

Особенности бухучета земельных участков таковы:

• земля является объектом ОС;
• договор купли-продажи составляется только в письменном виде с учетом требований ГК РФ;
• право собственности на землю подлежит обязательной регистрации;
• реализация земли не облагается НДС;
• землю нельзя амортизировать;
• траты на покупку земли можно списать только при ее продаже;
• в особом порядке учитываются участки, приобретенные в 2007-2011 годах у государства под строительство ОС.

Подробнее о том, какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии с положениями п.1 ст.130 Гражданского кодекса.

Порядок продажи недвижимости регулируется § 7 главы 30 ГК РФ, а в случае продажи земельных участков необходимо учитывать так же положения Земельного кодекса.

Любые операции с недвижимостью требуют особого внимания, ведь все сделки, в соответствии с нормами действующего законодательства, проходят регистрацию в едином государственном реестре. Документы, предоставленные для оформления прав в Росреестр, уже не удастся изменить или подправить.

Из нашей статьи вы узнаете об особенностях бухгалтерского учета приобретенных земельных участков, а так же о том, какие документы должны быть у продавца земельного участка и как оформляется сделка купли-продажи земли.

📌 Реклама Отключить

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Согласно положениям ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Обратите внимание:Обязанность нотариального удостоверения договора продажи земли не является обязательным в соответствии с действующим законодательством.

Подписать составленный договор продажи земли необходимо в трех экземплярах . Один экземпляр договора остается у продавца, другой – у покупателя, а третий передается в Росреестр.

Особенности купли-продажи земельных участков регламентированы статьей 37 Земельного кодекса. В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

📌 Реклама Отключить

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п.2 ст.37 ЗК РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Обратите внимание:Вышеуказанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель* в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

📌 Реклама Отключить

• об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
• о разрешении на застройку данного земельного участка;
• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами,

вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 📌 Реклама Отключить

*А так же арендатор либо приобретатель по договору мены (п.4 ст.37 ЗК РФ).

Положениями ст.554 Гражданского кодекса установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Соответственно, в договоре указываются:

• точный адрес участка,
• площадь участка,
• кадастровый номер,
• категория земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования.

Обычно так же в договор вносят сведения о правоустанавливающих документах продавца, дату и номер государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП. 📌 Реклама Отключить

Кроме того, в соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости в обязательном порядке должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Обратите внимание:Возможность оплаты «по аналогичной цене», предусмотренная п.3 статьи 424 ГК РФ, при продаже земельных участков использовать нельзя.

При покупке земельного участка вместе с недвижимостью, на нем расположенной необходимо помнить, что согласно п.2 ст.555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре продажи недвижимости цена:

• здания,
• сооружения,
• или другого недвижимого имущества,

находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 📌 Реклама Отключить

Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности

Как уже упоминалось выше, регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе – права собственности на земельные участки, занимаются территориальные отделения Росреестра.

Для осуществления такой регистрации необходимо подать заявление* о государственной регистрации права.

*Форма заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество (для юридического лица) утверждена Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2013г. №722.

К заявлению прикладываются следующие документы:

• договор купли-продажи земельного участка в 3 экземплярах;
• свидетельство о праве собственности на участок;
• кадастровый паспорт на земельный участок;
• правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он стал собственником участка (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
• акт приема-передачи (ст.16, ст.17 Закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно п.1 ст.16 Закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. 📌 Реклама Отключить

За выполнение регистрационных действий необходимо заплатить госпошлину в размере 15 000 руб. (пп.22 ст.333.33 НК РФ). Как правило, пошлину можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра.

Согласно п.4 ст.16 Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.

При этом, если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются.

📌 Реклама Отключить

В соответствии с п.1 ст.14 Закона №122-ФЗ, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя:

• свидетельством о государственной регистрации прав
• или выпиской из Единого государственного реестра прав.

Бухгалтерский учет

По общему правилу земельные участки относятся к объектам основных средств в соответствии с п.5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», однако для отражения приобретенного земельного участка в составе ОС, как и в случае приобретения любых других внеоборотных активов, необходимо выполнение условий, установленных ПБУ 6/01.

Согласно п.4 ПБУ 6/01, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

📌 Реклама Отключить

1. объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
2. объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
3. организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
4. объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Соответственно, в случае, если компания собирается перепродать приобретенный земельный участок в течение ближайшего времени (12 месяцев), то даже если до момента такой продажи он будет использоваться в хозяйственной деятельности (например – сдаваться в аренду на срок менее 12 месяцев), к ОС его было бы отнести некорректно. Такой земельный участок необходимо учесть в составе товаров. 📌 Реклама Отключить

Расходы на приобретение земельных участков, относящихся к объектам ОС, учитываются в соответствии с п.8 ПБУ 6/01. Первоначальной стоимостью участка, приобретенного за плату, признается сумма фактических затрат организации:

• на приобретение,
• сооружение и изготовление,

за исключением НДС* и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).

*Обратите внимание:В соответствии с пп.6 п.2 ст.146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения НДС.

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление ОС являются:

• суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
• суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
• суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
• таможенные пошлины и таможенные сборы;
• невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
• вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением ОС, в фактические затраты не включаются. 📌 Реклама Отключить

Соответственно, в большинстве случаев, стоимость земельного участка будет состоять из цены приобретения и государственной пошлины за осуществление процедуры регистрации права собственности. Так же в первоначальную стоимость участка могут быть включены затраты на оплату услуг юристов, проценты по займам и т.п.

Обратите внимание:В соответствии с п.7 ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», расходы по займам, использованным на приобретение земельного участка включаются в его стоимость. Проценты, прекращают включаться в стоимость земельного участка с первого числа месяца за месяцем прекращения приобретения инвестиционного актива (т.е. с месяца, следующего за месяцем, в котором земельный участок был переведен из внеоборотных активов в состав ОС).

В соответствии с Приказом Минфина РФ от 31.10.2000г. №94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению», все расходы приобретение изначально собираются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08.1 «Приобретение земельных участков» и кредиту счетов учета расчетов (60, 68, 76 и т.д.).

📌 Реклама Отключить

Оприходование земли, как внеоборотного актива осуществляется на дату фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи*.

*Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка, тогда участок приходуется на дату подписания договора.

Впоследствии земля принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости.

При этом, земельный участок принимается в бухгалтерском учете в составе ОС на дату, когда он готов к эксплуатации, а его первоначальная стоимость полностью сформирована.

Согласно п.52 Приказа Минфина РФ от 13.10.2003г. №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС.

📌 Реклама Отключить

Таким образом, в настоящее время*, несмотря на то, что право собственности на землю подлежит государственной регистрации, подача документов на регистрацию и дата самой регистрации на принятие земельного участка в бухгалтерском учете в качестве ОС никак не влияет.

*Напомним, что ранее п.52 допускалось объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Новая редакция п.52 в действие Приказом Минфина РФ от 24.12.2010г. №186н.

Принятие к бухгалтерскому учету отражается по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08.1.

📌 Реклама Отключить

Аналитический учет по счету 01 ведется по отдельным инвентарным объектам основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о наличии и движении ОС, необходимых для составления бухгалтерской отчетности (по видам, местам нахождения и т.д.).

Напомним, что в соответствии с п.17 ПБУ 6/01, земельные участки в бухгалтерском (и налоговом) учете не амортизируются:

• не подлежат амортизации объекты ОС, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (земельные участки; объекты природопользования; объекты, отнесенные к музейным предметам и музейным коллекциям, и др.).

Соответственно, земля имеет неограниченный срок полезного использования и при принятии участка в качестве ОС, устанавливать СПИ не нужно.

Бухгалтерский учет и налоговый учет операций по приобретению земельных
участков

Основным нормативным документом, регулирующим бухгалтерский учет, является Федеральный закон №129-ФЗ, согласно которому бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Ведение бухгалтерского учета в обязательном порядке осуществляется всеми организациями, независимо от организационно-правовой формы. В настоящее время от обязанности ведения бухгалтерского учета освобождены только организации, перешедшие на УСН (за исключением учета основных средств и нематериальных активов), которые ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном главой 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ. Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, так же освобождены от ведения бухгалтерского учета, они ведут только учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством Российской Федерации

Основными задачами бухгалтерского учета в любой организации являются:

· формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении;

· обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля над соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами;

· предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости.

Правила формирования в бухгалтерском учете организации информации об основных средствах установлены ПБУ 6/01.

Пунктом 5 ПБУ 6/01 земельные участки включены в состав основных средств. Согласно данному бухгалтерскому стандарту основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой зависит от способа поступления основного средства (в данном случае земельного участка) в организацию.

Согласно пункту 8 ПБУ 6/01:

«Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации)».

Таким образом, первоначальная стоимость земельного участка при приобретении его за плату складывается из следующих затрат: суммы уплаченной продавцу; сбора за регистрацию права собственности на земельный участок; расходов на информационные услуги; расходов на консультационные услуги, связанные с приобретением земли; вознаграждение, уплаченное посреднику и так далее.

Как мы уже отметили, земельные участки для целей бухгалтерского учета являются объектами основных средств, но амортизация по этим объектам не начисляется (пункт 17 ПБУ 6/01). Из чего можно заключить, что бухгалтерское законодательство не позволяет учитывать в себестоимости товаров (работ, услуг) затраты на приобретение земельного участка.

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года №94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению», для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые в последствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков» до того момента, пока организация не зарегистрирует право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). После регистрации расходы по приобретению земельного участка списываются со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков» на счет 01 «Основные средства».

Учет расчетов организаций с бюджетом по земельному налогу ведется на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам», соответствующий субсчет.

Сумма земельного налога, рассчитанная в установленном порядке, отражается налогоплательщиками — организациями по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», соответствующий субсчет и дебету счетов учета затрат на производство продукции (работ, услуг) и расходов, не связанных с производством (08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» и другие).

Перечисленные в бюджет суммы налога отражаются в учете по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Пунктом 31 ПБУ 6/01 и пунктом 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №32н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99″ определено, что при переходе права собственности на объект недвижимости, учтенный в составе основных средств, сумма поступления от продажи такого объекта отражается в бухгалтерском учете организации в качестве операционного дохода по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Стоимость же выбывающего в результате продажи объекта основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета (пункт 29 ПБУ 6/01).

Балансовая стоимость земельного участка списывается со счета 01 «Основные средства» в дебет счета 91″Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», поскольку является операционным расходом в соответствии с пунктом 31 ПБУ 6/01 и пунктом 11 ПБУ 10/99

Согласно действующей редакции пункта 31 ПБУ 6/01, начиная с годовой бухгалтерской отчетности за 2006 год, доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

Налоговый учет операций по приобретению земельных участков

Согласно статье 313 НК РФ налоговый учет – это система обобщения информации для определения налоговой базы по налогу на прибыль на основе данных первичных документов, сгруппированных в соответствии с порядком, установленным НК РФ.

Каждая организация, являющаяся плательщиком налога на прибыль, должна самостоятельно организовать систему налогового учета, исходя из принципа последовательности применения нормы налогового законодательства. Это означает, что закрепленная система налогового учета должна применяться организацией последовательно от одного налогового периода к другому.

Методы, используемые организацией, при исчислении налогооблагаемой прибыли, закрепляются в учетной политике для целей налогообложения, утверждаемой руководителем организации.

Как следует из положений статьи 313 НК РФ, данные налогового учета основываются на первичных учетных документах (включая справку бухгалтера), аналитических регистрах налогового учета и расчете налоговой базы.

В НК РФ не дается определения первичных учетных документов, поэтому, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 НК РФ, этот термин применяется в том значении, в каком он используется в других отраслях законодательства. В соответствии с Федеральным законом №129-ФЗ первичные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование документа;

б) дату составления документа;

в) наименование организации, от имени которой составлен документ;

г) содержание хозяйственной операции;

д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

е) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

ж) личные подписи указанных лиц.

Иначе говоря, под первичными документами в налоговом учете понимаются те же документы, которые признаются таковыми в бухгалтерском учете.

Аналитические регистры налогового учета — это разработочные таблицы, ведомости, журналы, книги, в которых группируются данные первичных учетных документов для формирования налоговой базы по налогу на прибыль без отражения на счетах бухгалтерского учета.

Согласно статье 314 НК РФ формы регистров налогового учета и порядок отражения в них аналитических данных налогового учета разрабатываются налогоплательщиком самостоятельно и устанавливаются приложениями к учетной политике организации для целей налогообложения. В то же время формы аналитических регистров должны содержать следующие реквизиты, установленные статьей 313 НК РФ.

· наименование регистра;

· период (дату составления);

· измерители операции в натуральном (если это возможно) и в стоимостном выражении;

· наименование хозяйственных операций;

· подпись (расшифровку подписи) лица, ответственного за составление указанных регистров.

Налоговый учет основных средств регулируется главой 25 НК РФ, а именно статьями 256 -259 НК РФ.

Если проанализировать требования, выдвигаемые статьями 256 и 257 НК РФ, то становится понятным, что общие принципы бухгалтерского и налогового учета основных средств во многом схожи. Таким образом, чтобы не допускать различий между данными обоих учетов бухгалтер организации должен во всех возможных случаях использовать одинаковые методы оценки основных средств, установление сроков полезного использования, начисления амортизации, тем более что некоторые различия, существующие в учетах, преодолеть совсем несложно. Однако в отношении таких основных средств как земельные участки избежать возникновение различий между первоначальной стоимостью основного средства в бухгалтерском и налоговом учета, не удастся. И связано это с расходами на государственную регистрацию прав собственности на землю. Платежи за государственную регистрацию в бухгалтерском учете будут формировать первоначальную стоимость земельного участка, а в налоговом учете эти расходы признаются в соответствии с подпунктом 40 статьи 264 НК РФ прочими расходами, связанными с производством и реализацией и первоначальную налоговую стоимость земельного участка включены быть не могут.

Кстати, такая точка зрения указана и в Письме Минфина Российской Федерации от 11 марта 2004 года №04-02-05/3/16.

НК РФ подразделяет основные средства на амортизируемые и неамортизируемое. Кроме того, в целях налогового учета амортизируемые основные средства делятся на две группы: подлежащие амортизации и не подлежащие амортизации (перечень основных средств, не подлежащих амортизации, приведен в пункте 2 статьи 256 НК РФ).

Обратите внимание!

В налоговом учете, так же как и в бухгалтерском, земельные участки не подлежат амортизации (пункт 2 статьи 256 НК РФ).

Поэтому, необходимо помнить, что организация, приобретя в собственность земельный участок, даже в случае его использования для деятельности, приносящей доходы, не сможет погашать его стоимость путем начисления амортизационных отчислений.

Если проанализировать положения главы 25 НК «Налог на прибыль организаций» НК РФ, то вообще становится понятным, что налогоплательщик может уменьшить свой налогооблагаемый доход на затраты по приобретению земельных участков только в одном единственном случае – при его продаже.

Обратите внимание!

Исключение лишь составляют затраты, связанные с государственной регистрацией права на земельный участок и сумм уплаченного земельного налога.

Эти затраты, осуществленные организацией отнесены главой 25 НК РФ в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пункт 1 и пункт 40 статьи 264 НК РФ). Они являются косвенными расходами и в полном объеме относятся к расходам текущего (налогового периода).

Возможность уменьшить свои доходы от реализации земельного участка на цену его приобретения налогоплательщику, предоставляет подпункт 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ.

Более подробно с вопросами, касающимися особенностей бухгалтерского и налогового учета на предприятиях агропромышленного комплекса, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Предприятия агропромышленного комплекса».