СВ-Принт

Счет 58 «Финансовые вложения» предназначается для детального учета инвестиций предприятия. Что относится к финансовым вложениям? В каком порядке ведется учет по сч. 58? Разберемся на типовых примерах и проводках.

58 счет бухгалтерского учета – это…

Нормативные требования к формированию в бухучете данных о финансовых вложениях регламентируются ПБУ 19/02. В соответствии с п. 3 указанного документа признаются инвестициями юридического лица:

• Ценные бумаги (ЦБ) государственных и муниципальных структур.
• Прочие ценные бумаги, включая просроченные (долговые облигации, векселя).
• Предоставленные займы.
• Вклады в уставные капиталы предприятий, в т.ч. дочерние или зависимые общества, по договорам простого товарищества.
• Дебиторская задолженность, переданная по переуступке.
• Депозитные вклады.
• Прочие виды.

Обратите внимание! Не считаются финансовыми вложениями инвестиции в собственные ЦБ; векселя для расчетов за проданные товары; драгметаллы, предметы искусства, ювелирные ценности; др.

Таким образом, 58 счет бухгалтерского учета – это свод информации о движении краткосрочных (на срок менее 1 года) и долгосрочных (более 1 года) вложениях предприятия по открытым в зависимости от необходимости субсчетам.

По Приказу № 94н от 31.10.00 г. счет 58 «Финансовые вложения» может иметь следующие субсчета:

1. Счет 58. 1 – для отражения сведений по паям и акциям.
2. Счет 58. 2 – для отражения сведений о долговых ЦБ.
3. Счет 58. 3 – для отражения сведений о предоставленных другим компаниям займам.
4. Счет 58. 4 – для отражения сведений о вкладах по договорам простого товарищества.

Счет 58 – активный или пассивный?

Размещение вложений организации выполняется по дебету счета 58 в корреспонденции с денежными или другими счетами – 50, 52, 51, 80, 76, 75, 98, 91. По кредиту счета 58 отражается возврат займов, превышение покупной стоимости ЦБ над номинальной, выкуп и продажа ЦБ, возврат активов по вкладам простого товарищества и другие операции. Корреспонденция проводится со счетами – 52, 51, 76, 90, 80, 91, 99. Сальдо активного счета 58 показывает остаток величины финансовых вложений по состоянию на заданную дату.

Важно! 58 счет в бухгалтерском балансе отображается совместно со сч. 73 и 55 (в части займов персоналу и депозитов) по стр. 1170, 1240 в зависимости от срока действия за минусом остатка по сч. 59, где формируются резервы под обесценение инвестиций.

Сч. 58 «Финансовые вложения» – примеры проводок

Чтобы корреспонденция счета 58 была более понятной, разберем практические примеры:

Пример 1

«По передаче ОС/средств в качестве вклада в уставник по договору простого товарищества». Допустим, компания оплатила оборудованием свою долю. Рыночная стоимость оценена в 400 000 руб., проводка – Д 58.4 К 76 на 400 000 руб. по договору.

Соответственно выполняется списание объекта с баланса. При оплате вклада деньгами проводка – Д 58.4 К 50, 51, 52.

Пример 2

«По вложениям средств в долговые ЦБ». Предположим, организация приобрела акций на 100 000 руб. Бухгалтер выполнит следующие проводки:

Д 58.1 К 51 на 100000 руб. – отражена покупка акций.

Д 58.1 К 91.1 на 700 руб. – отражено увеличение цены акций. При уменьшении выполняется обратная проводка Д 91.2 К 58.1.

Д 76 (62) К 91.1 на 120000 руб. – отражена реализация акций юридическому лицу.

Д 91.2 К 58.1 на 100700 руб. – отражено списание текущей учетной стоимости реализованных акций.

Пример 3

«По предоставлению займа юридическому лицу или сотруднику».

Организация выдала другому предприятию заем на 500 000 руб., проводка – Д счет 58.03 К 51. При этом начисление процентов выполняется ежемесячно по Д 76 К 91.1,

а погашение основного долга и процентных обязательств осуществляется путем перечисления средств на р/счет заемщика Д 51 К 58.03. Если займ выдается работнику организации, все расчеты целесообразнее фиксировать через сч. 73.

Вывод – мы разобрались, как отражается 58 счет в балансе; выяснили, какими типовыми проводками оформляется движение различных финансовых вложений предприятия и какими законодательными документами регламентируется бухучет инвестиций.

Акт инвентаризации финансовых вложений — скачать бланк

Что нужно проверять для составления акта

Особенности инвентаризации ценных бумаг

Инвентаризация финансовых вложений: бланк для заполнения

Итоги

Что нужно проверять для составления акта

Порядок, сроки и перечень объектов, по которым нужно проводить инвентаризацию, за исключением обязательных случаев, установленных законодательством, определяются самой организацией, что предусмотрено ч. 3 ст. 11 закона № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Все нюансы данного мероприятия рекомендуется рассмотреть в учетной политике организации.

Перед проведением начала проверки финансовых вложений рекомендуется определить правомерность отнесения активов к бухгалтерскому счету 58, для которого, согласно ПБУ 19/02, необходимо единовременное выполнение трех условий:

• наличие правильно оформленных документов на право владения активом и доходом от него;
• осуществление перехода к организации рисков по этому активу;
• существование реальной возможности получения выгоды от данного вложения.

Детализация учета финансовых вложений приводится в статье «Бухгалтерский учет финансовых вложений — ПБУ 19/02».

Для обеспечения полной и достоверной информации о финансовых вложениях проверяются фактически произведенные затраты в ценные бумаги и уставные капиталы других фирм, а также выданные займы сторонним организациям. Они должны приниматься к учету на основании таких документов, как договор, платежное поручение, товарная накладная, акт приема-передачи, инвестиционные сертификаты, и других первичных документов по передаче имущества и денежных средств. По процентным займам необходимо проверить своевременность и правильность начисления процентов. При этом необходимо руководствоваться пп. 3.9–3.14 методических указаний, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.06.1995 № 49.

Особенности инвентаризации ценных бумаг

Проводя проверку ценных бумаг, нужно удостовериться, что:

• первичные документы оформлены должным образом;
• стоимость вложений соответствует действительности;
• реальное количество бумаг совпадает с тем, что прошло по бухучету;
• доходность по этому виду вложений вовремя и правильно отражена бухгалтерскими записями.

При нахождении ценных бумаг на территории фирмы их инвентаризацию нужно проводить вместе с инвентаризацией денежной наличности в кассе. Если же бумаги переданы на хранение в специальную организацию-хранилище, то проверка состоит в сравнении остатков сумм на специальных бухгалтерских счетах с выписками из организации, где находятся бумаги.

Для проверки ценных бумаг анализируются имеющиеся сведения по каждому эмитенту. При этом в бланк акта инвентаризации финансовых вложений, который организация может разработать самостоятельно, необходимо внести название документа, номер, серию, номинальную и фактическую цену и другие данные.

Инвентаризация финансовых вложений: бланк для заполнения

Для фиксирования результатов проверки ценных бумаг можно использовать унифицированную форму № ИНВ-16 «Инвентаризационная опись ценных бумаг и бланков документов строгой отчетности» или бланк, предложенный нами. Для записи итогов инвентаризации по другим видам финансовых вложений можно самим разработать форму акта или скачать его на нашем сайте.

Скачать образец

Предлагаемый бланк содержит все необходимые реквизиты в соответствии с ч. 2 ст. 9 закона № 402-ФЗ, а именно:

• наименование документа;
• дату составления;
• название организации, составившей документ;
• вид хозяйственной операции;
• единицу измерения;
• должности ответственных лиц;
• подписи участников.

Разработанную форму бланка ответственный сотрудник представляет на рассмотрение руководителю. Утверждение формы рекомендуется отразить приказом в учетной политике.

Если вам интересно, как утверждается учетная политика предприятия, прочтите статью «Форма приказа об утверждении учетной политики».

Итоги

В связи с тем, что в настоящее время применение специально разработанных и утвержденных Госкомстатом РФ форм первичных документов не является обязательным, организация вправе по результатам инвентаризации финвложений не только заполнить форму № ИНВ-16, но также разработать свой бланк акта инвентаризации с учетом специфики финансовых вложений на предприятии.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Инвестор – лицо, финансирующее строительство за счет собственных или заемных средств. В рамках данной статьи под инвесторами мы будем понимать юридических лиц – инвесторов, дольщиков и соинвесторов, которые сами не организуют строительство и не выполняют работы, то есть не совмещают функции застройщиков, заказчиков или подрядчиков.

Как правило, основными целями участия инвестора в строительстве являются увеличение собственных капитальных вложений (соответствующая доля готового объекта будет зачислена в состав основных средств) либо получение доли объекта для последующей перепродажи. Вместе с тем инвестор может уступить свои права другому лицу, не дожидаясь окончания строительства (передача имущественных прав). Поэтому в зависимости от преследуемой цели строительства бухгалтерский и налоговый учет у инвесторов может различаться.

📌 Реклама Отключить

Инвестирование строительства объектов для собственных нужд

Доля завершенного строительством объекта будет использоваться инвестором либо в производственной деятельности, либо для управленческих нужд, либо для сдачи в аренду. Известно, что в этом случае сформированная по дебету счета 08 первоначальная стоимость объекта списывается в дебет счета 01 «Основные средства» либо 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Первоначальная стоимость объекта основных средств формируется по правилам ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В случае если при его создании использовались привлеченные денежные средства (кредиты и займы), бухгалтеру необходимо учитывать нормы ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», в соответствии с п. 7 которого в стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.

📌 Реклама Отключить

Обратите внимание: В силу п. 8 ПБУ 15/2008 дополнительные расходы по займам могут включаться равномерно в состав прочих расходов в течение срока займа (кредитного договора).

При приостановке сооружения инвестиционного актива на длительный период (более трех месяцев) проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость строительства с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива. В указанный период проценты списываются в состав прочих расходов организации.

При возобновлении строительства начисленные проценты включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления его сооружения.

Не считается периодом приостановки срок, в течение которого производится дополнительное согласование технических и (или) организационных вопросов, возникших в процессе строительства объекта.

📌 Реклама Отключить

Проценты за пользование заемными денежными средствами прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания строительства.

В случае если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по его сооружению, проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования объекта (п. 13 ПБУ 15/2008).

В случае если на финансирование строительства инвестиционного актива израсходованы средства займов (кредитов), полученных на цели, не связанные с его сооружением, суммы начисленных процентов включаются в стоимость этого актива пропорционально доле указанных средств в общей сумме займов (кредитов), причитающихся к оплате заимодавцу (кредитору), полученных на цели, не связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением данного актива. Пример такого расчета приведен в п. 14 ПБУ 15/2008.

📌 Реклама Отключить

Налоговая первоначальная стоимость объекта амортизируемого имущества формируется по правилам ст. 257 НК РФ и не включает в себя проценты, начисленные за пользование долговыми обязательствами (кредитами и займами). Суммы процентов на основании пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ учитываются в составе внереализационных расходов инвестора (письма Минфина России от 03.02.2009 № 03‑03‑06/1/37, от 19.12.2008 № 03‑03‑06/1/699, от 05.12.2008 № 03‑03‑06/1/667 и др.).

Если инвестор планирует использовать полученную долю в готовом объекте в облагаемой НДС деятельности, то суммы налога, предъявленные ему застройщиком со стоимости его доли в готовом объекте, он может принять к вычету (п. 6 ст. 171, п. 1 и5 ст. 172 НК РФ). Для этого необходимо соблюсти два условия: оприходовать объект и получить от застройщика сводный счет-фактуру.

📌 Реклама Отключить

Обратите внимание: При выполнении этих условий право на вычет не зависит от наличия у инвестора в конкретном налоговом периоде оборотов по кредиту счета 68‑НДС. Если инспекция отказала в вычете только в связи с неосуществлением в данном квартале облагаемых операций, инвестор сможет доказать обоснованность предъявления НДС к вычету в судебном порядке (Постановление ФАС МО от 17.03.2009 № КА-А41/1603-09 и др.).

По мнению Минфина (Письмо от 21.11.2008 № 03‑07‑10/11), суммы НДС, предъявленные подрядной организацией, принимаются к вычету у налогоплательщика-инвестора по счетам-фактурам заказчика, оформленным на основании счетов‑фактур подрядчика по выполненным работам, при условии принятия данных работ к учету, в том числе на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Однако на практике налоговые инспекторы нередко придерживаются иной позиции – право на вычет возникает после зачисления объекта в состав основных средств (отражения по дебету счета 01 или 03). В этом случае инвестор может отстоять свою точку зрения в судебном порядке (постановленияФАС МО от 08.04.2009 № КА-А40/2579-09, ФАС ПО от 23.04.2009 № А55-9765/2008 и др.).

📌 Реклама Отключить

Впрочем, предъявление НДС к вычету до момента отражения объекта по дебету счета 01 (либо 03) – не единственное основание для споров с инспекторами. Практика свидетельствует, что инспекции отказывают инвесторам в вычете по самым разным поводам. Например, потому, что счет-фактура составлен застройщиком с нарушением пятидневного срока, установленного п. 3 ст. 168 НК РФ. Однако суды неоднократно указывали, что нарушение срока составления счета-фактуры не входит в перечень требований к счету-фактуре, установленных п. 5 и6 ст. 169 НК РФ, и не может являться основанием для отказа в принятии сумм налога к вычету (постановления ФАС ПО от 19.05.2009 № А55-12068/2008, ФАС ВСО от 05.09.2007 № А19-2735/07-43‑Ф02-4551/07 и др.).

Отражение операций в бухгалтерском учете рассмотрим на примере.

📌 Реклама Отключить

Пример 1.

ООО «Инвестор» заключило инвестиционный договор с застройщиком на строительство офисного центра, предназначенного для сдачи в аренду. Взнос ООО «Инвестор» равен 59 000 000 руб. (в том числе НДС – 9 000 000 руб.). Финансирование строительства осуществляется тремя траншами:

– в августе 2008 г. – 17 700 000 руб.;

– в феврале 2009 г. – 14 160 000 руб.;

– в мае 2009 г. – 27 140 000 руб.

Доля в построенном здании принята в июле 2009 г. В августе ООО «Инвестор» произвело государственную регистрацию и ввело объект в эксплуатацию.

Операции отражаются в учете следующим образом:

Фактические затраты на строительство, приходящиеся на долю инвестора, могут отличаться от суммы его инвестиционного взноса. Поэтому в договоре следует установить порядок покрытия отрицательной разницы (если затраты превышают инвестиционный взнос) или распределения положительной разницы (если затраты по строительству меньше размера инвестиционного взноса, образовавшаяся разница либо возвращается инвестору, либо остается в распоряжении застройщика как его доход). 📌 Реклама Отключить

Если объект предназначен для продажи

Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи мало отличается от инвестирования для собственного потребления. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком». Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 «Товары». Соответственно, формирование фактической себестоимости производится по правилам ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (затраты на государственную регистрацию права собственности включаются в фактическую себестоимость доли). Использовать в данном случае счета 01 и 03 не правильно, поскольку объект у инвестора не соответствует требованиям п. 4 ПБУ 6/01, так как изначально предназначен для перепродажи. Таким образом, у инвестора не возникает обязанности уплачивать с его стоимости налог на имущество. (В соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств.) Правомерность данного вывода подтверждена постановлениями ФАС ВСО от 13.01.2009 № А33-2017/08‑Ф02-6774/08, ФАС ЦО от 03.04.2007 № А14-3166-200677/28 и др. Вместе с тем, если инспекторы установят факт использования объекта в хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду), избежать доначисления налога на имущество не удастся (постановления ФАС СЗО от 06.03.2009 № А56-19655/2008 и ФАС ПО от 30.05.2008 № А12-12669/07).

📌 Реклама Отключить

Обратите внимание: Проценты по кредитам и займам, а также дополнительные расходы, связанные с привлечением долговых обязательств, в фактическую себестоимость полученной от застройщика доли не включаются, поскольку данный актив не является инвестиционным для целей применения ПБУ 15/2008.

Если дальнейшая реализация доли готового объекта облагается НДС, то сумму налога, полученного от застройщика, инвестор может принять к вычету. В противном случае НДС учитывается в стоимости доли.

Инвестирование строительства объектов,
предназначенных для уступки прав

В данном разделе мы рассмотрим ситуацию, когда инвестор финансирует строительство с целью получения дохода от дальнейшей уступки своего имущественного права к застройщику. Заметим, что при передаче доли в строительстве речь идет не о денежных требованиях, а о передаче имущественных прав, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве либо инвестиционных контрактов. Дело в том, что дольщик (инвестор) передает право требовать выполнения застройщиком своих обязательств по созданию объекта недвижимости и передаче его инвестору-дольщику.

📌 Реклама Отключить

Налог на добавленную стоимость

Передача имущественных прав признается объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом п. 2 ст. 146 ист. 149 НК РФ установлены перечни операций, освобождаемых от налогообложения. Поскольку в данные перечни операции по передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, а также доли в них не включены, передача налогоплательщиками права требования (имущественных прав) на оплаченное ими строительство таких объектов является объектом налогообложения. Согласно п. 1ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ.

На основании п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Данная позиция нашла свое отражение в Письме Минфина России от 16.04.2008 № 03‑07‑11/149. С этой точкой зрения согласны и арбитражные суды (постановления ФАС ЗСО от 10.11.2008 № Ф04-6806/2008(15526‑А46-42), ФАС ВВО от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 и др.).

📌 Реклама Отключить

Моментом определения налоговой базы является дата государственной регистрации сделки уступки (п. 8 ст. 167 НК РФ, Письмо УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092).

К сведению:гл. 21 НК РФ не определено, какие затраты признаются расходами на приобретение уступаемого имущественного права. В связи с этим арбитры ФАС ВВО в Постановлении от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 указали, что для определения расходов на приобретение данных прав, на которые можно уменьшить налоговую базу по НДС, следует руководствоваться пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, то есть учитывать не только цену приобретения этих имущественных прав, но и расходы, связанные с их приобретением и реализацией.

Сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет при уступке имущественных прав, определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

Пример 2.

До окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию дольщик в августе 2009 г. заключил договор уступки прав требования, по которому уступил свои имущественные права на квартиры и машино-места в строящихся домах другой организации. В результате налогоплательщик получил доход в общей сумме 23 600 000 руб. Общая сумма расходов, связанных с приобретением имущественных прав, равна 20 650 000 руб.

Налоговая база составит 2 950 000 руб. (23 600 000 — 20 650 000). Размер начисленного по сделке НДС равен 450 000 руб. (2 950 000 руб. х 18/118).

При передаче долей в строительстве нежилых зданий порядок определения налоговой базы по НДС ни ст. 155, ни другими нормами гл. 21 НК РФ не установлен. В связи с этим финансовое и налоговое ведомства считают, что бухгалтеру следует руководствоваться п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав формируется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав (письма Минфина России от 14.07.2008 № 03‑07‑11/254, УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092). Причем в данном случае момент определения налоговой базы устанавливается по общему правилу – на основании п. 1 ст. 167 НК РФ, то есть начислить НДС необходимо в наиболее раннюю из следующих дат:

📌 Реклама Отключить

1) день передачи имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.

Пример 3.

Участник долевого строительства бизнес-центра инвестировал денежные средства в размере 70 000 000 руб. В последующем была произведена уступка права на площади в строящемся здании другой организации за 86 140 000 руб.

Налоговая база по НДС составит 86 140 000 руб., а сумма налога – 13 140 000 руб. (86 140 000 руб. x 18/118).

Справедливости ради заметим, что некоторые специалисты считают возможным не начислять НДС при уступке имущественных прав на доли в нежилых зданиях. Эта позиция основана на том, что в данном случае имеется объект налогообложения (передача имущественных прав), но гл. 21 НК РФ не установлен порядок определения налоговой базы. Очевидно, что доказывать правомерность налоговой экономии инвестору (дольщику) придется в судебном порядке. К сожалению, нельзя утверждать, что арбитры встанут на сторону налогоплательщика, поскольку имеющиеся в справочно-правовых базах положительные судебные решения относятся к периоду до 2006 года, когда ст. 155 НК РФ вообще не регулировала уступку прав на доли в строящихся зданиях. Вместе с тем, поскольку новая редакция этой статьи, как было отмечено выше, не устанавливает правил определения налоговой базы по «нежилым» уступкам, не исключено, что суды по‑прежнему будут на стороне налогоплательщиков.

📌 Реклама Отключить

И еще один нюанс, касающийся вычета НДС. УФНС по г. Москве в Письме от 28.03.2008 № 19-11/30092 справедливо заметило, что особенностей применения вычета суммы НДС, уплаченной налогоплательщиком при приобретении имущественных прав, ст. 171 и172 НК РФ не установлено. Это означает, что право на вычет возникает при наличии счета-фактуры. Вместе с тем этот документ застройщик выписывает после завершения строительства и передачи доли готового объекта инвестору. Поэтому в периоде уступки права вычет НДС со стоимости доли (суммы денежных средств, перечисленных застройщику) не возможен. После окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права другому лицу. Значит, сводный счет-фактуру застройщик ему не выдаст, то есть вычет НДС не возможен и в более поздний период.

📌 Реклама Отключить

Поскольку проблема налогообложения и применения вычетов в отношении уступки прав на доли в нежилых зданиях законодательно не решена, можно рекомендовать инвесторам (дольщикам) по возможности не совершать таких сделок. Альтернативой является купля-продажа доли в завершенном строительством здании (НДС начисляется с цены договора, но предъявленный застройщиком налог принимается к вычету в общеустановленном порядке).

Налог на прибыль

Определение налоговой базы при уступке требования не зависит от вида недвижимости: жилая или нежилая. Налоговая база рассчитывается на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, без учета НДС (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ) и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (пп. 1 п. 1 ст. 253, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). К расходам на реализацию имущественного права инвестор может отнести, например, затраты на оплату услуг по заключенным агентским договорам по поиску покупателей имущественных прав (Письмо УФНС по г. Москве от 06.12.2007 № 20-12/116732).

📌 Реклама Отключить

Обратите внимание: Уступка прав инвестором (дольщиком) не подпадает под действие п. 1 ст. 279 НК РФ, поскольку данная статья применяется только к договорам уступки денежных требований. На этом основании считаем, что при уступке доли в строительстве с убытком нужно руководствоваться общими нормами, изложенными в ст. 268 НК РФ.

Бухгалтерский учет

Поскольку изначально планируется уступка права на долю в строящемся объекте, возникшее у инвестора имущественное право следует квалифицировать как финансовое вложение (п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений») и отражать на одноименном счете 58. Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж.

Пример 4.

ООО «Старт‑Строй» уступило ООО «Комфорт» права на площади в строящемся здании офисного центра за 86 140 000 руб. (в том числе НДС – 13 140 000 руб.). Согласно договору уступки денежные средства поступали на расчетный счет ООО «Старт‑Строй» в следующем порядке:

📌 Реклама Отключить

– предоплата 70% цены договора (60 298 000 руб.);

– 30% (25 842 000 руб.) после государственной регистрации сделки.

Фактические затраты ООО «Старт‑Строй» на приобретение данного имущественного права составили 70 000 000 руб.

В бухгалтерском учете необходимо сделать такие проводки: